库存重回6年前,400家房企破产,断供房200万套,2022能买房吗?

房价居高不下的今天，年轻人如果没有“六个钱包”的支持，仅靠个人工资买房，难度越来越大了。根据国家统计局公布的人均可支配收入和百城房价均价数据计算，在普通城市购买一套普通房子的门槛已经提高到了40万，光凑齐首付款就需要32年，这还不包括未来30年每月5000元左右的高额银行贷款月供。另据诸葛住房网报告，百城房价收入比数值为13.2，远超国际临界点6。因此有专家直言，我国的绝大多数城市房价“严重偏高”，超过80%的城市房价远高于居民工资收入，泡沫着实不小。

靠工资收入买房压力越来越大，而且各种数据也坐实了未来各大热点城市的房价仍有继续上涨的压力，此情此景，很多年轻人都开始破罐子破摔，厌恶房产，闭口不谈房价，不谈买房了。事实上，最近这几年，高校毕业生“逃离大城市”的报道也屡见报端。究其根本原因是，大城市房价太高——北方网2017年调查报告得出结论：九成大学生“感受到房价压力”，七成大学生“先租房再买房”，三成大学生选择毕业远离大城市，离开大城市成无奈之举。

为了让年轻人早点买上房，一些专家们也是操碎了心，提出的建议更是让人啼笑皆非，其中代表性的就是北师大教授董藩。近日，董教授在接受记者采访时直言表示，“我认为让年轻人买得起房子非常容易。年轻人未来工作三四十年没问题，贷款期限可以拉长到40年，贷款可以延长到国外的80岁。随着时间的推移，年轻人的工资收入会越来越高，可以考虑把购房首付比例降到15%。”在董藩看来，虽然贷款期限拉长、首付款比例降低会导致，年轻人的还贷压力大，还款总额高，但这些都是一时的。此外，董教授还直言建议，应该取消限购、限价、限售等调控，理由是这些调控政策严重伤害市场机制，而且还导致现在的很多房屋质量也大幅下降。

看到董教授的观点，不知道大家是何感受。在笔者看来，董藩之所以火急火燎地建言放松调控，建议拉长贷款期限，降低购房首付比例，看似是在为年轻人说话，实则是为房地产鼓与吹。而且，这和他之前的“买房爱国”、“房地产是支柱产业”、“唯有房地产才能救中国经济”等观点，有异曲同工之妙。

看到董教授的观点，不知道大家是何感受。在笔者看来，董藩之所以火急火燎地建言放松调控，建议拉长贷款期限，降低购房首付比例，看似是在为年轻人说话，实则是为房地产鼓与吹。而且，这和他之前的“买房爱国”、“房地产是支柱产业”、“唯有房地产才能救中国经济”等观点，有异曲同工之妙。

对于当前的楼市调控，我们更认可房产专家刘博的观点：“楼市调控取得今天的成绩来之不易，胜利成果仍待巩固，楼市调控仍然任重道远，不可掉以轻心。”言外之意，当务之急是维护调控来之不易的果实，而不是站在高处瞎出主意。因为一旦放开限购等措施，给调控松绑，可能会重蹈覆辙，坑害的将是千千万万的买房刚需。更重要的是，“调控的权威性”将在民众心中大打折扣。

对此央媒经济日报也给予了回应，“楼市调控不松懈，全年将以稳为主”。对于专家建议的取消限购等言论，央媒更是直言，未来调控会不断提高针对性，不断细化，调控的精准度将不断提升。

不仅如此，前不久住建部长在接受采访时也定调了2022年楼市，给千千万万的购房者吃了一颗定心丸：2022年，将坚持稳字当头、稳中求进，坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。更重要的是，央行也释放了2022年要“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，维护住房消费者合法权益”的信号。

基于此，专家分析认为，2022年楼市大概率会保持“稳定合理”姿态，对刚需购房者极其友好，同时也会继续打击投资炒作等行为。另外，从2021年下半年以来的，涉房融资收紧、土地市场降温等基本面来看，开发商过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已经无法持续了。

