[摘要] 上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止的一次房地产危机之一。而日本楼市崩盘后房价跌80%。反观中国，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，2014年年初就已经在房地产界传得沸沸 的“中国楼市崩盘论”也再次发酵。
以日本来衡量中国，可发现虽然目前中国的房价和地价相对中国老百姓的收入也高得有些离谱，但还不至于如日本这般疯狂和膨胀。日本在1985年日元后，地价暴涨。东京、大阪、名古屋、京都、横滨、神户六大城市土地价格每年以两位数上升，1987年住宅和商业用地价格分别上升30.7%和46.8%。东京的土地市值甚至可以买下两个美国，帝国广场1平方英里土地的价格，比整个美国加州的土地价值还高。而中国的土地价格涨幅在房地产上升时期与日本相比，显然相差甚远。国土资源部下属中国土地勘测规划院城市地价监测组，前不久发布了一个新研究报告，据说被认为比国家统计局的房价数据可信。该报告显示，105个城市的地价，2005年上涨了5.96%，2006年上涨了6.27%，2007年上涨了15.44%，2008年只微幅上涨了0.22%，即使房价大涨的2009年，地价只上涨了7.92%。而从房价来说，105个城市只有2004、2005、2007三年涨幅超过了10%，2008年甚至下降1.89%，2009年则涨幅，达25.1%，为2001年以来水平。虽然上述数据来自中国105个城市的地价和房价，与前述日本6个城市的地价不能简单类比，但足以说明中国目前的房价还没有疯狂到日本当年的程度。
如果按照“城市化”角度的市场“供求关系”看，2010年中国城市化程度才47%，2011年才50%。在2050年之前，中国的城市化率从现在50％提高到70％以上，至少需要23年至50年时间。这就意味着每年平均需增长1％左右的城市化率（即每年约1000至1500万人从农村转移到城市）。城市化是一项皆大欢喜的政策：农民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。在中国城市化的推进中，每年约有1%的人口从农村迁移到城市。
这意味着每年进城人口有约1000万到1500万，其需求算一半的话，也需500万～750万套房，而又根据2009年全部住宅竣工量约为700万套，2010年约为710万套计算，即使“限购”了，少了改善需求，没了投资投机需求，但总供应量依然存在巨大缺口，供不应求将导致房价继续上涨。根据国际上的一般看法，城市化的标准是城市人口占社会总人口的比重在50%以上。也就是说，一个国家或社会城市人口达到一半以上才算实现了限度的城市化。目前我国城市人口为6.66亿(2010年人口普查)，其所占比重已经接近总人口的一半，意味着中国城市将要吸纳的人口要远远超过城市化率高达70%、80%的西方发达国家的城市。同时，庞大的流动人口(2.2亿)和人口老龄化也将提前到来。
更重要的在于，中国当下的情形与日本当年有很多质的不同，例如，中国的人口红利还未结束，正处于城市化扩张时期，这使得中国的楼市有大量潜在买家；中国的汇率政策是受到严格管控的，资本市场没有完全放开，人民币还不能自由流动；特别是政府已经意识到了房地产的价格泡沫，并着手采取措施治理。这些条件，是当年日本根本不具备的，它使得中国发生房地产崩盘的风险要远远小于日本。
事实上，我们也可反向思维，假如它会崩盘，那么中国是否能像日本一样承受崩盘的后果。日本在1991年房地产崩盘后，其房价迄今也没有恢复到泡沫时的水平，但客观而言，它对日本经济和社会发展并未造成伤筋动骨的程度。这从日本一直占据世界经济第二大国的宝座可见一斑。然而，中国房地产一旦崩盘，后果可能要比日本严重得多。
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