[摘要] 在此背景下，导报记者发现，虽然各楼盘打折促销宣传声音不小，但“消费者”却表现得相当淡定，他们大多认为“房价”远未降到位，国家调控政策不能放松。与此同时，面对各楼盘不给力的营销，消费者大多选择了以静制动和观望等待，表现得相当淡定。
（来源：新闻晚报）大幅放宽后的共有产权保障房准入标准下月起实施。根据新标准，人均月收入6000元的“小白领”夫妻也可申请共有产权保障房。对此利好消息，沪上房地产业内人士在跟进解读时表示，工作三四年的小白领普遍存在婚房需求，未来目标转向共有产权保障房。
记者昨天在采访中了解到，一些共有产权保障房、大型居住社区等保障房较为集中的郊县区域，其所在板块的中低端商品住宅或将遭明显冲击。考虑到极有可能升温的客户分流效应，不少开发商、营销代理已经加速“抢客”。
中低端商品住宅受冲击明显此次上海大幅放宽共有产权保障房的准入标准，主要调整户口年限、收入和财产限额以及单身人士年龄限制。市场人士分析，申请共有产权保障房的户口年限标准的下调，能将更多来沪工作的青年人才纳入保障范畴。这一调整，将使这部分人群有安身之所，这是上海留住人才、吸引人才的重要举措之一。
在收入和财产限额方面，两人及以下家庭只要满足人均年可支配收入限额为7.2万元(月均6000元)、人均财产限额为18万元的，即可申请共有产权保障房，这一新扩出来的覆盖面将涵盖大批中等收入甚至偏上的白领人群。而这部分人群中，工作了三四年的小白领比重会很大，他们都普遍存在婚房需求，属于目前商品住宅市场中刚需的一大主力。新标准也放宽了单身人士年龄的限定，更加体现出新标准为这部分年轻人群争取到更多申请保障房的机会。
“(共有产权保障房)户籍门槛始终存在，受益方仍集中于城镇户籍人口。”上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，收入门槛调整为两口之家人均月收入6000元，这就给了城市中低收入“小白领”家庭更多的机会。特别是从传统的“啃老买房”模式，过渡到独立购买共有产权保障房。这对于商品房市场中的中低层级产品而言，会产生一定的客户分流效应。 “一些经适房投放集中的区域，中低端商品住宅遭受的冲击会更加明显。 ”宋会雍指出。
汉宇地产董事总经理施宏叡认为，更多人群将从商品房需求中分流出来，被纳入政府主导的保障房体系里面，一方面，能够影响人们对商品房供需甚至是房价的心理预期、另一方面，和当前的楼市调控政策形成呼应，减少调控阻力，特别是减少对房地产相关产业发展的影响。
保障房商品房“近身互搏”
“我们已经注意到经适房(即共有产权保障房)门槛降低的消息。这几天会重新部署下一阶段楼盘的开盘计划。 ”一案址位于嘉定的新开楼盘负责人说。
该负责人坦言，去年嘉定板块接连遭受品牌开发商率先带头降价、售楼处遭前期业主冲击以及后来“退房”风波的“洗礼”，好不容易在今年年初缓过劲儿来。上周又听说共有产权保障房准入门槛要大幅降低，这一消息对购房者来说是利好，对开发商而言却是五味杂陈。
“现在投资买房的人基本上很少，想改善的人要么被限购，要么就是贷不了款，市场上能够真正买房的就是刚性需求，一般都是首次购房的年轻人群。 ”该负责人表示，与其他租赁式的保障房不同，共有产权保障房尽管只是部分产权，但购房者还是能够拥有产权的，因此，把共有产权保障房作为结婚用房，早已不是一件遥不可及的事情。对同样瞄准“首购”、“刚需”、“婚房”等关键词的环线外一手楼盘而言，这一定是不小的冲击。
