（干货分享）经开区购房指南

前段时间抽空和朋友去了一趟经开区看房，一是为了解目前经开区房价情况，再者想看看是否有值得投资的机会。大体上，经开区在售楼盘以枫生高速为界，西边以万科、绿地几个盘为主，也是经开区上半年的销售主力，东边以中铁、城泰为主，恒大、中海地块也陆续开盘了。

双港西大街附近楼盘（包含万科金域国际、正荣府、绿地悦公馆等），这个片区由于离经开区管委会（区行政商务中心）更近，且发展相对较早，在经开区的在售楼盘中相对价格较高。

万科金域国际最后两栋高层（23#、24#栋）在售，精装110㎡的通透三房价格11000元/㎡左右，中间户非通透90㎡户型10000元/㎡左右，万科的物业管理一直都是加分项，所以这个盘上半年一直是经开区的出货主力。

经开正荣府，同样是位于经开区双港板块的一个新盘，小区以洋房为主，并且带有少量几栋高层。说到这个楼盘让人眼前一亮的地方，无疑就是那个118㎡的洋房户型，作为市面上，为数不多的“小四房”（120㎡以下的四房，还是比较少见的，更何况是洋房户型）。

美中不足的是，上面的几个楼盘，离垃圾填埋场比较近，晚上受环境影响比较大。

目前在售项目主要集中在往北走的中铁青秀城、城泰枫华天成以及庞大领航，这些项目由于距离相对较远，房价也相对便宜，枫华天成高层7500元/㎡左右，庞大领航商业产权公寓六千出头，中铁青秀城最后一栋高层未开，洋房价格9000元/㎡左右。

位于地铁一号线终点站。该楼盘一共有五十一栋楼，其中27F高层住宅3栋，18F高层住宅19栋，洋房产品29栋。可以说是满足了多种需求的购房者，无论是刚需还是改善性的市民都可以去看看。中海阳光玫瑰园目前已经开盘，对外报价高层精装价格在9500-12000之间。

靠近一号线孔目湖站，小区洋房高层组合。今年年初，恒大（南昌中电投高新置业有限公司）以单价1396万元/亩，总价17.93亿元，楼面价8798元/㎡，溢价率高达119%再次刷新经开区楼面价。这个地块靠近中海地块，就在地铁一号线孔目湖站旁边，接近九千的楼面价，真是让人感叹，这“面粉”真的快要贵过面包了。恒大的建房风格不错，但是因为建在地铁站上，价格自然也就高。对于资金充足的刚需来说，可以考虑。

：根据2016年政府发布的南昌蛟桥片区控规，总体上形成“一带、一核、双轴、四区”的空间格局。一带指的是行政商务带——沿桂苑大道形成行政商务带（附近楼盘主要有万科、正荣等）；一核指得是商业服务核心——围绕轨道交通一号延伸线昌北大道站形成商业服务核心（也就是在枫华天成附近）。未来将会有大片住宅用地（黄色）和商业用地（红色）供应，目前属于价格洼地。

第二：2017年6月6日，省委办公厅、省政府办公厅印发《关于支持赣江新区加快发展的若干意见》，对于基础建设部分这样提出“加快推进城市轨道机场快线(南昌西站至昌北机场)、地铁 1号线北延建设”也就是说一号线北延速度会加快，到时候经开区价差会进一步缩小。

近期购房建议

短期来看，去杠杆、严监管会让资产泡沫局部破灭，大环境仍然是这样，6月15日经历了美联储年内的第二次加息，虽然说人民币汇率看似稳定，但美元加息是温水煮青蛙，随着美元加息周期的到来，央行加息的可能性也在增加，这时候投资当然要谨慎再谨慎了。

大调控的方向暂时是不会变的，南昌调控也已经升级，但目前南昌城建全面开工（地铁2、3、4号线，各路环线高架等等），地方政府对土地财政的渴望可见一斑，所以在政策的执行上可能会另辟蹊径，就像现在的计划卖房时代，政府会规定好开发商什么价格卖、什么时候签约，一切都在政府掌控之中。

“没有，只有更高”——前段时间万科城市花园领跑南昌县房价，新洪大赣江城1.1万元/㎡创造象湖新城热销，最近湾里的万科璞悦里9500元/㎡树立湾里房价标杆，前几天开盘的南昌县恒大翡翠珑庭更是以高层1.4万元/㎡、洋房2万元/㎡的价格让人瞠目结舌。相比之下现在经开区的确算是价格洼地，就等着以8798元/㎡楼面价成交的恒大时代之光来捅破经开区的价格天花板。

经开区刚需客户建议购买桂苑大道附近楼盘，毕竟是经开区的行政商务带，配套相对成熟，自带学区，万科物业品质好，还有一个不赚你钱的正荣府，刚需客户要买，但也要特别注意那边的环境问题。如果垃圾场、偷排问题得不到有效的解决，自住还是会受到一定影响。

围绕轨道交通一号延伸线昌北大道站形成商业服务核心区，典型的楼盘有枫华天成，这里更适合投资，毕竟房价只有七千多，随着一号线北延线的确定，以及相隔一条英雄大道的儒乐湖新城的建设，房价将逐步缩小。

六月份政府公式了经开区JQ302-C/E/F/G/H地块控规调整报告，也就是经开区垃圾场附近的规划调整，垃圾场附近的住宅、商业用地已经全部调整为工业用地和公共交通用地，政府连卖地钱都不要了，想搬移垃圾场是不太可能了，所以在垃圾场下风向的楼盘建议暂时不要出手了。

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