[摘要] 8月30日，南昌市房管局联合南昌市发改委等有关部门正式出台了《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》，从规范住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，落实租赁网签备案、开展租赁资金的监管，部门联合监管等方面开展探索。
8月30日，南昌市房管局联合南昌市发改委等有关部门正式出台了《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》，从规范住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为，落实租赁网签备案、开展租赁资金的监管，部门联合监管等方面开展探索。
《通知》指出，住房租赁企业向承租人单次收取租金的周期原则上不超过3个月,单次收取的押金原则上不超过1个月,收取租金与支付房屋权利人租金的周期应当匹配。除市场变动导致的正常经营行为外,支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
《通知》全文如下：
为规范我市住房租赁企业、房地产经纪机构经营行为,引导企业回归住房租赁本源,防范化解金融风险,保障住房租赁当事人合法权益,促进住房租赁市场健康发展,按照住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号)、住建部等部门《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》(建房规〔2021〕2号)等有关规定,现就有关事项通知如下:
一、加强从业主体管理
(一)严格注册登记管理
1、从事住房租赁经营的的企业、房地产经纪机构和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的自然人,应当依法办理市场主体登记。
2、从事住房租赁经营的企业应当在本市设立独立核算法人实体,取得营业执照,其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”。市场监管部门应及时将相关市场主体登记注册信息提供给属地房管(住建)部门。
(二)严格开业报告和备案管理
1、住房租赁企业应当具有固定经营场所,开展经营前,应当通过本市商品房屋租赁服务平台(以下简称“租赁平台”)向注册所在地房管(住建)部门推送开业信息(包括注册登记信息、管理人员信息、从业人员信息、资金监管账户信息等)。
2、房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,向注册所在区(县)房管(住建)部门备案,并报送注册登记信息、管理人员信息、从业人员信息等。
3、各区(县)房管(住建)部门应当通过门户网站、租赁平台等渠道及时公布已开业报告的住房租赁企业、已备案房地产经纪机构及其从业人员名单并实时更新。
(三) 规范行业经营行为
1、住房租赁企业、房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置及企业网络平台公示企业的重要信息,公示内容包括:企业营业执照、从业人员基本信息、服务内容和流程、收费项目和计费标准、租赁资金监管账户、信用档案查询方式、合同示范文本、内部管理制度、投诉方式等。
2、住房租赁企业向承租人单次收取租金的周期原则上不超过3个月,单次收取的押金原则上不超过1个月,收取租金与支付房屋权利人租金的周期应当匹配。除市场变动导致的正常经营行为外,支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。
3、住房租赁企业出资对租赁住房进行装修改造的,应当取得房屋权利人书面同意。未经合同约定的,不得强制收取装修费用。
4、住房租赁企业应当严格履行住房租赁合同约定,合同期限内无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费。房地产经纪机构不得赚取住房租金差价,租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取。
5、住房租赁企业、房地产经纪机构不得通过欺诈、胁迫等方式哄抬租金,不得利用格式条款侵害承租人合法权益或者加重承租人义务,不得实施价格串通、捏造散布涨价信息等价格违法行为,不得采取暴力威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人。
二、 规范信息发布管理
1、已开业报告的住房租赁企业和已备案的房地产经纪机构对外发布房源信息的,应当对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容,满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。不得发布保障性住房、禁止出租房屋的房源信息。
2、住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员应及时更新维护房源信息。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,在不同渠道发布的房源信息应当一致。已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。住房租赁企业发布房源信息时,应当同时发布住房租赁资金监管账户信息。
3、提供住房租赁服务的网络信息平台应当核验房源信息发布者的真实身份信息及主体资格,不得为信息不实或者未提交开业报告、被列入经营异常名录的住房租赁企业及其从业人员发布房源信息。对房屋权利人自行发布房源信息的,应对发布者身份和房源真实性进行核验。网络信息平台对多次违规发布房源信息的,应当限制或取消当事人发布权限,对同一房源信息应当合并展示,并及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息。
三、加强网签备案管理
1、房管(住建)部门应完善租赁平台系统建设,加强多部门信息共享,利用房源核验、实名认证等技术手段,为市场主体提供多渠道、高效便捷的租赁网签备案服务,实现网上办、马上办、一次不跑。
