央媒3次“护短”房地产,释放什么信号?马光远预测2022房价走势

房地产一季度的“答卷”已经呈现出来了。用业内人士的话说，一季度房地产市场行情“惨不忍睹”——销售端、需求端、土地端、金融端集体遇冷。

先说销售端：一季度百强房企销售额均值162.6亿元，同比下降47.2％。其中逾8成百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50％。这完全应了我们去年底的预测：2022上半年，楼市下行压力不减，整体销售将仍然低迷；

其次需求端：据不完全统计，3个月有超60城出台“救楼市”政策，措施包括松绑限购、取消认房认贷、取消限售、提高公积金贷款额度、下调房贷利率、下调首付比例至20％等，但即便如此仍然无法刺激购房者的欲望，老百姓根本没兴趣买房了——2月居民中长期贷款同比减少4572亿元，15年来首次负增长，就是的体现

再者土地端：2022一季度，土地市场仍然延续了2021年三四季度的“寒意”。据初步统计，2022年一季度，300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降42.0％，规模为2013年以来同期水平。值得一提的是，一季度成交楼面均价为4621元／平方米，同比下降6.4％。一季度共流拍地块199宗，流拍率为33％。这意味着开发商拿地积极性非常低，土地明显卖不掉了；

最后说金融端：一季度50强民营房企中，有6成出现了严重的债务问题，更罕见出现了近30家房企年报集体“失约”，包括中国恒大、融创中国、世茂集团、新力控股、祥生控股等。克而瑞统计数据显示，房企2021年融资13038亿，近五年来首现负增长。2022一季度，融资规模同比也下降近20％。值得一提的是，2022年房企到期债务金额高达6298亿元，房企的整体偿债压力仍较大。

除此上述4个方面的问题之外，2022年楼市库存积压问题也格外突出，待售广义库存高达38亿平米。此外，中指院数据显示，截至今年2月底，50个代表城市商品住宅可售面积环比小幅下降，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为12.2个月，较2021年末延长0.3个月。其中，三四线代表城市出清周期最长，为19.7个月，较2021年末延长2.5个月。

凡此种种，最近一段时间，很多专家“坐不住”了，纷纷站出来呼吁“放松调控”全面救市。

北师大教授董藩不止一次表示，“中国房地产行业应该完成了起码一半以上的GDP，房地产行业是中国的支柱产业和先导产业，当这个市场出现了大幅下滑，对整个国家的经济也会带来较大影响。”基于此，在他看来，对正在下行的房地产应该立即采取多轮“救市”政策。

怎么救？董藩也指明了方向：，限购限贷政策应该取消，这不符合市场经济发展规律，必须全面放开；第二，进一步放宽金融调控政策，针对年轻购房群体，给予一定的购房贷款政策支持，比如延长贷款年限，降低购房首付比例等，减小购房者的压力。

事实上，早在去年12月份，国家对房地产的态度就已经发生转变了——由之前的疯狂“施压”，转向“吹暖风”。其中代表的事件是，2021年12月11日，12月11日，国家统计局明确房地产为支柱产业。此次提法非常重要，可以说对于2022年房地产的发展具有非常积极的意义——充分体现了高层对于房地产业支持发展的导向。

2022年以来，住建部、央行、银保监会等更是频频对房地产进行“纠偏”，准确地说是对房地产进行政策扶持。

住建部：2月24日，再度明确房地产“支柱产业”地位不变，同时强调要保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求；

央行：继去年12月初全面降准释放1.2万亿流动性后，今年3月30日，央行再次释放货币政策积极信号——明确表态，房地产应该满足消费者需求，健康持续地发展，央行会支持房地产行业平稳过渡；

银保监会：3月16日，银保监会高层表示，要坚持“房住不炒”，持续完善“三稳”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

此外，更值得注意的是，3月份半个月内，央媒3次“护短”房地产。所谓“护短”指的是，维护房地产的支柱地位，为房地产说好话，其目的是争取好政策。

次：3月16日，央媒经济日报发文称，“2022年的房地产市场需要并且能够总体继续实现平稳发展”。依据有3点：1、我国每年城镇新增就业人口超过1100万人，住房的刚性需求仍然比较旺盛；2、房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、地方财政收入等中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。3、比较旺盛的需求也能为市场提供有力的支撑。一言概之，这三个“有力支撑”是房地产业回归良性循环和健康发展的底气；

