[摘要] 与往年的“小阳春”相比,今年传统旺季里的楼市成交量只能用“冷清”来形容。20日,北京市统计局发布的数据显示,一季度北京市住宅销售面积为192.2万平方米,同比下降27.3%。
(来源：金融时报)与往年的“小阳春”相比,今年传统旺季里的楼市成交量只能用“冷清”来形容。20日,北京市统计局发布的数据显示,一季度北京市住宅销售面积为192.2万平方米,同比下降27.3%。
随着成交量走低,开发商各种促销手段再度悉数登场。北京许多新开楼盘打出付全款打8折、限时抢购特价房等促销标语,不少房地产网站挂出了特价二手房源的排名,上海的许多楼盘也打出房产税的旗号来吸引眼球。据记者了解,位于北京大兴区的东亚马赛公馆目前发售了100张限量优惠卡,位于通州区的月亮河·御泉公馆推出每平米直降3000元的10套特价房。
随着供需双方的博弈再度陷入僵持,房价又一次站在了十字路口。那么,促使房价回调的最后一根稻草在哪里,楼市调控怎样突破由“量降”到“价降”的关键期？
业界人士分析,销售收入大幅缩水使开发商“以价换量”的可能性大为增加。外部融资环境不佳使得开发商更加依赖销售回款,后期将会加快推盘步伐增加供应量,以加速回笼资金。东吴证券分析师邓咸锋认为,“目前多家房价公布了一季度业绩预告,与此前靓丽的年报形成对比,一季度业绩预告里预亏预减的占多,而预增者明显减少,折射出房地产企业对后市的预期。”
另外,开发商的资金压力从土地市场的快速降温中可见一斑。中指研究院监测数据显示,今年一季度,120座城市住宅类用地成交土地面积环比减少36%,同比减少18%,住宅用地平均楼面地价环比下跌11%,同比下跌8%。土地市场的冷清在一定程度上反映出开发商经营现金流缩水严重。
今年1月份“新国八条”出台后,推迟开盘一度成为部分开发商抵抗调控的手段,但这也导致了许多房企存货大量积压。由于成交量一直不景气且现金流压力凸显,不少开发商不得不加快推盘,降价求量、打折促销现象明显增多。亚豪机构统计显示,4月份北京有34个项目计划开盘,环比3月份的18个项目,供应量增长88％。
光大证券的一份研究报告认为,二季度住房的大量供应将会使打折促销成为更为普遍的现象,这也将导致更为浓厚的观望情绪,而且二季度各地经过调整的房价目标也将加重这一情绪,后市成交不容乐观。如果资金密集型的楼市失去成交量这一最终资金来源的支撑,包含在高位房价里的泡沫部分就会被不断挤出。国家统计局数据显示,3月份70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个。
从市场供需来看,限购限贷以及加息等措施明显遏制住了投资性需求,供求关系和市场预期逐步逆转。近一个月内记者接到的二手房中介电话明显增多,“现在二手房挂牌数明显增加,购房者有了更多的议价空间,开始变得挑剔了。”北京方庄地区我爱我家的一名中介人员说:“如果户型不好,价格不合适,许多客户就会暂缓购房,继续观望。”
正是由于投资性需求被强力压制,部分刚性需求被保障性住房和租客分流,造成了成交量持续低迷,几乎进入“冰冻期”,而且楼市整体优惠力度不大,打折促销还是个别现象,也加重了购房者的观望情绪。总体来看房价大幅反弹的基础已不复存在,上涨趋势已被明显抑制。
尽管公众对房价下跌的预期升温,成交量下滑造成部分房企资金链紧绷,但是新建项目仍未大规模跟风降价促销。中粮地产的一名人士表示,这是因为许多开发商对当前的降价时机充满担心,一旦大规模降价促销就会成为不可阻挡的趋势,尤其是公众的预期将会彻底转向,不仅购房者持币待购,开发商也选择了观望,这是造成供需双方重新僵持的重要原因。
