[摘要] “以房养老”终于有望在本土银行率先试水，这对于忧虑未来养老问题的很多市民来说，无疑是个喜讯。近日据中信银行昆明分行消息，该行已在全国范围内率先推出了养老按揭。
嘉宾
顾云昌 中国房地产协会副会长
谢太峰 首都经济贸易大学金融学院院长
倪鹏飞 中国社科院住宅研究室主任
陶立群 中国老龄科学研究中心老龄社会保障与产业研究室主任
银监会相关负责人
中信银行个贷部人士
“以房养老”并不适合所有人
陶立群：“以房养老”可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。
顾云昌：“以房养老”只是一种模式，不是所有家庭都能实现“以房养老”的。比如有的家里会把房子传给子女，这是中国的传统，要给后代留下一些东西。“以房养老”等于自己把房子消费掉了，不留给子女，这恐怕在理念上、思维上都需要有一个转变。
谢太峰：对于大量低收入阶层，没有什么房子或者房产比较少的人来说，他只有一套房子，而且要居住，要靠这个房去养老是不现实的。而对于那些收入相对较高一些的，拥有几套房产的人来说，“以房养老”对他的作用可能会更大一些。
70年产权是个大问题？
银监会相关负责人：不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。但是，由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。
谢太峰：现在“以房养老”存在两个的问题：一是70年的产权问题。现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头，所以，“以房养老”就不现实了。虽然说产权到期后，还可以交土地出让金延长产权，但是对老年人来说，他收入本来就低，再让他拿出一笔钱来，显然就存在问题。二是我国的住房质量问题。相关部门的官员曾经说过，我国房子的平均寿命只有30年。现在有二三十年房龄的房子，看上去已经很破旧了。很明显，到70年的时候，这样的房子已经成危房了。
顾云昌：70年以后土地还可以续用，《物权法》里讲得很清楚，不是说就收回国有的。目前来看，“以房养老”难以推行的障碍，就是人们对“以房养老”的认识还有一个过程。此外，我国现在的贫富差距比较大。真正有房的人不一定需要“以房养老”，而真正想“以房养老”的人，房子却不够。
倪鹏飞：70年产权的问题会解决的。建议将来的土地转让金按年组织缴纳，即次出让的70年应一次交付，以后再一年一交，这就使土地所有权有一个实现形式。
将来房价跌了，怎么办？
陶立群：“以房养老”多年来没能推行出去，的问题就是房地产市场的变数不可控。现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，而且随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，最终受影响的会是老人。
顾云昌：现在讲房价下降为时还早，除非国家的经济出了问题才能谈到房价下降。现在是硬压着不让房价上涨，因为涨得太快。我们的城市化还在进程当中，目前我们的城市化率还只有50%，还有2.6亿人要进城，这些人的房子在哪里？未来一二十年，中国房地产还有很大的发展空间。
谢太峰：对不同地区来说，“以房养老”面临的问题是不一样的。比如，像北京这样的大城市，“以房养老”的可行性就比小城市要大一些。大城市的机会比较多，每年新增很多人口，而土地资源是有限的，一段时间内，对住房的需求还是比较大的。
当然，随着大量农村人口进城，中小城市也不是说没有房产的需求，房价也不一定就会下降很多。中国的土地资源是有限的，我们又是个人口大国，我认为，即使未来独生子女一个人有好几套房子，这个问题可能也不会像人们想象的那么严重。
倪鹏飞：这种担心有一定道理。但从中国整体的住房情况来看，供给和需求还是有一定缺口的。中国城镇化正在加速，到一定时间也需要进行重置。总的来说，按照接下来发展的速度来看，还不存在大量过剩的问题，当然这个问题需要引起注意。
有两套房才能“以房养老”？
中信银行个贷部人士：客户需求是千差万别的。我们的模式跟国外不可能完全一样，如果是一套房，风险会比较大，也有些难度。两套房风险能得到一些控制。
顾云昌：真正的“以房养老”就是一套房，能养老就行。如果是两套房，有些人就会想，还不如把房子卖掉套现养老。现在房价很高，卖掉后200万我存在银行里，就可以养老。
倪鹏飞：两套住房对于银行来说当然比较保险。“以房养老”产权开始归个人，银行每个月给借贷人钱，相当于养老金，去世之后产权就归银行了。所以说中信银行的试点还和政策上的“以房养老”不一样，在开始阶段还比较保守。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
