[摘要] 从近期楼市成交数据看，“金九”确实成色不足，“银十”开场也颇为冷清，但一方面购房需求减弱的原因多在于计划延迟，另一方面，新房旧宅的供应量并未锐减，“成交回落”恐为阶段性表现，而“量价企稳”将从“银十”起步，成为2012年楼市最后的态势。
来源：新华网
从近期楼市成交数据看，“金九”确实成色不足，“银十”开场也颇为冷清，但一方面购房需求减弱的原因多在于计划延迟，另一方面，新房旧宅供应量并未锐减，“成交回落”恐为阶段性表现，而“量价企稳”将从“银十”起步，成为2012年楼市最后的态势。
后四个月看刚需
综合9月下旬及10月首周楼市交易情况看，“金九银十”成交高峰似乎已难呈现，但链家地产市场研究部张絮认为，假期之后，延期的成交和供应有可能出现一定程度集中释放，这种趋势有望延续到11月初。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则预计，“量价企稳”将是今年最后4个月的总趋势——一方面9、10、11、12月的单月交易量将很难超过7、8月份，而房价也将趋于平稳。胡景晖认为，仅从秋季房展会的状况再次印证了所谓“金九银十”的成色不足。由于过去5、6、7月的量价齐升，透支了部分三、四季度的有效需求。从需求角度分析，首次置业的婚房需求经过半年的集中释放已成强弩之末，改善型需求由于银行执行“认房又认贷”的按揭政策而入市艰难，恐慌性需求也日趋平复，投资投机型需求又难以回场，因此，年底前市场面临的是“有效需求不足”。而从供应方面来看，一方面年底前的开盘量将会进一步增加，另一方面现有的新房库存还有待消化，此外，政府的保障性住房将在年底前集中兑现，二手房挂牌量也未见减少，因此，年底前的供应量是充足的。北京美联市场研究部高级经理张磊也分析指出，从今年各项目销售速度来看，特别是9月中下旬上市的新项目将成为10月主要销售对象，加上预计10月开盘的39个项目，10月北京房地产市场供应已基本保障充足，且各个价位和类型的项目分布也较为平均，体量的项目依旧是以5环外的普通住宅项目为主，刚需客户依然是众房企主要的销售群体，考虑到临近年底企业将面临一定的资金压力，因此不排除价格出现反复的情况，一旦优惠额度有所加大或者价格略有下降，相信会再度形成一波销售的高峰。
房企态度决定一切
另据北京美联市场研究部统计数据显示，9月北京全市累计成交新建商品住宅(期+现)10971套，较8月份市场出现了24.5%的下降，而整体成交均价仍然稳定在2.1万元/平方米的水平上，变化不大；同期，北京二手住宅市场则累计成交达到12580套，环比8月同样出现了11.6%的降幅，下降速度略慢于新房市场，而成交均价同样保持平稳在2.3万元左右。无论是新房还是二手房市场，与年初的低点相比，在成交量、价两个指标上都已经有了明显增长，而与去年同期相比则同样处于高位。北京美联市场研究部高级经理张磊说，从数据统计来看，进入8月后房企的经营策略出现了一定的转变，打折销售的项目、优惠的额度都在不同程度减少，房企经过3-7月的销售高峰后资金压力已经得到缓解，开始通过小幅调整售价，来争取一定的利润空间，这就造成了8、9月份销售速度的变慢。对于接下来10月份以及年底的走势，房企的经营态度将会决定一切，从今年来的购房客户结构来看，刚需客户是的主流，限购政策在短期内并不会出现放松，加上信贷方面多次的优惠政策(降息等)，市场上潜在的购房需求量还是很大的，只要房企可以拿出适当的产品，合理的定价及优质的房屋，目前这种销售量持续到年底应该不成问题，那么全年北京新房住宅成交将有望达到12万套左右，二手房则有望冲击14万套大关，将能达到限购政策出台以来销售量的点。
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来源： 东方早报
