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前11月南昌东湖区法院受理物业纠纷案件高达996件

江南都市报  2016-12-22 10:07

[摘要] 有人的地方就有江湖，江湖意味着利益纷争。这一点用来形容物业公司与业主间的关系似乎毫不为过。

有人的地方就有江湖，江湖意味着利益纷争。这一点用来形容物业公司与业主间的关系似乎毫不为过。

记者从南昌市东湖区法院获悉，今年1月到11月，一年不到的时间里，法院受理有关物业纠纷的案件居然高达996件。通过查阅这些案件发现，不少业主抱怨物业公司服务质量跟不上，物业费用途不公开等；而物业公司方面却称，业主交纳物业费不积极，甚至拒交物业费，影响招聘高素质服务人员，更新服务设备……

业主如何依法维护自己的权益

法官建议，业主需要向法庭提供物业公司服务不到位的证据，主要是两方面：

1.业主个人住宅中，物业公司本应上门解决的问题却一直未处理的，业主进行拍照、录像取证，其后上门告诉物业公司，通过录音记录对方答复；

2.收集物业公司对小区环境服务不周到之处的证据。

因不交物业费 一大堆业主吃官司

“物业服务完全不到位，卖掉小区绿化、消防器材、人防路灯，我们二次供水没消过毒，电动车也被偷过一部，我住了几年因为变压器原因年三十晚上停了几次电……”万女士是南昌市红谷滩新区梵顿公馆的业主，因为拒交物业费而被上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司告上法院，坐在被告席上，万女士讲了一大堆之所以不交费的原因。但作为原告的物业公司却认为，按约履行物业服务义务，要求万女士支付自2010年7月1日至2015年12月31日物业管理费11748元、违约金512.60元……

“几乎所有被物业公司告上法院的业主，都说了一大堆不交物业费的原因，并说出一大堆物业公司的种种不是。”东湖区法院主审案件的法官介绍说，2016年以来，业主不交费而被物业公司告上法院，今年的数量呈现暴增的现象。

记者梳理发现，这些业主对自己所在的小区物业公司都颇有微词，其中主要包括对小区卫生环境、治安状况不太满意，或者是公共权益被侵犯，业主用拒交管理费的方式对付，而物业公司收不到物业管理费，选择走法律途径。

若物业服务确实很差 业主可提出反诉

“或是认为双方无物业合同，又或认为自己没有实际入住，还有对物业服务水平不满意，认为物业服务不达标。其中，第三点是引发诉讼的主要原因。”东湖区法院法官分析后告诉记者，在业主不满物业服务拒交物业服务费，被物业公司起诉的案件中，后业主几乎都败诉，理由很简单，《物业管理条例》规定，只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下，业主都应该交纳服务费用，这也是合同义务。

“在这些案件中，也有业主在日常生活中，收集物业公司的种种不是，在物业公司起诉后，提出了反诉。如家住红谷滩的陈女士，就打赢了官司。”法官告诉记者，一些业主在被物业公司告上法院，采取不出庭回避的态度，这是非常不可取的。“如果业主对小区物业公司服务不满意而拒交物业费，因此被告上法庭，法院一般会判决业主败诉。但如果确实是物业公司的某项服务很差，业主可对物业公司提出反诉，要求对所欠物业费少交或者不交。”

物业公司与业主之间已陷入不良循环

“因为一些服务存在瑕疵，业主就拒交物业费，而一旦物业费收不上来，保洁、保安等工作人员的工资都发不出，只有减少人员，服务肯定跟不上来。”采访中，记者接触到多家物业公司相关负责人均如是说道。

“这几年新建的楼盘物业费虽然有所调整，但这几年人力成本增加太大，遇上拖欠物业费的业主，就会出现难以运行的状况。”某物业公司相关负责人说道。

“有时候因为一次停车没有管好，业主就来物业公司吵闹，一不开心就说，你们不要指望我交物业费了。”有物业公司举例说，小区的物业管理陷入了一种怪圈，如大面积业主拖欠费用，而物业公司要保证正常运转，要么就缩减工人，要么干脆就直接撤出小区。

物业公司应强化服务意识 规范管理

记者走访南昌多个楼盘了解到，南昌的物业公司和国内其他城市的物业公司生存状态基本相似，先是靠开发商给物业公司“喂奶”，也就是出于楼盘销售的需要，开发商前期多对物业管理进行补贴，“一旦楼盘销售结束，就会停止补助”。

法官分析认为，物业服务纠纷案件的增多，和目前业主与物业公司权利义务不对等有一定关系，造成业主无论有什么原因不满，都以拒交物业管理费来抗辩。在实际管理中，对于乱停乱放、私搭乱建等现象，依据现行条例，物业管理企业管理力度有限，业主大会、业主委员会缺乏程序规定和具体措施，难度较大。

“物业服务关系到每个人，如果二者之间的纠纷不能及时化解的话，就会导致恶性循环。物业公司首先要强化自身的服务意识，规范管理，也要向业主进行宣传解释工作，消除业主的误解，引导业主在依法享受权利的同时依法履行义务。”法官说道。

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