今儿带儿子去游泳，小家伙玩了一下午早早的睡了，给老子留了几个爬格子，想想许久没有更新公众号了，虽然每天还是有慕名而来的新增粉丝，但总心有愧疚。
这段时间南昌楼市表现相对平稳，利好利空兼有，各售楼部看房的人依然不少，房价虽无去年那般狂飙，但依旧坚挺，时至年中有些上市公司楼盘特价冲量亦属正常。房少爷既不是楼垮垮，也不是楼吹吹，这风平浪静的倒是让我写啥子呢？
1、转眼已到2017年6月份了，说好的市场反转呢？买方们说好的幸福呢？虽然网上持续在报道北京、深圳、合肥等城市楼市开始走低，但是南昌楼市还未有半点冬天的气息，咱不说未限购的九龙湖各个盘卖的盆满钵满，近期洪大赣江城、万科城市花园、保利春天里、正盛太古港等楼盘依旧吸粉无数，开盘效果理想。
2、这样的行情，许多等着降价入手的刚需心理上扛不住了，入市者众。就连不少投资客也都开始心痒痒了，生怕错过了什么。每天群里也好，留言也好，都有许多人咨询这个楼盘，这个价格是否可以入手？可能是我功力尚浅，说句实话真心不好回答。因为，目前有一个的不确定性存在，那就是政策。
3、中国房地产主要还是政策市，政策支持房子就好卖，房价就涨的欢，政策打压房子就不好卖，房价就得跌至少是横着。这么些年，这么几轮行情经历过来的人想必有深刻的体会。之前的每一轮调控，一年半左右的时间调控政策要么取消，要么基本被化功大法化解，大家都清楚这个套路，经济不行还得靠房地产。
4、那么这一轮的调控与之前有什么不同呢？首先，调控的力度和决心更大，以前只有限购限贷，现在还有限价限卖，还有对开发商的各种拍地限制，还有对各级政府的问责和供地要求，来度前所未有，给人的感觉是不把房价搞下来誓不罢休，而且据说还储备了许多政策备用。请问你怕不怕？其次，今上的雄心壮志和掌控能力。马克思说每一个社会时代都需要有自己的伟大人物。历史唯物主义告诉我们，历史伟人在一定程度上推动社会的发展。中国再遇秦皇汉武唐宗宋祖，那么看上去不可能的事情，比如经济被房地产绑架，不一定没法解决。
5、再回到楼市，以前是确信政策一定会放松，现在我们能确定的是各级财政绝大部分靠土地财政靠房地产，不确定的是大大为首的中央为地方政府断奶的决心，扛不住必然走老路，结果不用说大家都清楚。这里又想到了李善友教授说的非连续性，哪怕是前面每一次都是这样，但总有一天总有一次不如你所愿了，此时带来的结果可能就是毁灭性的。
6、对于刚需来说，什么时候买都无所谓，当区域位置还是得挑，得方便工作生活，得至少能跟得上大势，长期来看，五年不行十年二十年房价一定是上涨的，中国还是一直在向好的，人民群众还是越来越富裕的，如果这点信心都没有，那你别在中国待了赶紧想办法移民出国吧。
7、投资客就不一样了，你得综合权衡风险和，考虑时间成本。其实长期来看，也没啥风险，风险都会被时间稀释，但是一套房子砸手上5年，涨了5000一平，人家都倒腾2回一回3500加起来7000，同样是赚了但是率不如后者。可以谈得上是风险就是买了个烂尾楼，买到小区品质物业都垃圾的地方，多年不涨卖又不好卖。
8、关于房产投资，无论是我自己，还是跟朋友们推荐，我首先考虑的是安全性。买大品牌，买好地段，买有大量接盘侠的区域，长期要看好但短期一定也能快速变现。满足这四大条件之后，再考虑投入产出比，我掏20万首付可以撬动100万的房子，你掏30万才能撬100万，我比你厉害。我们都掏30万首付，但是我的涨幅空间比你大，我赚50万你只赚30万，我也比你厉害。
9、遵循上述逻辑，再放眼哪里不限购，我上个月去贵州省会贵阳买了房子。虽然贵阳经济水平人口等都不如南昌，但是房价低，泡沫小。城镇化进程晚于中部城市，目前正在加速，有较大人量口流入，接盘侠较多。观山湖区类比南昌红谷滩，新城CBD，各种配套、基础建设逐步完善，长短期都有空间。最重要的是，可以操作首付2成。安全+高杠杆，哪怕涨幅比如南昌，杠杆率也能补回来，何况南昌市去年涨幅上了排行榜，政策存在许多不确定性，被盯着挨板子横盘的几率也不低。
10、基于上述逻辑，关于莲塘和象湖我更看好莲塘。这里说的象湖不包括江边上那片，那片受九龙湖和新洪城大市场影响较大，俺说的是象湖中间区域。象湖主要是南昌市外溢客户，经济实力有限不得已而为之，一旦经济宽裕了总是会想着搬去市区，属于人口流出。莲塘有自身的产业支撑，区域内购房的客户都是在本地工作和生活的群体，除非换工作去了市区，否则买房换房都还会继续在本地，小蓝工业园和下面乡镇农村人口持续进城，算是人口流入。所以与象湖相比，莲塘的接盘侠更多，而且区域发展更有空间和想象力，象湖那边发展已经基本成型差不多就那样了。
11、基于上述逻辑，南昌市区现有的这些楼盘和价格，我觉得没有什么非常值得入手的项目。几个叫好又叫座的楼盘，价格死贵死贵，投资空间也不算大。倒是有个别楼盘部分房源做了些特价，价格倒是不高，但总是没有那种买来很爽的感觉，限购了还得找房票，房源也不是很理想，晓得接下来会不会大规模特价。所以与其这么纠结，不如耐心点静观其变吧。下半年还会有许多新盘入市，包括去年的一波高地价项目，万一行情反转了，他们亏本卖，空间会更大些，机会更好些。
零零散散写了一通，因为确实我自己也理不清头绪做不出什么判断。政策最可怕，偏偏政策最看不懂。我不是什么大神，所以不要以为我啥都知道。我只是平时关注大市场比较多，对不同级别城市关注的比较多，对各类房企研究的比较多，套用到南昌市场上来会有一些想法。没有具体研究南昌的单盘，所以细节方面了解的太少，只能给出粗浅的建议。
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房少爷写的文章尽量不列数据不写专业术语不装逼，也不会太在意措辞和排版格式，尽量用最通俗的大白话平铺直叙的写，希望每个普通人都能看懂，从而对房地产有初步的认识和了解。
房少爷说地产2017-06-19 03:12:23
