返乡·宜春：棚改与城镇化

双轮驱动

“2018年宜春的房价没降。”

在三四线城市楼市下行的大潮下，江西宜春这个三线城市却是例外。

坐享城镇化发展利好，搭上棚改的快车，宜春楼市一改几年前不温不火的状态，2017年迅速升温；在棚改的持续推动下，2018年三四线楼市整体面临下行压力，宜春楼市表现则更为坚挺。

为分享城镇化发展红利，房企的战略布局逐渐下沉到三四线城市甚至县城。紧随碧桂园、恒大的脚步，阳光城、正荣等房企在宜春落地，外来“过江龙”正与本地房企展开一场激烈的博弈，重构宜春的地产江湖。

城镇化与棚改双动力

沿着清宜线行驶，高楼林立的商品房正在颠覆宜春城市印象，一座新城正在崛起。

一二线城市务工人员返乡过年，拥堵的道路，爆满的停车场，喧闹的卖场，给淡去年味的城市增添了几分热闹，而这份热闹的背后浮现出人口的迁移“轨迹”。

村里人去镇上买房，乡镇的人则去宜春主城区置业，逐渐成为城镇化的一道风景线。买房了么、搬新家了么，就如同“吃了没”，成为人们见面寒暄的问候以及茶余饭后的谈资。

城镇化衍生的购房需求推动宜春房地产市场发展，而持续进行的棚改对楼市的推动效果则立杆见影。

2017年开始，宜春楼市过去几年不温不火的状态彻底被改变，背后最直接的推动力正是棚改。2018年，宜春棚改持续为房地产市场发展注入动力。据宜春房地产信息网，2018年宜春全市棚改任务6.15万套，数量居全省首位。

据了解，宜春棚改采取“房票”安置模式，由政府印制发行“房票”，按照确定的住房补偿价值，给予住宅被征收人相应等价的凭证。百姓持“房票”在房源库兑换（购买）自己满意的房子，还可享价格优惠和减免契税。

很多楼盘去化速度加快均有“房票”的功劳。楼盘的客群主要分为两类，外地务工返乡购房客户以及拆迁户。销售口中的拆迁户，即棚改区手持“房票”的购房客户。

江西省人民政府于2018年6月1日披露的数据显示，宜春市已兑付房票面积35.9万平方米，兑付金额13.3亿元。

在城镇化和棚改的双轮推动下，宜春房地产投资和销售均实现增长。据宜春房地产信息网，2018年前三季度，宜春全市房地产企业完成投资146.5亿元，同比增长4.5%。其中，商品住宅投资118.6亿元，增长7.9%。商品房销售方面，2018年前三季度全市销售面积433万平方米，同比增长5.7%，其中住宅销售占比高达89.9%。

2019年宜春棚改仍在继续，目前包括五眼井棚改二期、化成街道二期、宜阳新区等区域的棚改正在进行，全市棚户区改造计划4.8万套，上报计划为全省。

房地产发展长期看人口、中期看土地、短期看政策。宜春人口处于流出状态，一位宜春本地开发商董事长早前接受《每日经济新闻》记者采访时坦言，经济产业对楼市的发展稍显不足，返乡置业买房自住可以，但是投资不推荐，宜春房价短期内棚改可以支撑，但长期来看上涨动力不足。

过江龙与地头蛇的博弈

碧桂园、恒大、阳光城等外来开发商进入宜春，带来了先进的开发经验，高周转快速开发模式在宜春落地，打破了宜春房地产市场原有的竞争格局。

价格方面，本地房企和外来房企开发的楼盘并无太大差异，御品名都近新政府大楼和商业中心，地理位置较好，单价约7400元/平方米，嘉晨东郡和阳光城·檀府均价分别为6400元/平方米和6600元/平方米。

本地房企和外来房企的博弈不仅表现在销售和产品方面，在拿地和项目选择方面的路径也存在较大不同。据了解，外来房企在刚进入宜春市场倾向于选择收购项目，碧桂园、恒大等均是如此。本地房企早期可以在公开招拍挂市场获得土地和项目，但随着外来房企逐渐在宜春站稳脚跟，外来房企拥有资金优势，在公开招拍挂市场竞争力较强，本地房企的生存空间被挤压。

本地房企如何才能在这场与“过江龙”的博弈中寻找生存空间？

“寻求差异化发展。”宜春一位当地开发商告诉《每日经济新闻》记者，将布局区域下沉到乡镇或者一些处于开发阶段的区域，这些地方还没性大房企涉足。目前宜春主城区旧城改造建设如火如荼，可联合多个本地房企拿下旧改项目，因为在宜春发展多年，能够获得当地政府的信任。