传统的‘金九’成交寡淡，购房者观望气氛再浓；项目客户积累数量不足，开发商推盘热情又降。统计显示，10月预计开盘项目仅有32个，同比、环比均有显著下降。同时，近期成交较热的刚需产品优惠缩水，全市打折项目数量创年内新低。分析人士称，‘金九不金，银十难银’。新的经济形势对宏观调控与市场转型提出新的要求，季节性因素让位，‘金九银十’已不再是楼市成交高峰。
价格决定“银十”成色
统计数据显示，10月预计开盘项目为32个，较去年10月39个的预开盘数量减少17.9%，环比减少11.1%。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，10月预开盘数量减少与“金九”成交不理想有一定的关系。今年“金九”成色不足，以至于部分开发商选择在楼市的传统黄金时期暂不入市。
金丰易 居&佑威联合研究中心提供的数据显示，10月1日至7日的一周，上海商品住宅成交面积为7.74万平方米，环比下降66.62%；全市商品住宅成交均价为20856元/平方米，环比下跌4.10%。
佑威机构执行董事黄志坚表示，上周商品住宅成交虽然比同期大幅上涨，但从历年同期成交水平看，依然处于相对低位，因此，开发商不应看同比数据而盲目乐观。“金九不金”，“银十”的表现将基本取决于开发商的价格策略，可能仍需以价换量才能实现。
金丰易 居&佑威联合研究中心监控的数据显示，9月，上海商品住宅成交面积为80.99万平方米，环比增加0.96%，比去年同期增加42.31%。成交均价为21696元/平方米，环比下跌4.22%，比去年同期下跌4.18%。
黄志坚表示，9月楼市成交表现不佳，与6月的“火爆”形成了较为鲜明的对比。管理层的屡屡表态表明，“稳增长”不会像过去一样依赖房地产，调控之下房价不再具备暴涨的条件，因此投资投机型需求仍受限制，刚需和改善型需求成为购买主力。新的经济形势对宏观调控与市场转型提出新的要求，季节性因素让位，“金九银十”已不再是楼市成交高峰。
张宏伟表示，不开盘说明客户积累数量不足或者楼盘尚未达到预售条件。这与当前市场开发商房价降幅收窄甚至涨价，市场博弈加剧，购房者观望气氛渐浓也有很大关系。
刚需产品折扣收紧
“金九”打折优惠楼盘数量在今年首次跌破190个之后，“银十”的优惠楼盘数量再创新低。上海搜房网数据监控中心截至9月25日的统计显示，上海10月打折优惠楼盘共计162个（含别墅），环比下降了14.3%。其中，内环内区域的优惠楼盘数量环比增加一成。而中环线以外区域的优惠盘数量比9月少了近30个。
上海搜房数据监控中心分析师曲鹏表示，10月市场项目打折优惠的变化，主要是受到9月楼市成交情况的影响，由于从9月起，外环外的刚需产品的成交份额远远领先于中内环的改善型产品，并且随着供应量的逐渐增大，其成交量有望继续走高，是刚需产品优惠项目不断减少的主要原因。而中内环的改善型产品由于购买力的萎缩而进入了成交的低潮期，所以对于打折优惠程度有所加剧，通过折扣促销的手段来扩大目标购房者的范围，以改善当前低迷的成交现状。
据记者了解，10月楼盘折扣一般为延续之前的优惠，新增优惠不多，个别楼盘优惠幅度较大，优惠近百万元。
数据显示，位于青浦(社区网论坛商铺)的中信泰富朱家角新城推出“1万元抵100万元”的优惠，优惠达99万元，整个项目折后均价9499元/平方米，较前几个月12500元/平方米的均价每平方米低3000元。中信泰富朱家角新城售楼处相关人士表示，实际折扣近7折，自9月推出优惠措施以来，洋房及公寓房已基本售罄。
此外，中海紫御豪庭原本限定部分房源享“50万元定金抵120万元”，现扩大为全盘参与。
