曹德旺一语成谶?楼市陷入“买不起卖不掉”困局,房价走势清晰了

前不久，央行“大放水”，释放长期流动性1.2万亿，有不少专家解读认为，此举利好房地产市场，将助推年尾的楼市迎来“翘尾”行情。而其中惠的就是房地产开发商，不仅能解债务的燃眉之急，还有助于加快销售，拉动回款。更有不少房产中介“摇旗呐喊”道，楼市久旱逢甘霖，房价“复苏反弹”在望。

事实真的如此吗？楼市“翘尾”行情真的出现了吗？房价真的开始“复苏反弹”了吗？不急着下结论，我们先看看近期市场发生的4件重要消息：

、国家统计局发布11月份70城房价数据显示，11月70城新房价格环比下跌的城市有59个，二手房价格环比下跌的城市有63个。对比9、10月份的房价数据，不难发现，当前的楼市仍然在单边下行。尤其是新房市场，降温范围更扩大了：11月份70城房价下跌的比例高达84.2%，较8月份的28.5%，翻了近3倍。一句话，当前时期，降温依然是市场的主旋律，尤其是二三线城市，楼市“阴雨天气”短期难以逆转；

第二、近期多地爆出开发商大幅度降价卖房，但结果都不太理想，进一步坐实了“当前时期，购房者消费意愿低，持币观望情绪浓厚”的事实。河南新郑正荣某项目，直接祭出“买一套送一套”促销大招：买一套总价130万的现房叠墅，直接赠送一套82㎡高层。据悉，该项目高层精装房价格已经由最初开盘时的近万元一平，降低到了不足5000元/平，“腰斩”式降价；豫北某三线城市某盘，对外宣称“5折卖房”，不仅遭到老业主举报，而且有关部门还对其进行了约谈；甘肃天水某楼盘，同样是大幅降价卖房，也被网民举报是“恶意降价”，随后该地住建局就对相关开发商进行了约谈，并关闭了该项目的商品房销售网签备案系统，暂停该项目所有商品房销售……

事实上，近期，安徽、河南、山东、河北、山西、重庆等省市很多楼盘都在以“工抵房”之名打折销售，有的房源前后仅三四个月时间，就打六折、七折降价销售，购房者首付尾款尚未凑齐，就发现自己购买的房子已经贬值了三四十万。关键是，当有人举报到相关单位时，得到的回复是“开发商降价卖房属于正常的收场行为”；

第三、开发商大幅降价卖房，但房子依然难卖。根据克而瑞的数据，今年9-11月份，百强房企销售业绩下滑近4成。其中11月份，百强房企中有超过一半同比降幅大于30%，包括绝大部分30房企在内，有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平。其中不乏融创、世贸、绿地、中南置地等排名前20强的房企，11月单月降幅均超过了40%。

第四，受融资政策收紧，房企偿债高峰期以及销售行情惨淡等影响，今年8月以来，土地市场也迎来了大降温，尤其是9、10两个月，很多城市不仅卖地收入大减，而且还罕见出现了流拍率超过50%的情况——这是过去7年都不曾出现过的。此外，被很多专家称赞是“房价永涨”、“土地稀缺”的四大一线城市，土地也同样面临“卖不掉”的窘境，这逼得很多城市在第三轮集中供地时，不得不放宽了拍地规则。即便如此，11月份土地市场仍然延续了降温态势——溢价率指标再度走低，仅为3.2%

基于此，专家陆俊直言，很多人预测的楼市“翘尾”行情并不会出现。不仅如此，该专家还直言指出，由于房地产具有很强的周期性，目前市场已经处于“降温通道”，则这种降温趋势至少会持续到明年上半年。此外，社科院的预测也证实了该说法：12月14日，社科院发布《中国住房发展报告（2021-2022）》指出，明年住房市场将先降后升，从同比看，今年四季度会继续降温，明年一季度降幅将达到，随后降幅逐步减小，主要指标有望在明年第四季度转正。但整体而言，2022年的楼市出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。

此外，在房产专家刘德可看来，当前的楼市已经陷入了“买不起卖不掉”的困局，而且这种困局早在2年前曹德旺就曾有先见之明。换句话说，当前楼市的困局，早就被曹德旺一语成谶了——2019年底在接受新浪财经记者采访时，曹德旺就曾直言不讳指出，经历过去十几年的不间断上涨，很多城市的房价都不是普通人所能承受得了的，未来房地产会变成有钱人之间的游戏，即有钱人、有房的人互相接盘，普通工薪阶层购房者几乎很难接盘，因为买不起。不仅如此，曹德旺还认为，目前房屋已经到了供大于求的程度，未来会有不少开发商的房子会卖不掉，遭遇销售困境，更有甚者会陷入债务危机，破产出局。

2020年，曹德旺再次接受记者采访，这一次他对房地产的评价，更加让人浮想联翩，“房地产对实体制造业形成了挤压，不该再被高高捧起了。未来房价上涨已经失去支撑，拥有多余房产的人，应该抓紧时间脱手，否则可能租不出、卖不掉。”

