白皮书
【2020南昌楼市白皮书】政策篇
【2020南昌楼市白皮书】土地篇
10.14保利10.42亿拿下九龙湖南岸294亩地
【2020南昌楼市白皮书】市场篇
疫情来袭的2020年对于各行各业都是不平凡的一年，岁末回首，中国房地产市场也顶住了“黑天鹅”的冲击恢复增长。通过对2020年房地产市场大事件的梳理，精选出以下十大房地产市场热词并加以点评，我们发现不变的是房住不炒的政策定位、城市抢人的热度、持续分化的房价表现，这些在未来仍然不会改变；变的是应对疫情的营销创新、适应监管新规的战略调整和规范发展的经营优化，而这些改变也将持续影响未来。
关键词一抗击疫情
事件：2020年新年伊始，新冠疫情全面爆发，给社会及人民健康安全带来较大影响，房地产开发企业结合自身情况，全方位、多渠道投入抗击疫情行动，为疫情防控贡献力量。据中指院监测，截至3月1日，已经超过170家房地产企业伸出了援助之手，累计捐款超25亿元，捐赠超530万只口罩、92万套隔离服、388万副手套等医疗物资。
中指点评
此次抗疫过程中，房地产开发企业一方面，积极捐资捐物，关爱医护人员，减免租金降低商户损失；另一方面，发挥自身优势，加强物业管理、保障后勤服务等用实际行动抗击疫情，彰显房地产开发企业社会责任担当。
关键词二线上
售楼处事件：一场突如其来的疫情，给楼市按下了“暂停键”，房企积极响应国家号召，停止了线下销售活动，为满足客户需求和应对短期内企业销售业绩下行风险可能带来的冲击，房企全面转战线上售楼。据中指院统计，近八成品牌房企开通了线上售楼处，利用自建平台、与第三方房天下、京东、抖音等平台合作，提升线上营销热度，为房企提拉业绩奠定基础。
中指点评
线上售楼扩大了交易入口，提供24营销不掉线买房、看房全流程服务。在疫情袭来线下卖房停摆的情况下，线上售楼处确实为房企拓客另辟蹊径，为房企业绩提供了有力支撑。
关键词三直播卖房
事件：随着防控疫情的常态化，网络直播卖房成为房地产开发企业引流的有利方式。邀请明星、主持人、企业家以及网红助阵，通过项目介绍、有趣互动、赠送精美礼品、打折促销互动吸引了客群的注意力，推升直播人气，提升自身品牌的热度。
中指点评
近年来，线上直播营销如火如荼，疫情期间也催化一些房企开启线上直播卖房，房企通过直播增强了企业与消费者之间的互动性，借助“明星效应”进行圈粉，提升企业品牌曝光度。
关键词四抢人大战
事件：今年多个一二线城市陆续发布放宽落户限制新政，城市间抢人大战不断升级。9月23日，上海学生就业创业服务网站发布新政，之前“以北京大学、清华大学为试点范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”；12月17日，广州发布落户新政，落户门槛不断被放宽；12月22日，苏州发布落户新政，租房可落户，特大城市积分落户以居住证、社保年限累积互认；6月28日，福州发布落户新政，缩短社保年限和取消连续居住年限。
中指点评
人才作为城市经济发展主要支撑，各城市积极出台优惠政策吸纳人才，以此来提升城市综合竞争力。长期来看，人口是影响房价的关键因素，人口持续净流入的城市，未来住房需求有较强支撑；人口持续净流出的城市，未来房价调整压力相对较大。
关键词五
房住不炒事件：2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”；今年4月17日召开的中共中央政治局会议重提“房住不炒”；“十四五”规划明确表示，坚持“房住不炒”定位，这已成为未来5年的房地产调控定调，促进房地产市场健康稳定发展。
中指点评
国家坚持“房住不炒”政策不放松。一方面，政府通过政策出台不断抑制过快增长的房价和过热的土地市场，防止大涨大跌；另一方面，政府加大金融监管力度，稳杠杆，防范房地产领域金融风险，促进市场健康平稳发展。
关键词六
LPR换锚
事件：中国人民银行去年底发布公告称，2020年3月1日至8月31日，将进行存量浮动利率贷款的定价基准转换。3月以来，多家银行已经开启存量贷款利率定价基准批量转换工作，购房者可根据自身情况选择是否进行转换。
中指点评
今年以来5年期LPR持续走低，1-12月公布的5年期LPR下降了0.15%，短期来看，转换LPR的话对购房者降低还贷成本是确定的。未来，考虑到我国经济发展稳定和参考一些其他国家经济发展历程，LPR浮动利率下行概率较大，转换的话对购房者降低还贷成本是有利的。
关键词七房价分化
事件：2020年11月中指院发布的百城价格指数报告中提到，在新建住宅方面，南方城市整体去化表现较好；北方一些城市则表现一般。在二手住宅价格指数方面，南方的一些城市如深圳、东莞、宁波、淮安、盐城同比涨幅超过了10%；北方一些城市如张家口跌幅为7.81%，保定跌幅在1%-5%之间。
中指点评
随着我国经济下行承压，区域之间、城乡之间的不平衡发展日益凸显，一些城市人口外流压力加大。房价在区域、省市层面都出现了较为明显的分化现象，未来随着经济环境、人口外流等因素加剧，房价分化现象会成为一种新常态。
关键词八万人摇
事件：11月，深圳楼市投资火热，“代持炒房”等投机炒作行为不断涌现，深圳部分楼盘出现万人抢房的现象。除深圳外，今年早些时候，成都、南京、杭州、西安等城市部分楼盘也出现过“万人摇”现象。
中指点评
随着房地产市场逐步进入存量房时代，调控成为市场的主旋律，由于新房限价调控政策，出现一二手房价倒挂现象，“买到即赚到”的心理导致出现了“万人摇”。在房价较高、供应较为紧缺的城市，增加市场供应量来保持“供需平衡”，保障市场稳定健康发展。
关键词九三道红线
事件：8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，在重点房地产企业试行资金监测和融资管理规则。三道红线具体指：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。
中指点评
房地产是一个资金密集型行业，很多房企都是高杠杆、高负债运转。三道红线融资新规通过对房企杠杆进行管控，避免房地产行业发生系统性金融风险；未来，房企应适应监管新规，将财务杠杆控制在合理水平，在规模、利润和杠杆之间寻求平衡。
关键词十
长租公寓爆雷事件：前几年在国家租购并举政策鼓励下，各路资本纷纷试水长租公寓，长租公寓爆雷现象也偶有发生。今年受疫情冲击影响，长租公寓“爆雷”持续发酵，特别是蛋壳等头部长租公寓企业也跌下神坛，由于牵涉房东、租户和金融机构甚广，备受各界关注。
中指点评
头部长租公寓企业爆雷再次印证“长收短付”、“高收低租”等模式的不可持续性。今年“十四五”规划明确提出，租购并举，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给等政策。未来，长租领域还需不断优化经营模式，在政策不断完善的过程中规范发展。
主笔分析师：高枫沐 黄靖
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江南2021-01-01 12:35:30
