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南昌“富人区”,开始“去中心化”分布了……

安和楼市2021-10-18 14:11:49

最近团队里的小伙伴冷不丁问了一句：南昌的富人区在哪啊？

按照以前，我一边计算傅里叶变换，一边都能不加任何思索的给出答案。

但是现在，这个问题着实让我犹豫了许久……

我们来捋捋……

在我还在读书的时候，南昌还没太有富人区的概念，在我对城市模糊的意识、与感受中，总觉得居住在中山桥一带的人牛逼一些。

等到南昌有富人区概念的时候，应该是青山湖东岸的高光时刻。

在那个私家车还不算太普及的年代，开着私家车驶入湖滨东路，一路水岸＋林荫，沿着蜿蜒的小路行驶，因为车速不快，声音也很小。

几度蜿蜒之后，一幢幢西班牙风格的小洋楼从树木的掩映中显露出来……啧啧啧……

当年多少人的居住梦想就是青山湖东岸……

香溢花城、秀泊经典、白金瀚、恒茂湖滨……

这个板块的巅峰时刻，在万科青山湖的加盟！

南昌万科的top系产品，至今依然是万科在南昌端的产品。

7／8年前，你在饭桌上说你住青山湖，同桌的都得多敬你两杯酒！

不过现在，似乎没有人再提青山湖富人区的概念了。

其实那边的业主有实力的依然很多，只是这个标签的热度开始消退了，其中一个主要的原因也是：青山湖东岸的房价，很久没有表现了……

房价没涨，就是的原罪。

哪怕当年的业主，至今仍在！（多说一句，香溢花城还有空中大别野没卖完

）

所以，才有新南昌人提问：富人区在哪？

我也不能肯定青山湖东岸，还是不是那个确定无疑的答案。

那么，问题来了：如今南昌的富人区在哪？

我想了一会说了六个字：去中心化分布。

洪楼News

哟，去中心化分布，感觉楼市突然有那么一丝科技味了，区块链术语都用上了。

我们罗列几个南昌房价比较高的片区吧……

壹

凤凰洲

这里有着南昌的天花板房价，高端楼盘不缺，高级改善也不少……

商联的大平层、外滩的、九颂二期的大平层、铜锣湾的224㎡大平层＆叠墅，地铁万科还有稀缺的洋房，东方海德堡还有大平层户型，另外天赐良缘的别墅业主，也挺有实力吧，虽然那个别墅二手房价并不贵，小区也老了……