此外，2021年房地产出现的三大罕见信号，也为2022年该不该买房指明了方向：

其一，新房库存重回6年前，三四线城市房价下跌压力加大。据上海易居房地产研究院12月10日发布的《百城住宅库存报告》，截至到11月，中国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，同比则连续36个月保持正增长态势，创2016年8月份以来的值。换句话说，百城新房库存量又回到了6年前的水平。其中，三四线城市库存积压的现象最明显。具体城市看，韶关、惠州和东莞三个城市的库存同比正增长现象最为明显，增速分别为57%、43%和41%。

此外，报告显示，2019年6月以来，百城新房就已经呈现了“供大于求”的态势。尤其是2021年9月份和11月份，新房供应量高于需求量15%以上。简言之新房市场已经严重过剩了。

在业内专家看来，这个信号，非同小可。用易居研究院的专家的话说，库存压力和风·险若不解除，那么房企销售资金的回款速度会进一步放缓，进而使得当前房企现金流压力更大，这是其一；其二，开发商为了回款，必然会加大促销力度，这在一定程度上会弱化房价走势。新房市场交易行情非常糟糕，此类压力下，2022年供求矛盾会进一步加剧。换言之，2022年，新房市场仍然面临较严峻的下跌形势。尤其是库存积压严重的三四线城市，2022年开发商销售回款压力更大，在政策不发生转向的情况下，预计2022年三四线城市的房价将扩大降幅；

其二，400家房企破产，外加数千家房企出现流动性危机。马光远曾预判过:未来80%的房地产企业都会倒闭。依据现在的情况来看，的确是如此。人民法院公告网显示，2021年全年有400家房企宣布破产，其中近3/4是中小房企，这很好地说明了，楼市降温周期，资金链脆弱、融资能力差、没背景的中小房企是扛不住的。不过，出现债务问题的并非只是中小房企，2021年下半年以来，据不完全统计，50强房企中有15家，其中5家是千亿级房企，也都出现了债券违约的现象。

2021年400家房企破产，数千家房企出现债务问题，信号意义非常强烈：首先，行业间面临重大洗牌，未来真正有实力的房企才能生存下来；其次，调控动真格了，房地产去杠杆也到了关键时期，未来在“三道红线”约束下，房地产行业会加速肃清，房地产开发企业的质量会显著提高，这也有利于购房者；再者，正如地产大佬郁亮所言，房地产回归实业属性是明确的趋势，这意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢。换句话说，2021年是房地产行业管理红利时代的元年，未来将更加不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了。直白点说，房地产此次再无“暴利”；

其三，截止到2021年底，的断供房已经激增到200万套（这里指的仅仅是住宅用房），这200万套断供房来源于三个渠道：阿里法拍网平台有172万套，京东法拍房平台有22万套，其它小的法拍房机构有6万余套。2017年断供房数量仅有7000余套（不完全统计）。也就是说，短短4年时间，断供房激增了285倍。仅2021年就增加了65万余套。

断供房的大规模出现，意味着楼市住房消费能力减弱。尤其是2021年下半年以来信贷收紧，购房无法加杠杆等情况的出现，导致断供房迎来一波激增，很好地说明了，当前的市场中，很大一部分购房者是以投资为目的的购房，且加足了杠杆。但同时也证明，很多投资性购房者都是盲目加杠杆，并没有充裕的资金保障，很容易受到调控收紧的冲击。用专业人士的话说，断供是透支经济能力强行买房的必然结果——市场行情好的时候，加杠杆无可厚非，因为房价快速上涨可以冲淡所有的风险，市场行情不好的时候，加杠杆无异于自带枷锁，加速自我毁灭。有一句话说得很好，潮水退去后，谁在裸泳，一眼便知。