“除了商品房，这些目前市场中为数不多的潜在的购房人群还可以多一种选择，这是对新开楼盘、对一手房开发商的威胁。 ”另有开发商人士直言，政府把共有产权保障房准入门槛大幅放宽，不仅将重构市场的买卖格局，还将使商品房、保障房二者的位置从“隔岸观火”转变为“近身互搏”，从而“倒逼”开发商调整销售策略，加速其新开房源的去化。
“大供应商”推大幅度优惠
市房管部门提供的信息显示，今年新筹措的共有产权保障房房源主要集中在闵行浦江鲁汇基地、浦东周康航拓展基地、松江泗泾拓展基地、嘉定云翔基地、宝山罗店基地等项目上。上述保障房基地的共同点便是：地段较偏远，社区和生活配套仍待完善，房源单价、总价较低，尤其适合事业上刚刚起步的年轻人群、家庭。
同样，这些区域不仅集中了大批保障房的建设，大量中低价商品房也都扎堆于此。除了感受到保障房的快速建设、上市所带来的压力外，面对当前楼市的冰冷态势，前述区域、板块的开发商们对市场显得有些信心不足，不少新盘延迟了开盘时间。
眼下等待上市销售的新开楼盘，大多集中于环线外。据新浪乐居楼盘中心统计，上海原本计划于1月开盘的新盘项目共13个，截至2月8日，实际开盘的项目仅7个，61%的楼盘选择延期开盘。对于何时开盘、定价如何，售楼员多表示目前尚不清楚。有关专家表示，开发商延迟开盘时间，其实是为了蓄客，一直蓄到差不多了才开盘，如果开盘后不能售出一定数量的房源，项目后期的销售将更加艰难。
记者在随后的实地采访中也了解到，随着节日影响的逐渐减弱，全市一手楼市近一阶段也开始“起蓬头”，宝山、嘉定作为自住需求的“大供应商”，未来的推盘量将进一步提升。随着共有产权保障房新准入门槛的调整方案及实施时间的进一步明朗，一些同区域的商品房项目也渐渐按捺不住，以更大幅度的优惠来吸引购房者。
如近期位于本市东部区域的某楼盘，原价2.3万元/平方米，开盘优惠折后均价仅1.7万元/平方米，总价优惠达57万元，锐减近三成。此外，本市北部区域的一些新开楼盘也都给予一定的总价优惠，幅度在5万-10万不等。
谁抢走客源谁就卖得好
根据新浪乐居等机构发布的一份 《2012城市年轻人婚姻与买房观念调查》结果显示，多数在城市奋斗的年轻人希望摆脱长期的租房生活，在30岁左右的时候拥有人生的套住房。对于婚房的大小选择趋于理性，在婚房首付方面趋向于双方共同承担。
值得注意的是，被调查的人群中，有45.3%的人觉得婚房的面积应该有80-100平方米，29.1%的人觉得60-80平方米也行。很显然，年轻人群的这一购房愿望，已经与共有产权保障房等所能提供的保障房种类、产品越来越吻合，后者更低廉的价格、更宽的准入，势必吸引更多的潜在购房者转变“口味”。
“未来半年，甚至是一年内，新房市场的预期都不会太好，开发商只要有机会就会争取推盘。 ”面对保障房门槛进一步放宽、保障房房源入市分流客源，中房信研究总监薛建雄表示，在当前这个节点上，开发商要抢夺春节期间积累下来的购房需求，希望在节后人心稳定和天气转好的合适时机推盘，那些在2月刚拿到预售证的楼盘亦会在一季度后期尽量抢夺目标客源。
“房企加速推盘对楼市促进作用是肯定的。 ”尽管多数专家推断，2月份的上海楼市市场整体走势并不乐观，但宋会雍却认为，新的一年，政府继续高举保障房的大旗，在此形势下，房企和购房者的互动比去年更有现实意义。 “房企与购房者都已经历了长期观察，已经有了自己的决策。加上当前政策这么配合，普通住房标准调整、首套房信贷利率渐渐重回基准等，相信一定会让整个市场的交易气氛很快宽松下来。 ”
薛建雄亦表示赞同。他指出，由于一季度前半段时间开发商成交量低，市场势必积累很多购房需求。“哪家开发商抢了先，就能获得更多的客源，更好的销售。 ”
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