中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，从10月整体优惠幅度情况来看，实际优惠幅度不大，多数楼盘继续延续之前的优惠政策，公寓折扣为8折。
四季度或呈“温吞水”
德佑地产研究主任陆骑麟分析，大幅优惠只有个案，还有些楼盘可能会出现上涨。在目前的市场下，开发商不会考虑大幅提价，但同时在前期资金回笼还不错的情况下，开发商大幅降价的可能性降低。
张宏伟预计，10月难有突破性的成交量。开盘项目不断减少的同时，在涨价预期博弈的市场背景下，成交量势必会短期内出现萎缩的迹象，难以出现火爆行情。
陆骑麟也表示，10月上海房价以稳为主，整体走势稳中略有下跌。不过从目前开发商土地布局的情况看，大部分开发商资金状况较好，不具备下跌的可能。
宋会雍分析，今年9月行情虽称不上“金九”，但成交行情好于去年同期。因此降价幅度也不如去年，近期销售排行榜前几位的华钜御庭、星河景苑(小区网论坛)等折扣均不足10%的便能热销。由于6月以来的一轮成交行情使开发商明显有了底气，导致开发商降价步伐放慢，市场或再度进入僵持阶段。
宋会雍表示，从今年的情形看来，开发商参加房展会的热情不高，对10月大幅促销并不热衷。当前市场维持在高位运行状态，如果市场成交量在10月出现明显下降，11月、12月或再现打折促销高潮。
张宏伟则表示，考虑到年度销售业绩指标及年报的要求，今年剩余两个月上市房企应该会集中跑量，但由于前期有一定的资金回笼，大幅促销的可能性不大，预计小幅甚至微幅的促销将成为市场主流。
继“金九月”含金量不足之后，同为中国传统楼市旺季的“银十月”开门就遭遇“寒流”。
据某机构统计数据显示，主要的54个城市在刚过去的中秋国庆黄金周8天内合计签约套数18740套，相比之前8天73616套的成交量大幅“缩水”74.5%。
北京大学房地产研究所所长陈国强接受中新社记者采访时表示，考虑到9月多部委对调控不放松的密集表态和长假期间大量居民外出旅游等因素，10月周楼市的清淡在情理之中。
他认为，近期“金九银十”的平淡可能迫使开发商改变近来“无降价、无促销”的硬抗政策，重走以价换量的道路。
今年5-8月，中国楼市交投活跃，出现一轮明显回暖。但9月以来，楼市退烧明显。据中指研究院发布的数据显示，9月，100个城市（新建）住宅平均价格环比8月小涨0.17%，是自2012年6月止跌后连续第四个月环比上涨，但涨幅继续收窄。
有市场人士表示，前几个月楼市之所以显现出暖意，主要是源于利率下调和调控新政真空等因素对刚需者心理预期的影响。但进入四季度后，各方面都呈现收紧的趋势。
政府方面，各地有可能继续为房价上涨“踩刹车”。从9月中旬北京叫停十宗土地出让、上海重申限购、广州限售高端住宅等事件就可看出一些地方政府的态度。
银行方面，北京、上海、深圳、广州等多地银行被曝提高首套房贷款利率，或减少首套房贷优惠。
对于此前贵阳市“买房落户”的楼市新政，陈国强分析，此举意在稳定市场热度和楼市成交量。但该政策实际上突破了限购的要求，可能会被叫停。
虽然各方“收紧”的迹象初露端倪，但中原地产市场部总监张大伟向中新社记者表示，长假期间，上海、深圳等地的房展会看房人气见增，同时9月以来各地楼盘供应上升，10月中旬以后，将可能有一个集中签约的过程，市场依然有升温的可能性。
但陈国强强调，中国楼市目前仍处于供过于求的阶段，10月后三周以及今年年内是否能保持活跃很大程度上取决于开放商的经营策略和价格策略。
他分析，房地产市场在政策层面发生变数的可能性不大，而市场供求关系产生逆转的几率同样甚微。陈国强表示，如果开发商能够调整预期，采用灵活、务实的方式降价走量，那么本月仍有望保持或超过9月的成交量。但如果房企坚持提价，年内楼市或将持续冷淡的状况.
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