2、租赁当事人应当自房屋租赁合同订立后30日内通过租赁平台,或者到房屋所在地的街道(乡镇)或社区服务窗口办理房屋租赁网签备案。经由住房租赁企业、房地产经纪机构成交的房屋租赁合同,应由其即时通过租赁平台办理网签备案。网签备案应当使用房管(住建)和市场监管部门共同制定的住房租赁合同示范文本。
3、房屋租赁合同中止、续约、租赁当事人身份等信息发生变更的,应当自上述情形发生之日起30日内,通过租赁平台办理变更备案。
4、住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入租赁平台管理,并实时报送租赁合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情况等租赁合同信息。
四、加强租赁资金监管
1、住房租赁企业开展业务前,应在本市商业银行开立全市的住房租赁资金监管账户,并与承办银行签订住房租赁资金监管协议,明确监管内容、方式及流程,该账户不得支取现金,不得归集其他性质的资金。
2、住房租赁企业单次收取租金超过3个月的,或单次收取押金超过1个月的,应当将收取的租金、押金存入监管账户,监管账户的租金按月划转给住房租赁企业。承租人支付租金周期在3个月以内的,由承租人自主决定是否将租金、押金存入监管账户。
3、商业银行应当通过系统对接方式,向所在地房管(住建)部门实时推送监管账户资金信息。纳入监管账户的资金,在确保足额按期划转租金和退还承租人押金的前提下,可以支付装修改造相应房屋等必要费用。
4、住房租赁企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人住房租金贷款业务。不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。商业银行发放住房租金贷款,应当以房管(住建)部门备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限。
五、落实纠纷调处机制
1、住房租赁企业、房地产经纪机构、网络信息平台要建立投诉处理机制,对租赁纠纷承担首要调处职责。住房租赁企业、房地产经纪机构应当在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉处理电话。
2、房管(住建)部门要通过官网公布举报投诉电话,积极受理住房租赁投诉,依法开展调查处理,并引导当事人妥善化解纠纷。发挥行业协会自律作用,促进企业守法经营、诚信经营,配合相关部门处理住房租赁矛盾纠纷。发挥街道办事处、社区等基层组织作用,督促办理房屋租赁合同备案,协助排查有高风险经营行为的住房租赁企业情况。
3、各级有关职能部门要按照职责分工,建立健全住房租赁纠纷调处机制。住房租赁企业与房屋权利人或者承租人的房屋租赁纠纷无法协商解决的,应当通过人民调解、诉讼、仲裁等法律途径解决,涉及刑事犯罪的,依法追究刑事责任。
六、强化部门联合监管
房管(住建)、发展改革、市场监管、公安、网信、金融监管等部门要建立协同联动机制,推动部门信息共享,形成监管合力,按照职责分工,加大规范住房租赁市场工作力度。
(一)房管(住建)部门职责:
1. 完善南昌市房屋租赁服务平台,方便住房租赁企业通过平台推送开业信息。完善租赁房源网上核验通道,为住房租赁企业、房地产经纪机构和当事人提供房源核验的租赁合同网签备案服务。
2.完善住房租赁企业及其从业人员信用评价系统建设,依法查处住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户及其从业人员违规发布房源信息等行为。
3. 加强对未开业报告的住房租赁企业、未备案的房地产经纪机构、逃避租赁资金监管的住房租赁企业、采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等高风险经营模式住房租赁企业的重点监管,依法查处相关违法违规行为,防范化解风险,并将信用信息推送至全市公共信用信息平台。
(二)发改部门职责:
会同市场监管部门通过“信用中国(江西南昌)”网站等渠道,将企业的信用情况进行公示,对失信主体实施联合惩戒。
(三)市场监管部门职责:
1. 将通过登记的住所(经营场所)无法联系的企业依法列入经营异常名录。
2. 对登记的住所(经营场所)与实际经营地址不一致的企业,责令限期办理变更登记,不登记的,依法予以行政处罚。
3. 将变更公司法定代表人、股东、董事、监事、住所等工商注册信息的住房租赁企业列入重点监管对象。对房管(住建)、公安等部门移送的需对相关法定代表人、高管、股东采取限制措施的住房租赁企业,依法限制其办理相关注册登记(含变更、注销、新设企业)。
4.依法查处住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台发布虚假广告等违法违规行为。
5. 依法查处住房租赁企业、房地产经纪机构无照经营、实施价格违法的行为;对实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的报送省以上有关部门。
(四)公安部门职责:
依法受理住房租赁当事人的报案,对涉事企业开展初查,负责住房租赁当事人之间纠纷的接处警工作,维持集访现场秩序;依法打击在住房租赁活动中进行合同诈骗、侵占挪用公司企业资金、非法集资、洗钱、电信网络诈骗等违法犯罪行为。
(五)网信部门职责:
督促网络信息平台履行主体责任,督促网络信息平台按照要求审核管理房源信息。根据房管(住建)部门的意见,对未履行核验发布主体和房源信息等责任的网络信息平台,依法采取约谈告诫、责令限期整改、暂停相关业务并向社会公示曝光等措施;指导协助相关部门开展网上舆论引导。
(六)地方金融监管部门职责:
依法加强对持牌地方金融组织的监管,依法查处经金融监管部门批准设立、有经营许可证的小额贷款公司违规开展住房租金贷款的行为。
(七)中国人民银行南昌中心支行:
本通知自2021年10月1日起施行,全市各区(开发区)国有土地上商品住房和按照有关规定要求列入租赁平台管理的其他租赁住房的租赁活动按照本通知执行。
各县、新建区参照本通知执行。
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