同时，上述开发商告诉记者，本地房企熟悉当地市场，资源丰富，目前在正在寻求与外来房企的合作，实现共赢。

返乡·杭州：棚改起伏这三年

拆迁暴富已成往事

93岁的钱老爷子今年春节过得与往年大不相同。他因棚改拆迁搬离了居住40多年的老宅，跟年轻人一样过上了租房生活。但，这是他从未有过的经历。

老爷子的所在地，是一直在官宣要成为第五座一线城市的杭州。

杭州除了是“人间天堂”，这几年还是一座拆城。从中心城区延安路到第十区临安各街道，无一例外。

因拆迁一夜暴富的故事听了很多，很羡慕，也很励志，杭州自然也有不少这样的案例。但去年夏天棚改货币化政策导向的转变，让这些案例成为历史，拆迁暴富不存在了，多的是“用拆迁款再贴钱买房”以及对于政策下楼市画相的焦虑。

“拆迁暴富？不存在了”

赶在去年棚改货币化政策收紧的最后一波，秦楠买了房，110多平方米，均价1.8万元/平方米，毛坯房总价近200万元。这个春节，她和父母只能窝在三四十平方米的老房子里。

这位85后单身姑娘的家去年被拆迁，120多平方米的房子，拿到的赔偿款不到180万元。

去年4月的最后一天，秦楠家楼下突然贴出了一张纸：画着红圈圈的拆迁公告。“而就在那几天前，老妈刚刚才接到通知，说拆迁会延迟到（去年）9月进行，大家有充分的时间找临时居住地、选择新房或二手房。但是，没错，我家就是这样，毫无征兆地被拆迁了！”

秦楠家房子是她父亲单位的集资房，120多平方米。就在拆迁公告贴出来一周内，秦楠和她父母被催着完成了房屋测量、装修评估等一系列手续。从她提供的材料看，主要补偿类型包括拆迁补贴、装修补贴、租金补贴、搬家补贴等，以及一口价奖、配合评估奖、积极腾空奖等，总的算下来，不到180万元。

“很多人都说，杭州这两年的高房价都是拆迁户炒上去的。那其中肯定没有我，因为我们家的拆迁款还买不了一套位置好些的毛坯房。去年夏天有楼盘出现过10万一个号子费也不一定能买到房的情况，尽管这不是理想的出手时机（2018年7月间），但我们是刚需。所以，别把拆迁户直接定义为暴发户，至少，我家不是。”

火爆的2017年：手持千万现金，四处找房

2015年4月，杭州市人民政府办公厅发布《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》，大力推行货币化棚改。文件提出，在国有土地征迁安置中，被征收人选择货币补偿的，由征收部门在按评估价格对被征收人住宅房屋给予补偿的基础上，再按评估价格的20%给予货币补贴。被征收人按期搬迁且在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的，根据购房纳税凭证，由征收部门再按被征收房屋评估价格的22%给予奖励。

巨额奖励政策带来的效果也是一流的。

一年后的2016年6月，浙江省人民政府办公厅发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案的通知》，条即推进棚改货币化安置，并提出棚改货币化安置率原则上要达到50%以上；创新“房票”、团购等方式，引导购买库存商品住房。而据当时的媒体报道，“政策出台一年之后，2016年杭州货币化安置比例已超过50%，重新购买商品房占比超过七成”。

其中，拆迁大区之一的临安，2015年12月的均价是6578元/平方米，到2017年12月，均价已经达到了1.5万元/平方米，两年间涨幅超过100%，达到了近150%。

2017年，杭州诞生了无数个一夜暴富的神话，也因早年间的违建催生了许许多多拆迁故事。

比如，江干区四堡单元、七堡单元B-C2-01地块的货币化安置价格约3.6万元/平方米。如果按照一家5口人算，每人55平方米，补偿金额就超过950万元。加上各项补助和奖励，一个家庭到手的货币化安置费用近1000万元。

下城区华丰村的货币安置补偿方案则为，家里1个人货币安置580万元，2个人660万元，3个人740万元，4个人820万元，5个人900万元，6个人980万元，7个人1060万元。人越少，越划算。

秦楠说，自己朋友圈中有不少都是农村宅地，早几年下来的房产证审批本就不合规，所以拆迁谈判的时候差别很大。“看似一栋楼，但有两本房产证，按人头数给补偿款，一夜成土豪。另一种情况则是，一栋楼，只有一本房产证，业主就觉得不平衡了，就想方设法抵抗，甚至有要跳楼的。但政策就是这样，最后谁都没办法。”

在“主城区城中村改造五年攻坚行动”的计划指引下（杭州市2016年提出用5年时间基本完成178个主城区城中村改造），2017年成为杭州近年来拆迁量的一年，整个市场一房难求，不少人“手持千万现金，四处找房”。

另据《每日经济新闻》记者不完全统计，包括葛洲坝地产、中冶置业、电建地产、华侨城，以及金科、路劲、大名城等在内的近20家开发商，也在2017年完成了对杭州的首轮布局。其中，葛洲坝在2017年6月15日竞得的蒋村地块，总价43.1767亿元，楼面价31698元/平方米，溢价率达70%，自持面积44%。