这里还有南昌商业的翘楚铜锣湾……

但是把凤凰洲说是富人区，似乎没有人会这么联想。虽然这里上限很高，但是下限也挺低的。安置房也不少，凤凰洲那个道路也是屡屡被吐槽……

把路好好修修，观感会强很多。

贰

红谷滩中心区

南昌新中心、的CBD、市政府、秋水广场，高空俯瞰“芝加昌”的既视感……

南昌新城最体面的地方，没有之一！

富人区？

似乎还是有点距离，莱蒙、雅颂居撑起了这个片区的天花板……

但其实红谷滩的层次也挺杂糅的，从高到底其实都有，之前我们写过板块漫谈，当时聊红谷滩就是有1.2万的房子，上车中心区没问题。

其实红谷滩在外地人眼里可能是房价高点吧，估么着动辄以为此处2万起步，其实红谷滩均价能上两万的楼盘也不多。

雅颂居、莱蒙、世纪中央城、名门世家、联泰香域中央、世茂天城等等吧……

估么着占比不到30％……

可能在不熟悉南昌的朋友眼里，会把此处与富人区联系一起。但是我们平时对谈中，基本没太有这种共识。

叁

红角洲

曾经红谷滩的两翼之一，作为红中区的延伸板块，在目前看来似乎比红中区更加接近富人区概念。

板块均价会稍稍高一些，但是红角洲天花板也不是那么显眼，目前是新地阿尔法，这个楼盘当初的定位其实不是豪宅，而是准豪宅的感觉，有点轻奢的味道。

不过这里还是具备一定富人基因的，挺多购买力较强的人群把钱砸到了这里。

距离CBD不远，整体比较低密，环境相对OK，山姆比较火，另外路网不便于人类步行，可能这些点加在一起会觉得有种相对宽松的氛围……

但，怎么说呢？

也是各类楼盘杂糅的比较多，门槛依然不是很高……

肆

九龙湖

九龙湖目前可以PASS这个问题……

但是国体，有点那个味道！

作为新晋信仰区，房价表现令人咂舌。它在1.8万的时候，我们写过一次，觉得这个位置不错。然后看着它逐渐奔2.5去了……尤其是明园一期和九龙馨苑……

国体，占了一个便宜，就是范围小，所以这个片区内的门槛就很高了。

基本上万科粹叠园的110＋的户型可以作为门槛了，当然这得忽略新琚花园的一个小分区，它也挤入了国体的版图内，但基本很少谈起来。

国体相对接近富人区概念，但是从来没有被这么叫过，总归还是少了一点东西……

嗯……气质……

高大上的东西还没落地，写字楼、酒店、商场开出来，周边的公园修建修建，气质上就会接近些了……

伍

朝阳新城

按照统计数据来说，朝阳新城的高净值人群还是很多的。

这里生意人多，别墅还多，那几年正荣、中海在这里布下了太多的别墅。然后还有高端楼盘的落地，比如南昌塔尖的新力洲悦，还有蓝光的高级产品雍景王府。未来华侨城的合院、大平层……

同时这里次新洋房还多，你要去红谷滩那边找个次新洋房，真的少。朝阳新城的改善产品是真的多！

这里也是片区太大，又圈不出一个明显有边界感的小范围可以作为参考的。

富人虽多，村盘子也多……观洲、隆泰苑、十里、星光……

倒不是说村里穷，其实村里有钱，只是对着村喊富人区，总归有些违和感，对不？

当初青山湖那个感觉多体面啊……幽静、湖景、小洋楼……

所以，朝阳新城可以作为一个泛富人区的感觉。

陆

高新区【艾北】

那只能谈艾北了……

艾北就是艾溪湖北路且在艾溪湖西边的那个部分，灰场这个词会描述的比较准确，但是这个词跟不上时代了，所以用艾北作为简称。

这里房价高，学区好，还贼体面。高新区图书馆、湖边公园、鱼尾洲，那叫一个文艺……

各种配套齐全且很文艺体面的小片区，非此处莫属了……

但是我们也从未把这里跟富人区联系起来，我觉得原因有高端产品的稀缺，普通产品较多。

也就是说这里除了四季花城的别墅之外，很少高端产品。即便恒大御景的退台洋房、万科海上传奇的洋房单价很贵，但是跟高级改善产品还是有一定距离。

此处的主流供应还是普通住宅。

所以，也不用纠结这个……

洪楼News

其他地方？

没了吧……有人如果有看法，可以评论里聊！

所以我觉得如今富人区，去中心化了，不再聚焦了，而是分散在各处。商联、九颂、洲悦、雅颂居、滨江一号……还有那些老牌豪宅等等。

富人盘多，而富人区不会有。产生连片的富人区，也不符合我国的主旋律。

当然，这里还有一个因素会在未来持续发酵，就是分化。

所以未来有一种现象会越来越多，就是同地段、马路对面、甚至是隔壁，相邻的两个楼盘会差出一半，甚至以上的价格出来。

有些价值会聚集在点上，而不是区上。

所以，这也是我最近经常说的，楼市的观察和研究，要把颗粒度持续细化，我最近有一个大计划，要深入细化去研究非常多的数据，以应对未来楼市走向的那个状态，我们可以提前准备好。

啥数据？

嘘！先不说……反正工作量巨大，且难度很大。估计会持续很久……

今天就到这！

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投诉万科房价中大

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