为什么说，当前房地产市场发生的一切，曹德旺一语成谶了？我们接下来从三个方面进行分析，首先，虽然近两个月新房销售均价出现了小幅下滑，由今年一季度末的点10720元/平，降低到了11月份的9967元/平，但百城平均价格仍然高达16183元/平。对于数以亿计的普通工薪家庭来说，这无异于“天价”，即使是以首付3成的形式贷款购买，普通人购买一套100平米房产的门槛也提高到了50万，而2020年城镇居民人均可支配收入近4万元，人均年结余资金不足1.2万元，这意味着凑够这50万首付款，一个普通的工薪家庭，至少要13.8年。

此外，今年4月份，诸葛找房公布的百强房价收入比平均数值为13.2，这一数值也远远超过了国际3.0-6.0的标准，这恰恰也证实了我国房价“严重偏高”的事实。

有人可能会说，既然大城市买不起，为什么不去小城市买，鹤岗、玉门、乳山、鸡西、阜新等几万块钱就能买一套房？我们认为这样说就有点抬杠：首先，抛开房价高低不说，这类城市都属于“收缩型”城市，产业、资源、人口等都在收缩，未来可能消失，这意味着连最基本的居住都很难保障；其次，买房虽然是为了自住，但很多人更希望房产能实现家庭资产的保值，这类城市显然达不到这个要求；再者，人往高处走，人才都往大城市聚集，这是所有国家都经历过的路径，根据国家长远战略规划，未来都市圈、城市群才是真正意义上会大力发展的区域，工作、生活、买房当然也要紧跟这个趋势。

其次，前文提到的，在严厉调控下，开发商销售遇阻，9-11月份，百强房企销售业绩下滑近4成，另外截止到目前，有接近400家房企宣布破产，这些都很好地验证了曹德旺“开发商房子卖不掉”、“破产出局”的说法。事实上，当前时期，不仅开发商销售困难，很多城市由于身处“降温通道”，叠加国人向来遵从“买涨不买跌”的思想，二手房也同样是降价也卖不掉——房价整体处于降价态势，买方掌握的话语权，叠加金融政策收紧，房贷发放缓慢，部分城市甚至出现了二手房“停贷”，所以二手房成交量更是降到了低谷。虽然11月份，杭州、深圳、北京、广州、上海等地二手房成交量有小幅反弹，但仍然难改“二手房难卖”的事实；

曹德旺一语成谶，楼市陷入“卖不掉买不起”困局，是否意味着“房价失去支撑”？对此专家刘博认为，答案是肯定的。原因有两个：其一、稳楼市仍然是经济工作的重点，房地产是经济的压舱石，所以未来两年绝不允许房价出现大起大落。事实上，这也是央行、住建部、银保监等部门近期一再强调的；其二、楼市高库存基本面已经为未来两年的房价定下了“稳中微降”的基调——根据上海易居房地产研究院12月10日发布的《百城住宅库存报告》，截至11月，中国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，创2016年8月份以来的值。

自此，未来两年的楼市走势也彻底清晰了，财经专家一句话总结：总体仍然会趋于平稳健康发展的态势，但城市间的分化会比较明显：对于有人口增量、有经济优势、有产业支撑的一线及强二线城市，经历小周期的“降温”后，市场仍然会陆续回暖，尤其是四大一线城市“北上广深”，政策底、市场底都已基本筑牢，明年三四季度，如果迎来政策大幅转向，尤其是信贷政策由紧偏松，房价仍然面临再次上涨的压力。但总体来说，不可能再出现2019年以及今年上半年那种，半年上涨15%以上的疯狂行情。

在东方证券首席经济学家邵宇看来，房地产虽然仍是非常重要的产业，但国家削减房地产的态度非常明确，这意味着未来不管是大城市还是中小城市，房地产都会加速回归居住属性，表现在房价上就是，绝大多数城市的80%以上的房产都会失去投资价值。一句话概括就是，虽然未来核心城区、核心房地产会有明显的保值功能，但是未来的增值空间会进一步压缩；

对于绝大多数三四线及更低级别的城市来说，未来两年房价下行的压力还是比较大的。近半年来，有22个城市（其中有20个是三四线城市）出台“限跌令”已经侧面说明了，这些城市房价下跌的压力很大，已经到了需要地方出面用政策进行“托底”的地步了。再加上，当前时期，绝大多数的三四线城市的新房库存又回到了2015年的水平，这决定了未来两年，这类城市的房价很难再次上涨。此外，过去这一轮支撑三四线城市房价“补涨”的重要因素棚改，也正在逐渐退场。毫无疑问，棚改的退场，对于三四线城市来说，也构成了利空。

房价走势清晰了，大中城市房价趋稳回暖，小城市依然面临下调压力，那么对于刚需来说，明年到底该怎么打算呢？要不要出手买房？我们认为同样需要分开来讨论：大中城市，尤其是四大一线城市及国家中心城市，市场已经明显降温了，对于刚需来说，现在是难得的购房窗口期。如果有需求，还是应该早打算，但记住一条，杠杆不要加得太高，要给自己留足后路。另外，同时要牢记，“房住不炒”的政策下，买房暴富的时代结束了，投机投资都不可取了；

“三无”三四线城市等，若非真正的刚需，没必要着急买房，现在进场无异于高位接盘，尤其是新房库存超过24个月的城市。那具体什么时候是买房时机呢？在专家刘平看来，明年三季度才比较合适。原因很简单，明年9、10月份是房企的还债高峰期，这必然会倒逼很多房企提前降价促销拉动回款，尤其是去化困难的三四线城市，开发商“以价换量”的积极性会更高。

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