[摘要] 南昌升级版限购令已经实施半个月了，半个月来的新房住宅成交量仅199套，还抵不上“金九银十”时期一天的交易量。 除了交易量，房价也是购房人关注的焦点。根据国务院通知要求，南昌市也将根据经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于本月底前向社会公布。
南昌升级版限购令已经实施半个月了，半个月来的新房住宅成交量仅199套，还抵不上“金九银十”时期一天的交易量。 除了交易量，房价也是购房人关注的焦点。根据国务院通知要求，南昌市也将根据经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于本月底前向社会公布。
有业内人士称，这些年来，城镇居民人均可支配收入增幅一般都能保持在10%以上。不过，城镇居民人均可支配收入和房价原本是两个不同领域和类别里的概念，以两者之间的相对平衡作为控制房价的目标，那就给房价上涨预留了很大空间。这个幅度要差一半以上才管用，比如人均收入涨10%，房价涨幅如果能控制在5%甚至3%以下，才能真正达到调控预期。（来源：江西新闻广播）
“在适度从紧的货币政策、严控通货膨胀以及限购令的综合影响下，南昌楼市住宅成交量预计下滑超过50%，最快三个月，最慢半年，南昌就会出现价格下跌的楼盘”。
用政策换时间。通过一系列的调控政策，暂时遏止房价的快速上涨，为大量的保障房上市争取时间，当大量的保障性住房面市后，住宅的投资、投机功能将逐步被削弱，住宅也将回归其居住的原始功能。这才是中国房地产市场真正的拐点。——
2011年，楼市遭受调控“核武器”袭击。加息、提高银行准备金利率、提高购房首付比率……尤其是在各主要城市积极推进的“限购令”，以及上海、重庆试点的房产税等，楼市未来走势扑朔迷离。
在重磅调控之下，楼市会否迎来拐点？房价又能否结束疯狂的上涨，重蹈2008年房价下降的覆辙？为此，本报采访了江西丰源集团市场策划总监 。
作为江西楼市大腕以及行业资深专业人士， 认为，在这次调控中，政府运用了提高银行准备金利率、加息等经济工具，提高购房首付比率、取消银行优惠利率等金融工具，征收房产税等税收工具，甚至限购等行政手段，意在全力遏止通胀并打压楼市。重锤之下，住宅也将由之前的投资、投机功能，逐步回归居住本能，楼市也将迎来真正意义上的“拐点”，逐步走向成熟。
货币政策适度从紧开发企业面临“断粮”
2008-2010年，受适度宽松货币政策的影响，南昌楼市呈快速发展，房价也不断上涨。2011年，货币政策由适度宽松转向适度从紧，银行放贷规模、个人住宅贷款等政策不断收紧。对于这一点， 表示，“2007年的调控使南昌房价下降近30%，而这一次，不论是政策环境、经济环境还是金融环境，与2007年相比有许多类似之处，甚至有过之而无不及。”
他认为，今年是“十二五”的开局之年，经济发展也开始着重于产业结构调整，另外，货币流动性过剩以及居高不下的CPI，迫使政府采用适度从紧的货币政策，并使用提高准备金利率、加息等手段，以减少货币流动性，控制通胀。这一点，与2007年极为相似。
适度从紧的货币政策以及严控通胀的形势，对于楼市的影响，首当其冲。 告诉记者，“今年，银行准备金利率已达19.5%的历史高点，这就意味着市场上的流通货币将越来越少。另外，根据央行今年的放贷政策，将严格控制今年的放贷规模，并按照季度、月度平均放贷规模，限额放贷。银根越收越紧，无疑考验着开发企业的资金实力。”
分析，“融资受阻，销售又不畅，资金难以回流，企业资金链将面临考验。一个月、两个月可能没问题，时间长了，总会有一些开发企业坚持不住。一旦有企业不堪资金压力，竞相降价的局面势必难以避免。”
限购“冰冻”楼市成交萎缩将引发降价
新年伊始，“限购令”在范围层层加码，南昌也不例外。1月20日，南昌首次出台了“限购令”，时隔1个月——2月20日，升级版“限购令”再现楼市。 则表示，“‘限购令’的升级，足见政府稳定房价、保障民生之决心。”
南昌的限购区域从之前的五个区，扩大到整个市区；限购的人群也扩大了，已有2套房的家庭被禁购；同时，二手存量房也被纳入限购范围……升级版“限购令”对南昌楼市的影响，无疑是巨大的。
“更为重要的是，购房者对楼市未来走势的预期将开始转变，悲观情绪也将蔓延。可以预见的是，升级版‘限购令’将在短期内‘冰冻’楼市，限购范围之内，成交量将大幅度萎缩，时间一长，房价下降的概率越来越大。”不过， 认为，并非所有区域都会大幅度的降价，这与该区域内的供需量有密切关系。
他分析，“以红谷滩中心区和老城区核心区为例，如果现在与未来都没有大体量的供应，这里的房价将很难大幅下跌，大起大落的局面将很难出现，但前两年不断追高的房价势头无疑会被遏制。而朝阳新城则或许是另一种情形，多个项目的集中推盘、大体量的房源供应，很可能使这里成为重灾区。”
“限购将直接导致成交量的迅速萎缩，对于房价，最快三个月，最慢半年，限购对房价产生的影响就会显现出来。”对此直言不讳。
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