[摘要] 与往年的“小阳春”相比,今年传统旺季里的楼市成交量只能用“冷清”来形容。20日,北京市统计局发布的数据显示,一季度北京市住宅销售面积为192.2万平方米,同比下降27.3%。
(来源：金融时报)与往年的“小阳春”相比,今年传统旺季里的楼市成交量只能用“冷清”来形容。20日,北京市统计局发布的数据显示,一季度北京市住宅销售面积为192.2万平方米,同比下降27.3%。
随着成交量走低,开发商各种促销手段再度悉数登场。北京许多新开楼盘打出付全款打8折、限时抢购特价房等促销标语,不少房地产网站挂出了特价二手房源的排名,上海的许多楼盘也打出房产税的旗号来吸引眼球。据记者了解,位于北京大兴区的东亚马赛公馆目前发售了100张限量优惠卡,位于通州区的月亮河·御泉公馆推出每平米直降3000元的10套特价房。
随着供需双方的博弈再度陷入僵持,房价又一次站在了十字路口。那么,促使房价回调的最后一根稻草在哪里,楼市调控怎样突破由“量降”到“价降”的关键期？
业界人士分析,销售收入大幅缩水使开发商“以价换量”的可能性大为增加。外部融资环境不佳使得开发商更加依赖销售回款,后期将会加快推盘步伐增加供应量,以加速回笼资金。东吴证券分析师邓咸锋认为,“目前多家房价公布了一季度业绩预告,与此前靓丽的年报形成对比,一季度业绩预告里预亏预减的占多,而预增者明显减少,折射出房地产企业对后市的预期。”
另外,开发商的资金压力从土地市场的快速降温中可见一斑。中指研究院监测数据显示,今年一季度,120座城市住宅类用地成交土地面积环比减少36%,同比减少18%,住宅用地平均楼面地价环比下跌11%,同比下跌8%。土地市场的冷清在一定程度上反映出开发商经营现金流缩水严重。
今年1月份“新国八条”出台后,推迟开盘一度成为部分开发商抵抗调控的手段,但这也导致了许多房企存货大量积压。由于成交量一直不景气且现金流压力凸显,不少开发商不得不加快推盘,降价求量、打折促销现象明显增多。亚豪机构统计显示,4月份北京有34个项目计划开盘,环比3月份的18个项目,供应量增长88％。
光大证券的一份研究报告认为,二季度住房的大量供应将会使打折促销成为更为普遍的现象,这也将导致更为浓厚的观望情绪,而且二季度各地经过调整的房价目标也将加重这一情绪,后市成交不容乐观。如果资金密集型的楼市失去成交量这一最终资金来源的支撑,包含在高位房价里的泡沫部分就会被不断挤出。国家统计局数据显示,3月份70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个。
从市场供需来看,限购限贷以及加息等措施明显遏制住了投资性需求,供求关系和市场预期逐步逆转。近一个月内记者接到的二手房中介电话明显增多,“现在二手房挂牌数明显增加,购房者有了更多的议价空间,开始变得挑剔了。”北京方庄地区我爱我家的一名中介人员说:“如果户型不好,价格不合适,许多客户就会暂缓购房,继续观望。”
正是由于投资性需求被强力压制,部分刚性需求被保障性住房和租客分流,造成了成交量持续低迷,几乎进入“冰冻期”,而且楼市整体优惠力度不大,打折促销还是个别现象,也加重了购房者的观望情绪。总体来看房价大幅反弹的基础已不复存在,上涨趋势已被明显抑制。
尽管公众对房价下跌的预期升温,成交量下滑造成部分房企资金链紧绷,但是新建项目仍未大规模跟风降价促销。中粮地产的一名人士表示,这是因为许多开发商对当前的降价时机充满担心,一旦大规模降价促销就会成为不可阻挡的趋势,尤其是公众的预期将会彻底转向,不仅购房者持币待购,开发商也选择了观望,这是造成供需双方重新僵持的重要原因。
距离去年4月份“楼市新政”出台已经一年。一系列政策的出台初步搭建起楼市调控的政策架构,在土地出让、住房开发建设销售、房地产贷款等环节的调控模式已经初具雏形。鉴于楼市博弈重新陷入胶着,为使购房者在博弈中话语权越来越多,促成房价回调由量变到质变,业内专家建议,调控仍需要加强执行力度,尤其是给地方政府加码。4月份,国务院派出8个督察组,对包括京沪在内的16个省份落实房市调控政策措施情况开展专项督查,可能会促使此前公布房价控制目标的城市重新调整目标。
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