从“1元起拍”看二手房市场的隐秘江湖
近期，1元起拍房产频现，在阿里资产平台上数百套类似房源。这种看似“白菜价”的拍卖模式，正以“低价引流、高价成交”的逻辑搅动二手房市场。但低价背后，既有真实的捡漏机会，也暗藏产权风险、交易陷阱。本文通过典型案例，拆解“1元拍卖”如何成为二手房市场的新玩法，并揭示商业资产拍卖与法拍房的深层差异。根据阿里拍卖上架房源显示，合肥市杭州路2899号东方汇广场1区2区1-办1413室，起拍价1元，该标的物建筑面积39.13㎡，原房价43万多，无抵押。目前已经1人报名，99人设置提醒，超4千人次围观。合肥长丰人民医院对面大产权三室一厅一厨一卫起拍价1元。该标的物位于长丰县水湖镇长寿路中段南侧招待所宿舍403室，其中土地使用权面积681.40㎡，房屋建筑面积66.75㎡，目前还未有人报名，73人设置提醒，将近千人次围观。合肥市经开区宿松路3728号云之谷财创中心D座602室也是1元起拍，该标的物是商住房，建筑面积46.61 ㎡，原购房价格37万，现在出租状态，年租金1.92万。目前该套房源暂无人报名，4人设置提醒，23人围观。试想一下，即便溢价2万成交，那一年租金也就回本了。
包河区马鞍山南路200号和地蓝湾11幢2314室带租约1元起拍，该标的物是商住房，建筑面积45.63 ㎡，精装修，月租金1550元，目前该套房源也无人报名，30人设置提醒，200多人次围观。合肥经开区金寨南路2635号紫金公馆81幢办2503室，原价房价65万元，现1元起拍，该标的物为商住楼，建筑面积74.94㎡，目前也无人报名，64人设置提醒。除了1元起拍外，在阿里拍卖上，有多套低价房源拍卖，比如加侨乐湖公馆一套精装公寓起拍价1.22万、滨湖万达未来领地起拍价1.78万等等。而且这些房源都已经交付多年，且不是法拍房，属于商业拍卖，产权比较清晰，后期竞拍到后不会有风险。司法拍卖和商业拍卖其隐名交易的原则和竞价形式是一致的，二者都要经过“公开竞价”，都须达到“价高者得”。司法拍卖和商业拍卖的区别主要有以下几点:司法拍卖的主体是法院，其与司法拍卖各方并非平等关系，拍卖企业的拍卖活动只能在人民法院的授权范围内进行。商业拍卖的出卖人是财产所有人，拥有自由转让、处置自己财产的决定权利，无论是法人、自然人还是其他组织，都有可能成为商业拍卖的主体，出卖人和拍卖人之间是平等关系。司法拍卖的标的物则是被执行人不具有完全所有权的财产，主要包括因债务纠纷、司法判决等原因，法院已查封、扣押的财产等，可能存在一些潜在风险和复杂的情况。
商业拍卖的标的物通常是由企业或商家发起的对其拥有所有权的财产进行商业拍卖，如设备、房产等，其目的是促进销售、回收资金、商业运营、资产处置等。
3、性质不同
司法拍卖本质上属于一种强制执行措施，遵循特定的司法拍卖程序，有严格的规定和时间节点。司法拍卖对于标的物的现场带看和官方解释不灵活，在拍卖之前很多人不了解标的物的实际情况，如拍卖是否包含装修、家具、房产是否涉及刑事案件或其他债权债务关系等。商业拍卖的本质属于一种商业行为，旨在最大限度地兑现拍品的价值。在流程和规则上可能相对更具灵活性，标的物可以随时现场带看。司法拍卖:可能涉及诉讼风险和过户问题，如存在有偿租约导致无法腾房或过户的情况，也可能存在原户主的户口，即使可以过户给买房人，如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。户口无法落户可能影响到子女的入学等问题。
商业拍卖:产权清晰，可以正常办理过户，没有诉讼风险。
资产拍卖的“泛化”：全业态博弈下的机会
近两年商业拍卖逐渐兴起，而商业拍卖业态也比较全，从工业、二手住宅、商业、办公以到新房，商业拍卖已经全面兴起，对于新房商业拍卖，大多数是新房工抵房，而这类的房源价格要比当初备案的价格低很多，对于购房者来说有很多的捡漏。比如阿里拍卖公布的合肥高新龙湖光年工抵房，相对于新房都有很大的折扣。
目前高新区新房在售四个项目，绿城锦海棠是高新区目前唯一新计容产品，也是纯改善需求。伟星玖峯汇目前已经是尾盘，人才公寓转商品的擢秀园以及是讯飞小镇伟星万科星耀光年。绿城锦海棠是绿城时隔多年后再在合肥拿地，不仅位于高新区蜀西湖板块的核心区，目前备案成交均价3万/m2，户型125-213m2。高新目前唯一新计容产品，得房率高，但价格也是目前高新区新房最高的。优势：
绿城重回合肥后之作，品牌与产品力较为突出，也是目前高新区唯一在售新计容项目， 改善定位纯粹，全系125㎡起步户型。
不足：
北侧紧邻长江西路高架，噪音与粉尘干扰明显。
伟星玖峯汇目前是尾盘状态，均价1.9-2.1万/m2。紧邻长江西路高架，这个是项目硬伤，目前项目已经是尾盘，可选房源不多。
位于蜀西湖CBD核心区，紧邻地铁2号线南岗站，高新区首个竞品质满分楼盘，公建化外立面、全龄架空层等配置较高。紧邻长江西路高架，噪音问题显著；剩余房源不多，可选择性较少。
伟星万科星遇光年在售高层和洋房，建面约102-175㎡，涵盖了刚需+改善的购房需求。位置就在科大讯飞人工智能产业基地旁边，但离市中心较远。目前项目开盘1087套，成交备案838套，去化77%。优惠后高层约1.9万/㎡；小高层约2.2万/㎡。
优势：
作为科大讯飞小镇配套住宅，优先面向企业员工销售，未来产业人口导入潜力大，职住平衡属性强，代建36班中学，生源纯粹。不足：
当前城市界面仍较差，且配套商业、交通仍需时间兑现。趋势定调：商业拍卖正在从“小众游戏”升级为“主流赛道”，其透明、高效、普惠的特性，将成为未来5年房产交易的新常态。 价格锚定重构：1元起拍激发市场竞价活力，更易挖掘低估资产。 风险可控性：产权清晰+资金监管，比法拍房更适合小白投资者。 未来爆发点：核心城市地铁口小户型、产业新城工抵房、网红商圈商铺，将成为溢价率较高的品类。 聚焦“三有资产”：有租金流水（带租约）、有政策红利（如税费补贴）、有稀缺属性。 长短期组合：短期投资选租金回报率＞5%的商办资产，长期持有瞄准重点优质资产。
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