综上所述，2022能买房吗？在房产专家卢骏看来，2022年买房要找准定位：刚需可以买，投资投机性购房应该全面停止。对于刚需来说，买房是为了自住不仅能享受到贷款等政策的便利，还可能有巨大的“捡漏”机会——开发商还债压力、运营压力、销售压力等多重压力之下，降价促销的可能性会进一步加大，这在一定程度上会有利于刚需购房者选房议价。二手房方面，一些资金周转面临巨大压力的房东，也有大幅降价抛售的需求。所以综合来说，2022比较适合刚需上车。

为什么投资投机性购房应该停下来？专家解释主要是两方面原因：其一，加杠杆的空间越来越小，尤其是一二线城市信贷政策围追截堵，加杠杆几乎不可能，所以只能利用自有资金投资炒房，成本太高，且长期占用流动性，已经不适宜了；其二，根据经济学家李迅雷的理论，投资房产，必须要保证每年的房价涨幅不低于7%，否则投资炒房是亏本的生意。纵观，2022年房价能做到7%的城市，寥寥无几。即便有，也是投资门槛非常高，已经不是普罗大众所能参与的游戏了。

不过，在房产专家刘博看来，2022年刚需买房，也可能给自己“找麻烦”，因为有3个“坏消息”需要面对：

，开发商“考验期”未结束，买房要做好房子“减配”的心理准备

2021年有400家房企宣布破产，此外还有数千家开发商都出现了流动性问题，具体表现在银行贷款无法按期偿还，商票无法兑付，施工方的垫资无法及时清偿等。2022年，开发商面临的压力有增无减，归根结底是因为调控不会放松，且2022年房企仍然会有更大的销售回款压力。此外，2022年房企还债规模比2021年还高。这些都意味着2022年开发商的“考验期”未结束。专业人士透露，这种情况下，开发商必然会在新房建设上“动歪脑筋”，其中最直接的“省钱”方式，就是偷工减料，新房减配。比如降低装修标准，以次充好等；

第二，买房后，房价或不涨反跌，需要面对“房产贬值”的结果

这没什么好解释的，因为很多人可能在2021年就已经拥有过这种痛苦的经历了。据媒体报道，2021年9月份以来，安阳、阜阳、武汉、沈阳、广州、长春、哈尔滨、郑州、岳阳、桂林等二十多个城市，都出现了开发商降价，老业主反对的真实案例。其中武汉的剧情更魔幻，业主反对开发商降价，不愿接受房产贬值的事实，采取拉横幅、喊口号等形式抗议，结果付出了沉重代价——多位业主被行政拘留了。2022年，“房产贬值”的情况还会继续上演，届时希望大家要理性看待，不可采取过激行为，否则没有后悔的余地；

第三，延期交房的现象会大规模出现，烂尾楼盘出现的概率也会大幅提高

事实上，“延期交房”已经成为了2021年楼市的主旋律了。开发商遭遇债务严重的问题，有些甚至已经影响到企业的正常运转了，这种情况下，很多开发商选择“躺平”，施工方的账单无法偿付，结果只能是工地停工。尤其是一些中小民营企业，融资严重受限，再加上销售回款遇阻，资不抵债，宣布破产清算，也不意外。2021年400家房企破产，大多数都是这种剧情。

开发商遇到流动性问题，短期能解决，延期交房还算是幸运的，遇到开发商申请破产清算的，可能真的会出现楼盘烂尾。虽然国家2021年9月份以来，三令五申要“保交楼”，维护购房者的合法权益，但只是尽可能降低这类事件发生的概率，而不能彻底杜绝。

最后我们想说，2022年调控不会发生重大转向，这意味着市场行情大概率会延续2021年的“稳中微降”趋势，所以抱有调控松绑，房价大幅反弹思想的人，要抓紧清醒了。尤其是豪赌政策宽松，流动性宽裕的开发商，更要认清现实，否则是作茧自缚。2022年刚需买房，我们的建议是，要认准经济实力强且口碑好的房企，第二是不能盲目加杠杆，要留有余地。

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