这时的杭州，满城拆迁户，房子没拆完，新房没建成，钱已到手，楼市需求暴增，严重供不应求。

与此相呼应的，是节节攀升的土地出让金。

据中指院，2016年杭州土地市场成交金额1593.9亿元，相比2015年的630.5亿元同比涨幅超过150%。2017年这一数值是2160.9亿元，排名第二，仅次于北京。一个值得留意的细节是，据《2017年杭州市国民经济和社会发展统计公报》，当年杭州市财政收入为2921.3亿元。

而到了2018年，杭州的土地出让金为2498亿元，超越北上广，高居首位。在卖地这件事上，杭州市政府积极对标一线城市。

返乡·西昌 ：土地成交价几近翻番

新房单价超15000元

过去的西昌，因为卫星发射基地在名声大噪；如今的西昌，已成为旅游热点目的地，同时其火热的楼市亦颇受关注。

地处四川南部的西昌，曾经是四川本土房企的天下。而今，这座因拥有著名湿地邛海而名气大增的“小春城”，也吸引了碧桂园、阳光城等龙头房企的目光。2018年，西昌的土地成交价格从500万元/亩跳涨至900万元/亩，几近翻番。

位于西昌航天大道沿线的楼盘，基本卖到了13000元/平方米以上，有的甚至超过了1.5万元/平方米。这样一个距离省会成都超过400公里的县级市，其楼市为何会如此火热？

“小春城”房价破万

凉山彝族自治州（以下简称“凉山州”）是的彝族聚居区，西昌作为凉山州的州府，2017年GDP总量为498.8亿元，同比增长6%。这样的GDP成绩是当年四川省内的县域经济里的名。

西昌海拔超过1500米，位于川西高原的安宁河平原腹地，素有“小春城”之称。根据西昌市文广新体旅局在2018年春节期间发布的数据显示，2018年春节期间，西昌共待游客213.75万人次，酒店、客栈入住率超过93%。

城区交通拥堵，房源紧张，酒店住宿价格也成倍增长，每间房要较平时上涨2~3倍。平时400多元/间的酒店房间春节期间超过1100元/间，普通客栈每晚住宿价格也达到了500元以上。就连西昌当地的交警都对记者说：“你能订到房间就已经很不错了。”

事实上，近几年以来，西昌的康养、旅居名片越来越引起人们的注意。随之而来的，是在西昌遍地开花的新建楼盘。

走在邛海湿地公园的健康步道，吸引游客的不仅有强烈且温暖的阳光，水波荡漾的邛海和惬意的海鸥，还有邛海对岸一整片密密麻麻的新楼盘。

“那片就是新修起来的，一万二三一平米。”

西昌房价破万，在很多外地人看来颇为不可思议，因为这样的价格已经与省内很多地级市不相上下，甚至还高出一头。

据《凉山日报》报道，2018年西昌市商品住房销售均价在9000元/平方米左右，与上一年相比有所上涨。

但记者在实地走访西昌市场后发现，位于西昌航天大道沿线的楼盘，基本卖到了13000元/平方米以上，有的甚至超过了1.5万元/平方米。

由于航天大道更靠近邛海湿地，包括万科17度、领地悦邛海、四川铁投地产邛海一号等楼盘皆位于此。

《每日经济新闻》记者走进由四川本土房企邦泰打造的楼盘项目发现，售楼部内除了销售人员并无其他看房者。因为未临近邛海湿地，该楼盘优惠后均价在9000元/平方米左右，清水交付，且已处于尾盘销售，仅剩3套2楼的房源。

一位已经入住该楼盘的业主告诉记者，他们是2018年8月收房后装修住进去的，小区里基本都住满了，大多都是本地人买的。

购房力难以长期支撑

对于西昌居高不下的房价，很多本地人内心是有担忧的。《每日经济新闻》记者采访了解到，因为2018年西昌房价的上涨，有人在买了航天大道某楼盘后，短短3个月房子总价就涨了20多万元。

但与其他旅居城市吸引了大量外地投资客不同，西昌的房子大多还是卖给了本地人和周围地州的购房者。

在西昌打造某知名度假项目的项目负责人对记者说：“西昌的市场主要针对整个凉山州，一万多的房价是不低，但有市场需求在。购房客群多是凉山州本地人，小部分来自成都和其他地州。”

在诸多开发商眼里，西昌是成都的“后花园”，每年冬天去西昌过冬的成都人很多，且有当地800多万人口支撑，市场前景颇为看好。

本地房企如何才能在这场与“过江龙”的博弈中寻找生存空间？

“寻求差异化发展。”宜春一位当地开发商告诉《每日经济新闻》记者，将布局区域下沉到乡镇或者一些处于开发阶段的区域，这些地方还没性大房企涉足。目前宜春主城区旧城改造建设如火如荼，可联合多个本地房企拿下旧改项目，因为在宜春发展多年，能够获得当地政府的信任。

同时，上述开发商告诉记者，本地房企熟悉当地市场，资源丰富，目前在正在寻求与外来房企的合作，实现共赢。

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