买房一定要看城市中短期和长期的发展规划！
01.
近期，关于南昌“十四五”（2021-2025）规划的热度还真挺高，很多媒体都有在陆陆续续地释放消息。毕竟是“十四五”的年，很多规划都要上纲上线了。比如区域发展、城市开发、产业发展重心在哪？
比如城市轨道交通的规划方向在哪？比如未来住宅供应量大户在哪？......
接下来南昌的5年发展规划明朗了，我们买房的思路也就清晰了。
这几天我也一直在看规划的一些具体内容，然后再对比着去年年底中共南昌市委十一届十一次全体会议通过的“十四五规划”和2035年远景目标的建议，总结出了一些重点性的内容。
希望对于大家只之后买房能够起到一定的参考作用。
02.
城市发展重点区域依旧是九龙湖
就在前几天，南昌市城管局公布了《南昌市城市管理发展规划（2021-2025）》的公告。未来五年，南昌发展格局将实现“双核、三轴、多点”的概念。
具体内容：
①双核：包括老城核心和红谷滩核心。
②三轴：江北发展轴（延至九龙湖）：红谷大道为主的道路沿线。昌抚发展轴：八一大道和井岗山大道为主的道路沿线。山湖服务轴：北京路和文化大道为主的道路沿线。
③多点：
商业中心：九龙湖、瑶湖、朝阳、城南（洪都）、城东、蛟桥、长堎、东站、麻丘、望城。
行政中心：省政府、市政府。
文化中心：凤凰洲省级文化中心、新洲市级文化中心、洪都工业文化中心。
体育中心：国际体育中心、奥林匹克体育中心。
会展中心：绿地国际博览城、东站会展中心。
旅游中心：湾里旅游集散中心、融创旅游集散中心。
可以看到，这些规划内容，九龙湖占主导，一个是处在江北发展轴上，然后，商业、行政中心省政府、国际体育中心、绿地国际博览城、融创旅游集散中心都在九龙湖。
所以为什么我一直说远期发展我比较看好九龙湖，一个是省政府在这里，一个是这个新区无论是时间还是空间位置都比较舒适，距离老城、红谷滩核心都很近。并且这里教育资源也不错，依托西站商圈经济，只要等人口起来了，九龙湖我认为一定是个起来的新区。
03.
产业重心：赣江两岸科创大走廊，从整体产业规划来看，接下来，南昌的产业重心是围绕赣江两岸打造科创集群和数字产业。
重点产业区域：鄱阳湖国家自主创新示范区核心区、航空科创城、VR科创城、中医药科创城、瑶湖科学岛、前湖科创园、昌北高校科创谷。
从已有的的科创层面，统筹推进鄱阳湖国家自主创新示范区核心区和航空科创城、VR科创城、中医药科创城等核心科创平台建设。以及高标准打造瑶湖科学岛、前湖科创园、昌北高校科创谷等未来科创平台，建设一批创新街区、创新楼宇、创新小镇。接下来，南昌产业要发力了。一个是产业集群，围绕产业链集群化，积极发展电子信息、航空装备、汽车和新能源汽车、生物医药等新兴产业链和特色产业集群。
一个是数字产业，如果能够构建完整的 VR/AR 产业生态链，提升能级，或许可以成为一张特色性的“产业名片”。
04.
轨道交通：5、6、7、8号线值得期待南昌十四五规划中，一直是以大南昌都市圈发展为主线。并且其中提到的一个很重要的概念，“打造轨道上的都市圈”。
如果说，南昌要发展，基建是必须要重点去做的，城市的发展离不开轨道交通的建设，包括一线城市北京上海轨道线路里程都已经达到了700多公里，还有像同样的二线城市长沙也将近200公里，而南昌才100公里出头。
早前，市人大代表李云峰接受南昌电视台直播采访时透露，"十四五"期间，地铁在建里程和运营里程数将实现翻番，达到近200公里。
其中，地铁四号线将于今年年底开通，同步还将申报5号线、6号线、7号线、8号线。我之前写的一篇关于《湾里有可能通地铁》的稿中也有提到。
05.
住宅供应：九望新城、象湖滨江、东站高铁新城是大户
根据“十四五”规划的发展要求，明确了各个区域的预计新增供应套数。
其中，值得关注的是，几个供应量增加比较多的区域，东站高铁新城新增约4.5万套，洪都片区3.0万套，九龙湖新城3.5万套，九望新城片区6.0万套，象湖滨江片区4.5万套。
目前九望新城、象湖滨江的供应量还是比较大的，基本上是处于供大于求的状态。
不过从长远分析，九望新城将会打造数字经济科创产业和行政金融商贸产业，象湖滨江则集合了千亿产业园，产业的入驻，未来这两个区域住房需求应该也会有很大的增量。
但不管怎样，近几年，这些供应量大的区域，还是会有点压力，单单人口入住来看，入住率的增长周期可能会拉长。
06.
老旧小区别等拆迁了
根据规划，2021年南昌市重点对261个老旧小区进行改造，涉及12万户，2025年基本完成全市所有老旧小区改造。
接下来，南昌老旧小区改造基本都实行“微改造”政策，“微更新”、“渐进式”，提升小区配套。也就是说，大面积的拆迁已经不太可能。
07.
最后还想跟大家重复强调的是，从南昌整个发展趋势看，无论是投资还是自住，跟紧城市发展重心。九龙湖依旧是发展重心，其次就是各区域的重点产业板块。并且除了要考虑城市配套建设重点打造的区域，还要考虑区域内的住宅供应量。
如果说供应量比较多，那么投资属性并不强，在区域居住人口还没达到一定能级的时候，甚至还会影响到保值属性。还有我刚刚提到的地铁交通配套，没落地之前，千万不要听信“规划“说辞去投资。
真正意义上可以期待地铁规划的，应该是已经定居在这个区域有房的朋友。另外，老破小的属性已经很明显了，购买之后拆迁的机会很小，要么就是为了学区，要么就不要考虑。
安和楼市2021-03-21 22:22:26
