2022年,买房人开始“卸担子”?利率下调、买房补贴接连出现

每到年末年初的时候，无房人都倍感着急，房地产市场起伏不定、接下来房市走向何方，谁也说不清、看不明，该不该买房是个很大的悬念。

一方面，无房人很想买房。央行货币委员樊纲在2018年首次提出“六个钱包”购房法则，樊纲说到，如果刚需可以用六个钱包凑够首付款的话，建议尽早买房。在2021年上半年的另外一次论坛活动中，樊纲纠正了2年前自己的“六个钱包”观点，他说道，自己当初只是陈述了一个事实现状而已，对于年轻人而言，买房难的事实依然存在。

除了樊纲等专家们屡屡劝诫刚需赶紧购房之外，从本质上而言，刚需们也急切地希望尽早买房，98年房改之初房产均价2000元，到了2020年底均价涨到了9980元，房产的增幅远超黄金等保值资产的速度，买房越早的人，财富增加的越快。所以，有钱就投入房产市场，这是过去普通百姓惯性的L财方式。

另一方面，由于楼市尘埃未定，内外部多方因素都在影响着房产的前进方向，2021年以来，无房人纷纷表现出退缩的态势，前不久指闻君在文末发布过一项《近期，你有买房打算吗》的调查活动，参加的人达到了5600人，有50%的人表示，自己“没有买房打算”，还有20%的人表示“即将买房”，另外的30%受调查人表示，自己“正在犹豫中”。

可以看出，现在处于“买房徘徊”阶段的人很多，他们不太了解接下来的房市方向，故而买房大事儿也无法做出抉择，既想买房，但又担心自己成为了高位接盘者。

那么，2022年乃至2023年最近几年的房地产究竟会走向何方？指闻君认为，有必要先看看当前决定房产增速的几个关键事情：

1、国际通胀愈演愈烈。

2020年至2021年，全球各个国家都遭遇到了“黑天鹅”的侵袭，一方面不少城市纷纷锁城，另一方面人口流动性开始快速减弱，旅游业、运输业、房地产等行业不约而同受到了不同程度的发展制约，全球多数的国家GDP呈现出收缩的态势，例如美国、英国、日本、德国、法国等。必须要提到的是，中国在2020年出现短暂下行之后，自二季度开始重新崛起，全年实现正增长，为全球发展注入了一点亮光。

随着“黑天鹅影响越来越小”，历史把这份“新考卷”发放给了各个国家：如何避免继续下行、如何增加就业岗位、如何保障居住生活水平？全球各国给出了几乎等于抄答案似的答案：印钞票、大手笔增发货币。

日本率先出手，开启73.6万亿日元的新计划，兑换为人民币，总额度高达4.4万亿元；

2020年至2021年，美国同样大手笔，累计释放出了3-4万亿美元的货币（兑换为人民币达到30万亿元左右）；

欧洲作为一个重要角色，面对普遍收缩的问题，也开启了货币投入，欧洲央行发布1.35万亿欧元的大方案，2-3个月之后，再度追加5000亿欧元，总投入量达到了3.87万亿人民币。

于是乎，国际市场资本洪流大规模袭来，大宗资产的货物价格在上浮，房地产同样不能躲过资本的干扰，现阶段超过89%的国家房产在“走高”。我们国内的房产会受到影响吗？房产前辈王石暗示，随着输入型通胀的到来，或多或少会遇到变数，然而指闻君给出的回答是否定的，楼市资金限流，早就开启了。

2、央行“3+2”政策。

前文说到，全球都在增发货币，资本流入到了各个行业，很多人疑惑不解，为啥加拿大、韩国、英国、美国的房产都在上浮，唯独我们的房产在冷却呢？这一点，还得归结于央行的“3+2”策略，2020年“3红线”开始，要求房企们降低负债等指标至绿线以内，否则融资增幅受限；

2021年开年后，再提出“2上限”要求，为各类金融机构设置了向房企和个体购房者的比例。由此我们见到了2021年以来房贷利率上浮，房贷额度减小、贷款审批时间拉长等情况出现。