第二次：3月20日，央媒经济日报再发文表示，“房地产市场平稳发展有基础，不对称复苏格局显现。”国务院金融委和相关部门的表态及即将出台的相关举措，对于稳定房地产市场预期，推动市场平稳健康发展都将起到重要支撑作用；

第三次：3月27日，央媒经济日报再次发表标题为“大起大落不是稳”的文章重点提到：应该看到，房地产市场需要平稳健康发展，大起大落都不是稳。当前一些城市市场出现了一定下行态势，各地出台调控举措是根据市场的变化和新情况作出的调整，是因城施策，一城一策促进房地产市场良性循环和健康发展的具体体现。我们注意到，在该文章中，经济日报同样也提到了“房地产回归健康稳定的3个有力支撑”。

央媒经济日报半个月内连发3篇重要文章“护短”房地产，释放什么信号？在房产专家刘博看来，央媒赤裸裸地“护短”房地产，其用意无异于是在给下行的楼市“打强心剂”。尤其是3月16日的文章，提到的房地产的“3个有力支撑”，等于是在告诉所有人，房地产有重新振作起来的底气。其实潜台词还是希望市场早日回归“平稳健康”。稳是主基调，大涨不是稳，大跌也不是稳，稳才是楼市的理想状态。

看到这里，有人可能会问，综合上述住建部、央行、银保监会等释放积极信号，再加上央媒3次发声“护短”房地产，这是不是意味着2022年楼市要重启火热，房价再次反弹上涨？

答案是否定的。其实对于2022年的房价走势，央媒在“稳楼市需谨防市场过快上涨”文章中已经发声定调了：

大涨和大跌都不是稳，当前为了避免房地产市场过快下滑出台一些举措，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展。

此外，知名经济学家马光远也预测了2022房价走势：目前房价处于高位，无论怎么刺激都回不到过去，平稳才是2022年房价的的结果。马光远给出这样的预测结论，是基于3个论据支撑：，目前来看，超60城调整政策，并非像大家看到的全面放松，而是精准纠偏。也并非所有的城市调整尺度都很大，截止到3月底，只有郑州、福州这两个城市，还算是“施救”措施比较有效；

第二，房地产经过一二十年的快速发展后，现在已经达到顶峰了，房价高位、销售额天花板、购房需求锐减，库存高居不下等因素，决定了2022年房价不可能再像之前那样，快速上涨。当然在“纾困”政策频频出台的背景下，2022年房价也很难大幅下跌。所以整体表现平稳。

第三，市场要对目前有清醒的判断，不管政策如何宽松，市场都回不到过去。但市场肯定会有所反弹，所以一二线自住需求的购房者可以出手买房了。

事实上，当前的楼市对于买房人而言，确实迎来了3个“好消息”：一是，房价真的跌了，一季度平均房价较2021年均价，下跌幅度超过10％。尤其是东北三省的哈尔滨、沈阳、长春等城市，二手房跌幅较大。房价下跌对于真正的刚需买房人而言，就是实打实的好消息，因为可以节省一大笔购房资金；

二是，今年以来房贷利率大幅度下调了。3月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.34％，二套利率为5.60％，分别较去年12月累计回调30个、31个基点。我们来算一笔账，2020年首套房贷款利率是5.88％，当下是5.34％，以贷款100万期限30年计算，每月少还341元，30年利息支出节省13万元；

三是，当前楼市出现了“双降”，买房人“捡漏”的机会出现了。双降指的是开发商降价销售、二手房业主降价卖房。尤其是新房市场，今年前3个月，开发商打折降价已成常态。2月8日，报道，碧桂园今年1月份销售均价为7870.13元／平方米，同比下降10.99％。3月17日，人民资讯报道，今年以来头部房地产公司中，如万科、保利和融创今年前两个月的销售面积、销售额和均价，都在下降。

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