楼市限价面面观 2011年下半年仍有上涨压力?

房天下综合整理  2011-08-11 11:36

[摘要] 近期，广州郊区、廊坊及其下属市县、上海、深圳分别出台了“限价令”，各地“限价令”的密集出台或与下半年房价上涨压力相关。然而基于不同的市场背景，各地下半年限价目标、措施及市场影响或有不同。从“限购”到“限价”，楼市调控的力度又进一步加强，那么“限价”时代是否已至？

（新闻来源：今晚经济周报）近期，广州郊区、廊坊及其下属市县、上海、深圳分别出台了“限价令”，各地“限价令”的密集出台或与下半年房价上涨压力相关。然而基于不同的市场背景，各地下半年限价目标、措施及市场影响或有不同。从“限购”到“限价”，楼市调控的力度又进一步加强，那么“限价”时代是否已至？

广州：郊区限价不限购

今年的4月，广州增城房管部门召集开发商开会，口头传达了3个月内新领取预售证的项目楼价涨幅不能超过 该盘2010年均价5%的要求，随后从化国土局下发通知要求各楼盘销售价涨幅不得超过2010年该盘均价的10%。

中原集团研究中心监测数据显示，2011年上半年1至4月，广州增城、从化共成交新房6673套，约占全市30%，而限价后，两地成交套数占全市的比重略升至33%。究其原因，一方面由于增城、从化未执行限购，分流了市区被限购的大批客户；另一方面由于碧桂园等标杆房企趁势促销，高性价比楼盘吸引了大批购房者。

深圳：“分面积”严执行

之前深圳“限价”的价格参照标准为2010年录入合同折算的项目均价，而新一轮“限价”参照的价格标准为在售项目上个月的成交价或最近3个月的均价，并且按照新开盘项目、已开盘加推项目、持续销售项目分别做了详细规定。

本轮“限价”的方式从此前的分行政区和具体项目限价调整为分产品类型面积限价，项目均价不再单独限制。据调研，此轮“限价”之前，深圳144平方米以上的项目大多为合拼户型，在“限购”影响下，为提高这类产品的成交率，项目多采用合拼户型合并低价促销的策略。分区域、分面积段限价，有利于控制各个类型的产品价格。

上海：备案成交一致

继深圳后，上海亦于近期加入“限价”行列，于7月29日出台新的“限价令”。刚出台的“限价令”规定，房管部门除了要审价之外，还要求房源成交价格应当与经房管部门备案的“一房一价”保持一致，这意味着开发商虚报网上参考价的行为将无以为继。

此前，各项目售楼现场频现的“打折”，其实只是吸引购房者的噱头——很多项目成交价低于网上报价，但楼价并未现实质性下调。而新规执行后，上海虽没有提出明确限价目标，仅强调成交、备案价格一致，看似灵活，但使得开发商在定价环节丧失了操作空间。

廊坊：价不超9000元

河北省廊坊市发布了今年市区的房价控制目标，该目标建议新建普通商品住房价格不得高于9000元/平方米；市区中心区（政治、商业、金融中心）平均价格不得高于8200元/平方米，市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。据调研，目前廊坊市区价格项目单价近万元，但是在售的大部分项目均价7000至8000元。

廊坊“限价令”看似严厉，但是实则仅为对决策层关注京郊城市房价上涨一种回应，为在售项目留出了一定调价空间。

预测：下半年仍有房价上涨压力

据中原地产7月初对近百城市的调研发现，今年上半年绝大部分城市新建住宅价格上涨或持平，仅仅有5个城市的房价微跌。另据中原领先指数显示，北京、上海、深圳二手住宅价格自4月起先后出现下跌，但环比跌幅均小于1%；其中，上海5月价格指数微跌后，6月又现反弹迹象。从整体看，各地下半年依然面临房价上涨压力。因此，为完成年初制定的房价调控目标，近期出台较“一房一价”更为严厉的“限价”政策在所难免。