而我们其实都知道，房地产就是一个高资本行业，一旦失去了资本渠道，发展速度自然受到约束。

3、房子的附加值减弱。

98年房子2000元，现在均价涨到9980元，如果在北京、上海、广州、深圳等城市，这样的房子可能已经涨到了10万元乃至100万元。炒房客也正是看中了房产的大跨步增值契机，纷纷囤房炒房，除了炒“价格差”之外，更重要的是炒“房产附加价值”，例如学校优势、地段优势等。

不过，近些年来，房产的“附加属性价值”正在被逐渐弱化和剥离，10年前孩子上学必须要落户，落户就必须要购置一套房产，而随着租购同权的出现，开始彻底扭转这一局面，人才引进等多渠道可实现无房产落户，与此同时学校房的价值开始减弱，多校划片、大学区制度、老师轮岗等让“房地产的常青树——学校房”开始跌落神坛，在北京、深圳等学校房新规到来后，房东们有的降价500万元出售、有的降价800万元出售。

总结一下，一方面国际通胀到来，另一方面楼市“3+2”限制资金，再加上多方面举措剥离房产附加属性，可以说，长期而言房地产正在走向“冬天”。看到这一幕，相信有买房打算的人心里开始犯嘀咕了：是不是意味着短期内不建议买房？

笔者的看法是，对于炒房客而言，机会已经不再，猛涨的时代彻底过去了；然而对于刚需来说，新的利好却正在到来。“救市”开启，2022年，买房人开始“卸担子”？迎来2个“消息”：利率下调、买房补贴接连出现。

1、救市已经到来了。

说时迟那时快，哈尔滨成为了2021-2022年的发布“救市”的城市，根据《促进房地产市场平稳健康发展的相关意见》文件来看，各方面举措都在为城市房地产解困，一方面降低开发商的增长难度、另一方面开始支持买房活动，买房补贴高达10万元。公开数据显示，2021年以来，楼市遇冷很明显，新房库存不断增高、房子销售不掉、二手房挂牌的数量同样快速增长，不少中小房企在资金不畅的压力下，宣布倒闭破产。

房产学者马光远在对于2021年房市评价的时候指出，其实未来还有更多救市的城市出现，因为马老师认为现阶段的房市已经进入到了“冬季”，如果继续浇凉水，就可能结冰。所以，马光远认为过冷过热都不是房地产稳健发展的初衷，所以2022年2月之后，更多城市救市是大概率事件，也是情理之中的事情。

2、贷款增速、利率下调，买房人开始“卸担子”。

有房产机构研究数据显示，2022年开年之后，各大城市对房贷的放款速度有明显加快的迹象，根据贝壳研究院的数据，在90个城市里，按揭贷款的平均放款周期为74天，比上个月基本持平。然而很多城市却开始缩短了，例如上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市，房贷的审批发放时间环比大幅缩短。

除此之外，让购房者感到开心的其实还有另外一个事情，那就是房贷利率有了下滑的迹象，90城首套房利率为5.73%，二套房的贷款利率为5.99%，基本上都比上个月下降了1个基点。虽然下滑的幅度较低，但这是2021年以来的首次下滑，意味着贷款融资环境有较大的改善。

20个城市房贷利率下调，14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市，除了广州、深圳外，其他多是三四线城市。

关于房贷利率，还有一个新信号，那就是央行开展为期1年的7000亿MLF操作和1000亿元的7天逆回购操作。无论是MLF利率还是逆回购利率，都出现了降低10个基点的新变化。

而我们都知道，MLF是LPR的锚，一旦MLF下滑，那么接下来的LPR也将同样出现下行的走向，LPR则直接决定了房贷利率高低，所以LPR和房贷利率进一步下行，是大概率的事情了。事实上，在开年之后，LPR就出现了一次下滑。

话题：作为刚需的你，在“房贷加速、买房补贴接连出现”的情况下，会不会有买房打算呢？欢迎评论区留言！

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