距离去年4月份“楼市新政”出台已经一年。一系列政策的出台初步搭建起楼市调控的政策架构,在土地出让、住房开发建设销售、房地产贷款等环节的调控模式已经初具雏形。鉴于楼市博弈重新陷入胶着,为使购房者在博弈中话语权越来越多,促成房价回调由量变到质变,业内专家建议,调控仍需要加强执行力度,尤其是给地方政府加码。4月份,国务院派出8个督察组,对包括京沪在内的16个省份落实房市调控政策措施情况开展专项督查,可能会促使此前公布房价控制目标的城市重新调整目标。
抑通胀楼市调控不放松开发商不差钱将成过去
（来源：解放牛网）一季度由于一二线城市全面限购，导致其市场表现不是非常理想。根据历史经验，春节过后各地成交量一般是逐步回升，3月份会迎来1季度的销售小高峰。但2011年由于受限购政策的影响，限购城市在春节后仅迎来短暂的回升，随后成交量止涨而跌，大幅下滑七成以上。住宅市场销售不理想的局面直接传导到了土地市场。根据世联对35个大中城市的监测，2011年1季度，各地商业办公土地成交快速增长，中西部商办用地成交面积保持40%以上的同比增速。住宅用地成交格局也发生了变化，中西部地区住宅土地成交占比从2010年的53.9%提升至2011年1季度的66.9%，提升幅度非常明显。
抑通胀楼市调控不放松
“国八条”后，上海重庆出台房产税试点办法，各地方政府与中央政府签下保障房完成目标“军令状”，且直辖市、省会城市、计划单列市全面执行限购政策。608个城市出台房价控制目标，尽管多数以GDP和人均可支配收入增速为上限，但可执行性比此前明显提升。中央的强势态度使地方政府对“国八条”的落实情况好于此前的“新国十条”和“国五条”，也凸显出本轮楼市调控中央政府的决心。
与此同时，一季度CPI（居民消费价格）同比上涨5.0%，3月份CPI同比上涨5.4%，是2008年金融危机之后的峰值，且已经连续五个月在5%上下波动。通胀使中央更加坚定房地产调控不放松的决心。
政府近期实行的调控政策正在发挥着潜移默化的作用。世联数据显示，2011年1季度，表示受信贷政策影响的群体从2010年3季度的44%提升至目前的72%，认为保障房对房价有较大影响的比例从2010年3季度的16%提升至目前的25%，预期房价上涨的比例由去年3季度末的52%降至目前的45%。
多个城市将供大于求
从供给来看：由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。通过测算，2011年第二季度潜在供应面临放大态势。从世联重点监测的40个城市来看亦是如此。其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。世联研究认为，目前通胀形势严峻，加息压力犹存，政府频频放出政策不放松信号，或将再度抑制市场需求，二季度市场走量不容乐观，部分供给远大于需求的地区面临较大的价格下行压力。
从开发商资金来看：2008年金融危机使地产商都意识到现金为王的重要性。从历史来看，2008年金融危机爆发后，房地产企业资金来源分类指数几乎与房价保持同步，房地产企业资金来源分类指数跌破100的1个月后，房价环比出现下跌。本轮调控所采取的紧缩货币政策使开发商的资金链愈发紧张，开发商“不差钱”或将成为过去式。从去年“新国十条”政策颁布后，房地产企业资金来源分类指数一直下滑，2011年2月份房地产企业资金来源分类指数降至99.0，是调控以来首次跌破100，在近几年只有金融危机才出现过，这预示着房企资金压力空前。
2011年以来，开发商通过发行高息债券等海外方式融资力度空前，20余家开发商累计融资额超620亿元人民币。此外，在严厉调控下，房地产行业并购加速，一季度并购金额再创新高。数据显示，2011年一季度中国房地产行业并购市场共完成并购案例32起，比去年同期增加22起，比上季度减少2起；但并购总额达明显增加，一季度房企并购金额达83.16亿元，同比大幅增长高达229.1%，环比增长72.6%。
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