[摘要] 从近期楼市成交数据看，“金九”确实成色不足，“银十”开场也颇为冷清，但一方面购房需求减弱的原因多在于计划延迟，另一方面，新房旧宅的供应量并未锐减，“成交回落”恐为阶段性表现，而“量价企稳”将从“银十”起步，成为2012年楼市最后的态势。
来源： 东方早报
传统的‘金九’成交寡淡，购房者观望气氛再浓；项目客户积累数量不足，开发商推盘热情又降。统计显示，10月预计开盘项目仅有32个，同比、环比均有显著下降。同时，近期成交较热的刚需产品优惠缩水，全市打折项目数量创年内新低。分析人士称，‘金九不金，银十难银’。新的经济形势对宏观调控与市场转型提出新的要求，季节性因素让位，‘金九银十’已不再是楼市成交高峰。
价格决定“银十”成色
统计数据显示，10月预计开盘项目为32个，较去年10月39个的预开盘数量减少17.9%，环比减少11.1%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，10月预开盘数量减少与“金九”成交不理想有一定的关系。今年“金九”成色不足，以至于部分开发商选择在楼市的传统黄金时期暂不入市。
金丰易 居&佑威联合研究中心提供的数据显示，10月1日至7日的一周，上海商品住宅成交面积为7.74万平方米，环比下降66.62%；全市商品住宅成交均价为20856元/平方米，环比下跌4.10%。
佑威机构执行董事黄志坚表示，上周商品住宅成交虽然比同期大幅上涨，但从历年同期成交水平看，依然处于相对低位，因此，开发商不应看同比数据而盲目乐观。“金九不金”，“银十”的表现将基本取决于开发商的价格策略，可能仍需以价换量才能实现。
金丰易 居&佑威联合研究中心监控的数据显示，9月，上海商品住宅成交面积为80.99万平方米，环比增加0.96%，比去年同期增加42.31%。成交均价为21696元/平方米，环比下跌4.22%，比去年同期下跌4.18%。
黄志坚表示，9月楼市成交表现不佳，与6月的“火爆”形成了较为鲜明的对比。管理层的屡屡表态表明，“稳增长”不会像过去一样依赖房地产，调控之下房价不再具备暴涨的条件，因此投资投机型需求仍受限制，刚需和改善型需求成为购买主力。新的经济形势对宏观调控与市场转型提出新的要求，季节性因素让位，“金九银十”已不再是楼市成交高峰。
张宏伟表示，不开盘说明客户积累数量不足或者楼盘尚未达到预售条件。这与当前市场开发商房价降幅收窄甚至涨价，市场博弈加剧，购房者观望气氛渐浓也有很大关系。
刚需产品折扣收紧
“金九”打折优惠楼盘数量在今年首次跌破190个之后，“银十”的优惠楼盘数量再创新低。上海搜房网数据监控中心截至9月25日的统计显示，上海10月打折优惠楼盘共计162个（含别墅），环比下降了14.3%。其中，内环内区域的优惠楼盘数量环比增加一成。而中环线以外区域的优惠盘数量比9月少了近30个。
上海搜房数据监控中心分析师曲鹏表示，10月市场项目打折优惠的变化，主要是受到9月楼市成交情况的影响，由于从9月起，外环外的刚需产品的成交份额远远领先于中内环的改善型产品，并且随着供应量的逐渐增大，其成交量有望继续走高，是刚需产品优惠项目不断减少的主要原因。而中内环的改善型产品由于购买力的萎缩而进入了成交的低潮期，所以对于打折优惠程度有所加剧，通过折扣促销的手段来扩大目标购房者的范围，以改善当前低迷的成交现状。
据记者了解，10月楼盘折扣一般为延续之前的优惠，新增优惠不多，个别楼盘优惠幅度较大，优惠近百万元。
数据显示，位于青浦(社区网论坛商铺)的中信泰富朱家角新城推出“1万元抵100万元”的优惠，优惠达99万元，整个项目折后均价9499元/平方米，较前几个月12500元/平方米的均价每平方米低3000元。中信泰富朱家角新城售楼处相关人士表示，实际折扣近7折，自9月推出优惠措施以来，洋房及公寓房已基本售罄。
此外，中海紫御豪庭原本限定部分房源享“50万元定金抵120万元”，现扩大为全盘参与。
中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，从10月整体优惠幅度情况来看，实际优惠幅度不大，多数楼盘继续延续之前的优惠政策，公寓折扣为8折。
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