南昌市住房发展规划（2018-2022年）
（公开征求意见稿）
章 总则
第四条 规划范围
本规划范围为南昌市中心城区，即包括东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、经济技术开发区（下称“经开区”）、高新技术开发区（下称“高新区”）、红谷滩新区和新建区。总规划面积450平方公里。
第五条 规划期限
本规划期限为2018-2022年。
第二章 住房现状特征与问题
第七条 住房发展总体特征
一是城镇住房基本满足居住需求。2017年南昌市城镇居民人均住房建筑面积35.55平方米，提前实现全面建设小康社会关于人均住房建筑面积的标准。 二是城镇居民居住压力较为适中。2017年南昌市新建商品住房交易价格与城镇常住居民人均可支配月收入的比值为3.04，低于中部四省会3.5的平均水平。 三是房地产投资占国内生产总值比重较大。2017年南昌市房地产开发投资790.7亿元，占国内生产总值的15.80%，在经济发展中作用重要。
第八条 商品住房发展评估
（一）商品住房发展基本特征。一是新建商品住房市场总体较为平稳。2013-2017年南昌市新建商品住房年均交易面积679.48万m2，年均供销比约1.1；2013-2017年南昌市新建商品住房交易价格年均涨幅4.5%，总体较为平稳。二是存量市场发育较为成熟。2015-2017年南昌市二手住房交易面积占新建商品住房交易面积的比例分别为38.92%、34.03%、47.16%，占住房市场总交易面积的比例分别为28.01%、25.39%、32.05%。三是市场调控工作卓有成效。2016年10月以来南昌市先后出台了一系列房地产调控政策，对促进房地产市场平稳健康发展起到了积极的作用。
（二）商品住房发展存在的问题。一是住宅供应节奏与市场销售节奏存在不同步，带来阶段性供不应求或供大于求的问题；二是住房供应体系有待完善，长期住房发展规划及相关政策等顶层设计亟待加快和推进；三是房地产行业发展处于转型期，房地产市场不稳定因素增多，物业管理面临诸多挑战。
第三章 住房发展形势与需求
第十一条 住房发展形势
第十二条 住房发展需求预测
规划期间，预计南昌市中心城区住房总需求约29.0万套，其中，新建商品住房需求约18.0万套，棚改安置住房需求约6.0万套，租赁住房需求约5.0万套。
（一）新增人口购租住房需求
规划期间，南昌市仍为人口净流入城市，新就业大学生与外来务工人员为主要购租住房群体。综合近十年期间暂住人口流入预测，以及南昌市大学生购租住房需求调研，规划期间，预计中心城区新增人口住房需求约12.0万套，其中购买住房需求约7.0万套，每年约1.4万套；租赁住房需求约5.0万套，每年约1.0万套。
（二）存量人口改善性购房需求
规划期间，南昌市经济将继续保持中高速增长，居民生活水平将得到继续改善，住房改善性需求潜力亦将进一步释放。综合南昌市人口结构变化情况、新建商品住房与二手商品住房市场发展分析、存量住房结构分析、住房小康水平目标、住房需求调查等研究，规划期间，预计南昌市存量人口改善性购房需求共计11.0万套。
（三）棚改带来的购租住房需求
规划期间，南昌市将继续有序开展棚户区改造工作，加快老城疏解和土地二次开发利用，提升居民居住质量。鉴于国家政策发生调整，提出商品房库存去化周期15个月以下的市县要转为以实物安置为主的要求，因此南昌市今后的棚改安置方式主要采取实物安置，安置住房需求约6.0万套，预计产生的购房需求很少。
第四章 住房发展目标与年度计划
第十三条 住房发展总体目标
以“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”为发展目标，以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求，到2022年，基本形成符合市情、购租并举的住房体系，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房困难有效缓解、住房结构有所优化、居住条件明显改善、管理能级显著提升的总体目标。
第十四条 住房发展分项目标
（一）住房供应总量目标
规划期内，南昌市将稳妥安排住房及时有效供应，分层次满足不同收入居民家庭住房需求，计划实现新增住房有效供应约24.0万套，其中新建商品住房约18.0万套，棚改安置住房供应约6.0万套。
（二）住房用地供应目标
规划期内，合理安排住房用地供应，保证住房长期持续稳定供应，南昌市计划供应住房建设用地约11.1平方公里，其中，新增普通商品住房用地约8.6平方公里，棚改安置住房用地约2.5平方公里。
表2 南昌市中心城区居住用地供应结构表
注：棚改安置住房用地以部门年度计划为准
（三）新增住房建设目标
规划期内，通过新供应用地、城市更新项目等方式安排建设新建商品住房约18.0万套（建筑面积约1890万平方米），棚改安置住房约6.0万套。
表3 南昌市中心城区各类住房新增安排筹建结构表
（四）质量与环境目标
规划期内，实现全市新增建设政府投资住房项目100%达到国家绿色建筑要求；力争全市住房成套率达到90%以上，住宅区物业管理总体覆盖率达到100%；生活垃圾无害化处理率达到95%，水电煤气等市政设施普及率达到100%，医疗、教育、体育、菜市场、安全监控等住区公共配套设施普及率达到100%。
第十五条 住房发展年度安排
