“老罗，我昨天看一篇文章说，XX楼盘这个月降价了0.48％，我是不是可以再等等？”
每当我看到类似的留言，就忍不住想聊聊“统计数字”这个事……
先说结论：咱普通人买房不用去关注房价的统计数字，尤其短期的，数字表达的东西大概率和你想的不一样。如果当统计数字可以说明问题的时候，我们也会写的。
马克吐温说：“世界上有三种谎言：谎言、该死的谎言、统计数字。”
房价的统计数字是谎言？
不是谎言，房价的统计数字应该是比较准的。
房价的统计难度可能是统计学范畴里相当低的了吧，只要认真仔细，我感觉初中生水平的数学能力完全可以胜任了……
但，为什么我要把房价统计数字列入“谎言”的范畴呢？
数字没有说谎，但是你对统计数字的理解骗了你！
就像面对视觉魔术，骗你的不是眼睛，是大脑！
怎么说？其实很简单，我们先看表。
这类表格，来自于国家统计局，我相信在座的各位绝大多数人只要稍微关心点房子，应该能在各个网站或者公众号看过这样的表格。
国家用于监控70个主要城市的房价指数，这玩意准不准？
我认为这个表格数据应该是问题不大的，毕竟统计房价，又不是啥难事。每笔交易的数据在官方那里都是有备案的，这个量级的数据用现代科技处理起来，简直不要太easy，轻松加愉快！
比如我们看南昌，如果2015年的房价是100，去年七月南昌的房价就是142.2，五年涨了42.2％！二手的数据则是上涨31.3％！
这里涉及两个问题，个是你看到那些热闹的地方都涨了，第二个是还有很多房子确实涨的不多，以及完全没涨的……
不过这还不是主要的，主要的是对于统计数字怎么来的。
这个数字是按照月份来的，如果我们把一切都简单来理解，那就是这样的。
1月份，全市总共成交了1套房子，100平米，100万，单价1万
2月份，全市总共成交了1套房子，100平米，101万，单价1.01万
比如，若干年后洪楼News拿了块地，盖了一栋楼，名字叫：洪楼花园。
额……太随意了……要不叫……洪楼中心？洪悦？洪玺台？……啊……无所谓拉……还是洪楼花园吧……取名字好难……
这栋楼一共20层，我做价格就比较随意，比如1楼，顶楼最贵。所以1楼单价9100，顶楼的单价11000，每层差价100元。最后整体均价不超过1万，符合政府的要求。
结果由于我户型设计的不好，搞了个垃圾户型，然后销售惨淡。1月份只买了一套5楼的，单价9500。然后有人拿到这个数据，说洪楼花园1月售价9500……
2月份，来个一个喜欢高楼层的，买了一套15楼的，单价10500……
然后2月份的统计数据流出，洪楼花园2月售价10500，环比上月涨幅11％！
要知道，老子的价格表一毛钱都没调过啊！苍天啊，大地啊，我真没涨价啊！
以后看到那些什么这个月涨了0.5％，下一个月跌了0.7％的，是不是知道啥意思了？
人家房东或者楼盘的价格可能根本没调动过，所谓的涨跌，有些时候只是上个月洋房卖的多，下个月高层卖的多而已……
股票的交易可以用实时的数字来表示，1前有人10元买了，1后有人10.1元买了，价格就是涨了！因为每一份股票都是相同的，你手里的跟我手里的是一毛一样的，所以价格有直接的参考性。但是房子是非标准化的，举例：昨天咱小区卖了一套10楼的10000元，所以今天咱手里这套1楼的也要卖10000元？不是那么回事！
要知道楼市的背后没那么简单，这个市场既是数字可以描述的，也不是数字可以描述的！
所以，你一旦把数据的颗粒度变细来看，就会发现市场根本不是那么回事。此类统计数字，几乎没有很大的参考意义。普通人不懂里面的门道，不用去参考那些数字，普通人买房就是基于眼前那些事就好，搞搞清楚楼层差价、朝向差价，更关键是房源信息，比那个统计数字有意义的多。
毕竟售楼处和房东才不会按照“统计数字”把房子卖给你！
房子交易是一个低频的，长周期的交易，短期的统计数字啥也不是。除非真的出现了重大波动，比如08年那种！
因为都是成交数据加总的。未来你们会看到70城数据中的南昌会持续涨的，但是楼市环境也许并没有很大波澜。
5年前的九龙湖7／8千，朝阳万把块，当年新建商品房的成交主力都是这里的房子……
5年后的九龙湖新房卖1.5万＋，但是九龙湖西卖1.1万，象湖滨江1.1-1.2万，经开区1.2万＋，成交的主力在这里。
这个价格总计一下，新房涨了40％，这个数字并没有啥问题。
有问题的是视角不同，我们的视角是：看同一个楼盘的5年前和5年后；
统计数字可以说明的问题是：五年前7000-10000元的单价可以买城市的边缘；五年后11000-13000的单价同样可以买城市的边缘。
只不过当年的城市边缘和如今的城市边缘，不是一码事了！
数字没有问题，但是大家说的根本不是一回事。统计数字讲的是宏观，咱看的是微观，两码事！
隔行如隔山，楼市这个领域的事，交给我们就行，没必要买个房子把自己搞成楼市专家，有事问我们不就好了！只要你信任，不信任就别互相耽误时间了！
静观楼市2021-04-27 10:26:13
