[摘要] 按照正常房价构成，楼面成本、建筑安装成本、建设期间费用只占到房价的三成左右，甚至更低，按道理房价有很大的下行空间。但我们看到，恰好是调控让开发商的一些软成本刚化
楼市调控手段并非多多益善
（大洋网—广州日报）按照正常房价构成，楼面成本、建筑安装成本、建设期间费用只占到房价的三成左右，甚至更低，按道理房价有很大的下行空间。但我们看到，恰好是调控让开发商的一些软成本刚化：
其一，刚性化税费，仅预征部分，包括约5.5%的营业税、约1.5~5%的土地增值税、约3.75%的所得税预征，在调控环境下这些为刚性税费，在此基础上再计征的预缴所得税约5%。调控前此项费用仅占开发总成本的7%~9%。
其二，整体宏观政策因从紧调控导致此消彼长：为了夯实宏观经济基础，国家出台的财政、货币政策有利于实体经济发展，像钢材、汽车业都将有所回升，间接增加了开发成本，围绕金融市场的建设，也导致房产商资金总额有所增加。
其三，在从紧政策下房产商首先选择了产品品质调整而不是直接降价，间接增加了成本支出：比如为了拖延供应时间，开发商大量推进成品房，比如为了迎合普通消费，将一些大户型转化为小户型，比如为了照顾信贷紧缩导致部分外地人无法买房，提供无息首付、分期以及提供做假资料等，这些为对抗降价所做出的调整，无一不会导致开发成本增加，包括利息费用与直接支出。
其四，调控还让一些闲置土地快速上市，间接助推房价保持稳定：闲置用地往往地段、配套、区位优势明显，在整体价格预期下行的态势下，这些闲置用地可以比照新盘均价推出，甚至略有下降，建立于此类闲置用地基础上的新盘，其利润空间大，成本拐点低，抗价格下降弹性充足，因此这类闲置用地推出，实际上让一些拟降价区域转而形成拉锯状态。
由此可以分析，真正降房价是不需要很多措施的，仅仅围绕税费、信贷即可，一旦系统推出多位政策，反倒会相互抵消作用力，或者说是削弱了房价的下行空间。
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房价不得不降的五个信号
（来源：证券日报）房地产调控不达目的决不罢休,房价不降更有力的整治措施就会层出不穷。这个结论是在仔细分析最近房地产调控进程中的五个信号后而得出的。
信号一:中央决策层重申,房地产调控政策措施不会松动。
8月21日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时指出,各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展。
在此之前的8月13日,李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时就做过同样的指示。
这被业界认为终结了市场对房地产调控政策松动的幻想。未来,各方面会“以更大的决心更有力的措施”来落实房地产调控政策。
信号二:国土部等相关部委整治房地产乱象态度明确,措施得力。
作为房地产调控政策的主要执行部门,国土部于日前通报了房地产用地专项整治情况。该部土地利用管理司廖永林司长表示,各地上报的2815宗闲置土地中,因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。廖永林表示,目前房地产市场宏观调控正处于关键时期,市场形势不断向好,但不稳定、不确定因素仍然较多,因此必须采取得力措施,加快清理查处工作,务必于10月底前基本完成查处任务。
国土部晒地并限定查处完成时间,表明在部委这个层面落实房地产调控政策的措施已经指向了问题的核心。闲置土地如果被彻底清查,屯地开发商或退出或加速开发,对于整个房地产市场的健康发展是非常有利的。据了解,其他相关部委也在抓紧制定落实国务院房地产调控政策的得力措施。
信号三:预售资金专户管理,直击开发商软肋迫其就范。
在北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”的消息公布后,各地也将采取类似办法的新闻就频频见诸报端。该办法的基本框架是,今后房地产企业或将不能直接收存预售资金,将统一划入监管账户。如需用款需经施工单位、监理单位加以确认,分四个资金使用节点,每次使用不得高于总额的25%,且每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
业界专家认为,这个办法如果能够在各地顺利实施,就打在了开发商的“七寸”上:房地产项目公司就不能随意动用预收资金,开发商的资金链面临严峻考验。该政策实施后,房地产开发商将加快销售流程,以期快速回流资金,避免资金链出现问题。加快销售的方法之一就是降价促销。
信号四:银行可承受的房贷压力从年初的30%提高到50%,房地产调控不会引发金融风险。
日前,交通银行(601328,股吧)副行长钱文挥在2010年中期业绩报告会上披露了房贷压力测试结果。钱文挥表示,即便在房地产下跌50%的极端情况下,交行对公房地产贷款不良率上升约1.6个百分点,个人按揭不良率增加约1.2个百分点。总体而言,不良率改变仍相对较小,风险不大。
其他银行进行的房贷压力测试结果也非常乐观,从年初测试的可承受30%的压力普遍提高到现在的50%左右。
银行可承受房贷压力的提升,将极大的促进房地产调控政策的落实,而且这种落实是在能够完全防范金融风险的前提下进行的。
信号五:开发商逐步认识到了房地产问题的关键,不再寄望于房地产调控政策的放松。
作为公认的意见领袖,任志强对房地产调控的看法可以影响一批开发商。8月12日,任志强在博鳌房地产论坛上表示,“政府有时候希望做事,你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西,那一堆东西其中有一些准备使用'核武器’,你干嘛非得让政府把'核武器’都用出来,你要从了,就不用把'核武器’拿出来了”,任志强还对台下数百开发商发出呼吁:“我都'从了’,你们也'从了’吧。”
任志强的观点能够代表相当部分开发商的想法。他能说出上面这番话,说明他已经认识到了房地产问题的关键。如此,再寄望于房地产调控政策的放松就太不明智了。
现在,各界都充分认识到了:这次房地产调控的确是真调控。定义为真调控的理由有四:一是房地产泡沫威胁到经济和金融安全;二是高房价加剧了贫富分化和社会冲突;三是房价问题不解决政府信用就会受损;四是“调控”对象开始指向了地方政府。在此背景下,房地产调控目标焉能不实现。
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