2018年新增新建商品住房约48000套（建筑面积约500万平方米），住房租赁补贴发放家庭约2000户，棚改安置住房（实物安置为主）约21240套。
2019年新增新建商品住房40000套（建筑面积约420万平方米），住房租赁补贴发放家庭约2000户，棚改安置住房（实物安置为主）28390套。
2020年新增新建商品住房30000套（建筑面积约320万平方米），住房租赁补贴发放家庭约2000户，棚改安置住房（实物安置为主）10518套。
2021年新增新建商品住房33000套（建筑面积约350万平方米），住房租赁补贴发放家庭约2000户。
2022年新增新建商品住房29000套（建筑面积约300万平方米），住房租赁补贴发放家庭约2000户。
表4 南昌市中心城区住房发展年度计划
第五章 住房发展空间布局与用地规划
第十六条 住房发展总体空间布局
立足南昌市新型城镇化和大都市圈发展趋势，充分考虑经济产业结构调整带来重点区域的发展要求，适应资源形势的变化，服从于城市空间和功能优化，形成适量开发中心城区，重点打造九龙湖新城、航空城和高铁东站新城，优先开发轨道交通沿线区域，注重建立生态屏障的住房空间战略。
中心城区（含长堎组团）：充分认识高密集度居住环境现状，以存量改造更新为主、增量开发建设为辅，适度降低老城区的居住开发密度；在蛟桥中心区、长堎工业园、青山湖西岸片区适当增加新增居住用地供应；增加各类保障性住房和租赁住房的有效供给，对老旧小区进行环境综合整治；着力加大教育、医疗等资源配置，改善居住环境，提高居住品质。
九龙湖新城：加大基础设施建设力度，提供充足和多层次住房满足本地区产业配套和外围地区住房需求，以九龙湖新城核心区现代化居住建设与望城工业园产业发展的互动凝聚人气，提升区域综合功能，发挥对旧城区的疏解作用。
湾里组团：适度安排居住用地规模，促进高品质房地产项目开发建设，在承担本地区就业岗位居住职能的同时，加快旅游度假项目规划建设，带动高端消费，建设具有南昌特色的现代化、国际化山地居住社区。
航空城：推动瑶湖以东地区发挥后发优势，有计划、有重点的推进重大战略产业打造，完善城市基础设施和公共服务设施建设，通过产城融合的规划建设方式，带动产业建设和多元化高品质住宅供应，引导人口区域转移，优化南昌市住房结构与空间布局，使航空城发展成为富有魅力、宜居的现代化居住地区。
高铁东站新城：依托高铁车站交通枢纽设施推进周边区域开发建设，突出产城融合、站城一体，完善各项城市基础设施和公共服务设施建设，促进交通、产业、城市融合发展。高铁东站新城初期发展应合理确定发展规模、功能定位、发展模式、综合配套等，增强对人口和产业吸引力，牢固持续健康发展的基础，发挥社会经济发展效益。
轨道交通沿线：通过与轨道交通发展相衔接，重点推进中心城区沿线地铁上盖物业开发，并推动九龙湖新城、望城工业园、航空城、高铁东站新城在地铁沿线大型居住区规划建设，打通居住区交通瓶颈，形成带状连绵与点状集聚相结合的居住布局，促进居住空间与就业空间的协调发展。
第十七条 新建商品住房布局规划
规划期内，南昌市新增商品住房供应主要结合各区人口、产业变化趋势和未来发展进行安排，重点对九龙湖新城、航空城、高铁东站新城等新城新区适当增加供应，而中心城区主要结合城市更新改造进行安排。
表5 南昌市中心城区新建商品住房发展重点片区及规模
第六章 住房发展的主要任务
第二十一条 稳妥推进棚户区改造和安置住房建设
（一）继续稳步推进棚户区改造。积极落实中央关于棚户区改造政策，继续扎实推进棚户区改造工作，严格把好棚改范围和标准，重点攻坚改造老城区内“脏乱差”的棚户区、城中村和国有工矿棚户区。按照“成熟一片、改造一片”的原则，稳步推进棚户区改造工作，力争到2020年基本完成需要改造的棚户区改造。
（二）因地制宜完善棚改安置政策。要严格评估商品房库存、房价上涨压力、财政承受能力等，尽快制定鼓励实物安置优惠政策，积极引导棚户区居民选择实物安置方式解决住房问题，积极探索推广预征收模式，通过精准施策、因城施策，实施好棚户区改造，促进房地产市场平稳健康发展。
第二十四条 推广绿色建筑与装配式建筑应用
（一）大力发展绿色建筑。按照《南昌市绿色建筑发展中长期规划》和《南昌市推进绿色建筑发展管理工作实施细则》等相关文件，新建政府投资住房项目以及总建筑面积超过5万平方米的新建住宅小区全面执行绿色建筑标准；鼓励更高星级绿色建筑的建设，进一步完善激励机制；推动可再生能源建筑应用、能耗监测系统楼宇建设、建筑能效提升等工作。
（二）推广装配式建筑。按照《江西省人民政府关于推进装配式建筑发展的指导意见》和《南昌市人民政府关于推进装配式建筑发展的实施意见（试行）》等相关文件精神，新建住房项目应在土地出让环节，明确装配式建筑的比例；在政府投资住房项目建造中积极推广装配式混凝土建筑，鼓励房地产开发企业提高装配式建筑在商品住房项目中的比例；加大对装配式建筑发展支持力度，落实南昌市关于装配式建筑项目的优惠举措。
第七章 住房发展保障措施
第八章 附则
第二十七条 生效日期
本规划自批准之日起生效。
第二十八条 解释权限
本规划由南昌市房地产市场平稳健康有序发展工作领导小组办公室负责解释。
附图：中心城区新建商品住房发展重点片区分布图
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江南2019-01-18 02:42:07
