楼面价=楼盘售价 南昌进入2万元时代!买了这20盘的赚大了!

备受关注的南昌市东西湖两大“明星”地块终于在5月11日激烈轮番竞价下尘埃落定，拍出的价格也是刷新出“新高度”。

西湖区DABJ2018009地块被南昌茂泰房地产开发有限公司（据透露，该公司背后“金主”是新力）以溢价112.75%、楼面价11039元/平拿下；东湖区DAAJ2018008地块被江西金投实业开发有限公司以楼面价10756元/平拿下；同时要求规划144平方米（含）以下实施全装修。

楼面价是衡量房价走势的一个重要标尺，南昌这两大楼面价破万的地块再次以数据见证，南昌楼市房价进入2万元时代。

（以下来自知乎问答）

先说答案：根据经验估算，一个净利润为10%的房地产项目，其售价约为楼面价的2.5倍。这个倍率取决于开发商想赚多少钱。

目前随土地市场越发透明完善，政府评估的地价是与周边市场接轨的。政府在公开市场不会贱卖土地导致财政收入减少，开发商也需要保障一定的利润空间。因此一块招拍挂获取的土地最终的净利润率在8~10%是很正常的。这个利润率是政府和开发商互相博弈的结果。

试算一下（公式）：

预测售价=地价+建设成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润1、地价：假设16000是成交楼面价（不考虑为政府代建安置房），开发商还需要缴纳土地契税（成交价的3%）、市政配套费（广州的标准是按总建筑量每平米180元，而楼面价的对应计容面积，总建面则包括不计容面积，根据经验初略换算市政配套费约为230元/计容面积），因此实际楼面价=16000*（1+3%）+230=16480+230=16710元/㎡；

2、建筑成本：就是盖房子的成本，按广州某公司某档产品标准=4000元/㎡（没错，某公司的各档产品均为精装修）；

3、财税管理费用：主要是在房屋建设、销售周期中产生的各种费用，包括各种税费，财务费用（借钱的利息），管理费用（员工要吃饭），这部分费用为售价的17%左右（修改前为10%，前面只计算了税遗漏了费）；

4、企业所得税：税前利润的25%=（售价-财税管理费用）X25%=售价X83%X25%；

5、预期利润：刚刚解释了，假定为10%。

代入公式：—>售价≈40100元/㎡（根据开发商的预期、销售策略可能会有上浮）

根据以上经验，售价约为楼面价的2.5倍。

不管这么说，此次东湖区和西湖区这两大“明星”地块虽为限价地，但毕竟KFS卖房不是做慈善，刨去地价+建设成本+财税管理费用+企业所得税，KFS还要有利润！因此，待到项目出炉真正售价多少，此处略……不过，前期买了这两个区域以下楼盘的人，你们算是赚了！

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编辑：小黄黄

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