[摘要] 上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止的一次房地产危机之一。而日本楼市崩盘后房价跌80%。反观中国，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，2014年年初就已经在房地产界传得沸沸 的“中国楼市崩盘论”也再次发酵。
上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止的一次房地产危机之一。而日本楼市崩盘后房价跌80%。反观中国，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，2014年年初就已经在房地产界传得沸沸 的“中国楼市崩盘论”也再次发酵。
楼市崩盘，主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。
楼市崩盘的惨重后果在日本表现得淋漓尽致。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止的一次房地产危机之一。泡沫破灭后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费；日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，后成为坏账的达到几十万亿日元；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。
野村先生(化名)在日本一家证券公司工作，现在是一名中层管理人员。他告诉记者，对中国现在发生的一切，他感到很熟悉，似曾相识。
1985年后的日本，正是楼市癫狂的时期，楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，这个过程不过六七年的时间。
日本的房地产泡沫破裂，让很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人还在背着当年欠下的沉重债务，还买房产的银行贷款。
野村是在1991年在东京町田车站附近买的公寓房。当时日本泡沫经济正破灭，房价从高位下降。这栋距离车站走路仅8的10层高的公寓，面积80平米，早售价8000万日元(100日元约合8.25元人民币)，他在和销售商讨价还价后，以6000万日元买下来。
20多年过去了，现在按二手房销售的话，只能卖到3000万日元，不到当初的三分之一。
按照日本的规定，房贷可以贷35年，贷款额上限为年收入的4倍。当时野村和妻子的年收入加起来是1000万日元，总共可以贷款4000万日元，所以只支付了2000万日元的首付。
贷款还了这么多年，现在每个月大概还款不到20万日元，发奖金的月份还40万日元，还剩不到1000万日元的贷款，但是野村并不急着还。因为现在的贷款利息很低，大概只有1.8%左右。而在泡沫经济鼎盛时期，贷款利息曾高达8%。他贷款时选择的是变动利息。在房地产泡沫破裂后，日本经济状况恶化，市场资金需求下降，企业不景气，企业都不去贷款了，利息就下降了。现在，日本央行还在主导实施零利息的政策。
回顾日本泡沫经济前后的房价可以看出，房价1990年的顶峰到1994年的谷底，差价大概为80%，而野村是在房价下降大概40%时买的，当时以为不会再跌了，没想到那只是泡沫破裂的中途阶段。以他来看，现在中国的房产泡沫估计还只是在下降了20%左右的阶段，如果看看日本这面镜子，就会推测出中国房价还有多少下降的空间。
在房价下跌的时候，日本也出现过有业主去找开发商退钱的现象，当时如果差价比较小的话，比如在1000万日元的话，开放商就退给了业主。但是并没有法律规定开放商有业务将房价差价的损失赔偿给业主。不过，野村告诉记者，由于日本人“自我责任”意识又都比较强，觉得买房都是自己的责任，所以业主找开发商闹事的事情基本没有没听说。
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