![图片]()
江淮厂“第四子”再上架，政务东热度不减
近日，包河区政务东板块的BH202502号地块经历首次流拍后，本月再度上线拍卖，起拍价、规划条件与首次出让保持一致。这宗33.45亩的商住混合用地，因商业配比高、开发难度大一度遇冷，但作为“江淮厂第四子”，其命运牵动市场神经。流拍背后，政务东板块的长期价值是否被低估？
事实上，政务东近两年的土地市场堪称“高光频现”。楼面价突破2万/㎡、姚公庙地块引发激烈争夺。此次流拍地块的再上市，或将成为检验板块真实价值的“试金石”。
NO.1|壹
板块价值重构：政务东的三大“逆袭密码”
密码一：城市核心区位，承接政务区外溢红利
政务东板块紧邻合肥政务区，地理范围涵盖南二环、宿松路、金寨路等主干道围合区域。随着政务区开发饱和，政务东成为外溢改善需求的首选地。板块内交通网络密集，地铁4/5号线已通车，规划中的9号线进一步强化辐射力；商业配套上，绿地大融城、银泰奥莱等大型综合体与政务区共享，形成“10分钟生活圈”。
密码二：规划升级，打造“滨水+文创”新名片
根据合肥市十五里河城市设计规划，政务东定位为“特色滨水商业区”和“文创活力街区”。合柴1972工业记忆小镇的改造、包河区全民健身中心的建设，叠加十五里河生态廊道，板块正从单一居住功能向“产城融合”转型。未来，连片开发的红四方地块、文创产业导入将进一步提升板块能级。
密码三：产品力内卷，定义合肥高端改善标杆
政务东新房市场以改善户型为主力，目前在售项目均为计容新规后项目，住房使用率普遍超95%。伟星ONE139千万级豪宅，红达天映现房+全玻璃幕墙外立面抢占市场。产品力的迭代，推动板块整体均价突破3万+，入门门槛进一步拔高。
NO.2|贰
土地、新房、二手房的三重逻辑
小体量、高热度，房企争夺“甜品级”地块
2024年至今，政务东累计成交9宗涉宅用地，楼面价普遍超1.9万/㎡，土拍溢价率长期领跑合肥。BH202502号地块虽商业占比高，但其“小体量+低总价”特点降低房企资金压力，同步配建29.6亩公园绿地的要求，亦为片区增值埋下伏笔。本次再次上线能否成功出让，拭目以待。
高端化不可逆，300万成“刚改”分水岭
2024年政务东新房成交均价2.78万/㎡，板块内57%的成交是140-200m2，36.7%的成交是120-140m2。成交超一半都是140m2以上的大户型，板块已经成为改善置业优先选择。
另外板块内新房竞争压力较大，目前在售有江淮厂三子以及保利龙川瑧悦，待售有伟星ONE139、红达天映、云缦璞舍以及合肥建投两宗地块，市场压力较大。
红达天映作为合肥首批现房销售项目，规划5栋17-25F约260户高奢大平层住宅，面积段143㎡－225㎡。全玻璃幕墙+蜂窝铝板外立面、约14000㎡宝格丽风园林、地库行车道全环氧磨石，甚至超前配置无人超市和洗车房，设计理念不输当下顶豪。
定位：现房销售标杆，主打即买即住的确定性。
亮点：
现房优势：规避交付风险，配套可见性高，邻近地铁5号线及西递小学、四十八中；
产品规划：3栋大高层+2栋小高层，户型以改善为主（140㎡起）。
不足：非新计容产品，开发商品牌力影响力小。
伟星ONE139，政务东的首个四代住宅，虽然价格没出来，对外放风也是千万级别的豪宅。300㎡起步，主力是400㎡，客厅挑高6.2米，赠送40-50㎡露台。小道消息预计会在5-6月份左右开盘。定位：伟星高端产品，对标此前热销的伟星天元，主打纯粹低密社区。
亮点：
