[摘要] 按照正常房价构成，楼面成本、建筑安装成本、建设期间费用只占到房价的三成左右，甚至更低，按道理房价有很大的下行空间。但我们看到，恰好是调控让开发商的一些软成本刚化
信号三:预售资金专户管理,直击开发商软肋迫其就范。
在北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”的消息公布后,各地也将采取类似办法的新闻就频频见诸报端。该办法的基本框架是,今后房地产企业或将不能直接收存预售资金,将统一划入监管账户。如需用款需经施工单位、监理单位加以确认,分四个资金使用节点,每次使用不得高于总额的25%,且每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
业界专家认为,这个办法如果能够在各地顺利实施,就打在了开发商的“七寸”上:房地产项目公司就不能随意动用预收资金,开发商的资金链面临严峻考验。该政策实施后,房地产开发商将加快销售流程,以期快速回流资金,避免资金链出现问题。加快销售的方法之一就是降价促销。
信号四:银行可承受的房贷压力从年初的30%提高到50%,房地产调控不会引发金融风险。
日前,交通银行(601328,股吧)副行长钱文挥在2010年中期业绩报告会上披露了房贷压力测试结果。钱文挥表示,即便在房地产下跌50%的极端情况下,交行对公房地产贷款不良率上升约1.6个百分点,个人按揭不良率增加约1.2个百分点。总体而言,不良率改变仍相对较小,风险不大。
其他银行进行的房贷压力测试结果也非常乐观,从年初测试的可承受30%的压力普遍提高到现在的50%左右。
银行可承受房贷压力的提升,将极大的促进房地产调控政策的落实,而且这种落实是在能够完全防范金融风险的前提下进行的。
信号五:开发商逐步认识到了房地产问题的关键,不再寄望于房地产调控政策的放松。
作为公认的意见领袖,任志强对房地产调控的看法可以影响一批开发商。8月12日,任志强在博鳌房地产论坛上表示,“政府有时候希望做事,你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西,那一堆东西其中有一些准备使用'核武器’,你干嘛非得让政府把'核武器’都用出来,你要从了,就不用把'核武器’拿出来了”,任志强还对台下数百开发商发出呼吁:“我都'从了’,你们也'从了’吧。”
任志强的观点能够代表相当部分开发商的想法。他能说出上面这番话,说明他已经认识到了房地产问题的关键。如此,再寄望于房地产调控政策的放松就太不明智了。
现在,各界都充分认识到了:这次房地产调控的确是真调控。定义为真调控的理由有四:一是房地产泡沫威胁到经济和金融安全;二是高房价加剧了贫富分化和社会冲突;三是房价问题不解决政府信用就会受损;四是“调控”对象开始指向了地方政府。在此背景下,房地产调控目标焉能不实现。
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