地段稀缺：紧邻天鹅湖，政务区资源外溢直接受益者；
产品力：高窗墙比及架空层泛会所等高端配置，四代住宅。
不足：门槛较高，放风价千万级豪宅。
云缦·璞舍预计项目规划7栋11层洋房+2栋16层小高，只有两个面积段，138平/168平，地铁口，3.3米层高，住房使用率能达到105%-110%，小道消息放风价大概3万左右。
定位：主打高端改善，依托地铁交通和商业配套优势。
亮点：TOD模式可实现“地铁+商业+住宅”一体化，通勤便利；规划户型以140㎡以上大平层为主，匹配高端客群需求。
不足：西侧紧邻金寨路高架，可能存在噪音和灰尘影响。
天阜壹号是江淮厂三子中首个入市项目，首开劲销超5.8亿，项目南北双侧均采用了干挂石材到顶，大部分楼栋采用一梯一户的设计。目前只有165㎡户型在卖，165m2优惠96折。
定位：江淮厂三子首开盘，主打高性价比改善。
亮点：
价格优势：江淮厂三子中性价比较高，在江淮厂三个项目中间，位置相对有优势。
不足：目前尾盘，可选房源较少。
意禾澄庐在售小高面积144-226㎡不等，总价332-793万元；洋房面积170-190㎡，总价395-682万元。
定位：高端大平层，户型144-226㎡，总价332-793万元，瞄准纯高端客群。
亮点：
产品纯粹：精装标准高，是江淮厂三子中标准最高的；
地段稀缺：邻近政务区核心，享受板块溢价。
不足：项目西侧紧邻宿松路高架，可能存在噪音和灰尘影响。
四川邦泰璟和朗月规划9栋小高层和一栋洋房，户型约132到175平，均价2.78万左右。目前项目与车位同买可享受94折优惠，单独购房可享受96折优惠。定位：改善，户型132-175㎡，均价2.78万/㎡。
亮点：
新计容高赠送（得房率102%），132-175㎡户型主打7.2米横厅，独立会所配置私宴厅、瑜伽室；外立面曲面热弯玻璃打造“环绕屏”效果，性价比高于竞品。不足：四川邦泰进入合肥时间不长，品牌认可度一般。
保利龙川瑧悦是合肥第二个新计容后的入市的楼盘，整体得房率超过90%，目前楼盘总价350-550万。定位：新规后首批低密改善标杆，央企保利“瑧悦系”产品
亮点：
央企保利开发，交付保障强；新计容规则下得房率超95%，装标含日立中央空调+博世地暖，主力140-190㎡户型适配刚改客群；临近地铁4号线及合肥南站。
需注意：
周边城市界面待升级。
二手房市场：次新盘领涨，品质分化加剧
政务东二手房以次新房为主，品质楼盘与老破小价格差显著。中海央墅、建发雍龙府等次新房抗跌，但部分次新房价格下跌，成为刚需选择。
NO.3|叁
政务东的“危”与“机”，购房者如何抉择？
观点阐述：长期看好，但需警惕三大风险
1、供应过剩风险：2025年板块待入市项目超5个，板块内竞争压力较大，且同质化竞争；
2、商业兑现压力：整体板块商业高度依托政务区，板块内商业资源有待提升，且依赖招商运营能力，若商业配套滞后，将拖累居住体验；
3、价格透支隐忧：当前部分项目均价已逼近政务区，若规划落地不及预期，房价回调压力增大。
置业建议： 改善型买家，优先选择现房或准现房，规避期房交付风险；
政务东的逆袭，是合肥城市扩张与改善需求爆发的缩影。这里既有“城市新贵”的光环，也暗藏楼市博弈的刀光剑影。对于购房者而言，读懂板块价值逻辑，方能在这场“房价头等舱”的争夺中，抢占先机。
如果您也有房源要出售，可以在“好房新选”小程序中，点击我要卖房，提交信息，0佣金卖房。
合肥楼市2025-04-05 14:28:27来自北京市
