[摘要] 到底哪些人群可以购买“三限房”?“三限房”是否能使用公积金贷款?买卖时是否会设置门槛?
“夹心层”，是指游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。昨日，晨报报道了南昌市公布《关于市区“限价房、竞地价”商品住宅项目销售管理（试行）的通知》（以下简称《通知》），以规范南昌市市区"限房价、竞地价"方式出让用地的商品住宅(含商住）项目销售管理，对"限房价、竞地价"方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目，在商品住宅销售及转让过程中，采取限房价、限对象、限转让等措施(以下简称"三限房")。
政策一出，让不少购房夹心层都将目光瞄向“三限房”。那么，到底哪些人群可以购买“三限房”？“三限房”是否能使用公积金贷款？买卖时是否会设置门槛等等问题，都是市民所关心的。对此，晨报记者为读者梳理了各地情况，而南昌市也或将照此执行。同时，具体操作细则，晨报记者也将继续跟进。
现象：中低收入家庭将目光瞄向“三限房”
在城市中有这样一群人，他们有的够不着廉租房条件、又没钱买经适房，有的没资格买经适房、又买不起商品房。在金融海啸的大背景下，中等及中低收入家庭、新就业职工等“夹心层”群体置身于市场和政府保障之间的空白地带，其住房难题已日益显现。
“我是南昌本地人，一直以来都想在南昌拥有一套属于自己的房子，但可惜房价实在太高，不管怎么努力似乎都很难凑足买房钱。”租住在南昌市红谷滩新区的吴先生就是“夹心层”群体中的一份子。
与吴先生一样，刘先生也遇到了此类难题：“我的条件并不符合廉租房、经适房等购房条件，所以没有资格申请。但让我在市场上购买一套商品房却又是非常吃力的事。这么多年过去了，我一直在关注南昌楼市情况。无论是东湖区、西湖区等中心城区，还是红谷滩新区、朝阳新区、九龙湖等地，我都看过很多楼盘。但日益上涨的房价着实让我‘望房兴叹’，真不知道哪年才能买上房。”
然而，日前南昌出台的《关于市区“限价房、竞地价”商品住宅项目销售管理（试行）的通知》让购房夹心层着实兴奋了起来。根据《通知》要求，开发企业对外销售"三限房"时，其销售价格整体均价不得高于土地出让时约定的限制房价，单套住宅销售价格实行明码标价、一套一标制度;不得有在标价之外加价销售、收取任何未予标明的费用、捆绑销售等违规行为。也就是说，“三限房”的卖价并不会特别高。因此，“三限房”一推出，不少还未买房的中低收入家庭立马将目光瞄向“三限房”。
各地：部分城市已有限价房细则可供参考
然而，出台的《通知》中，对“三限房”并未有具体的操作细节。“三限房”是否能使用公积金贷款？买卖时又会设置哪些门槛等等问题，都是市民所关心的。记者注意到，在此次出台的政策文件里，并未对购买、转让“三限房”提出明确规定。为此，记者盘点各地相关信息供读者参考。南昌市的“三限房”购房细则何时出台？对此，晨报记者将继续追踪报道。
a. 是否设置购房门槛？
多城市明确购房者为中低收入家庭的本地居民
对此，记者查阅相关资料发现，早在10年前广州科学城便在率先采用了“三限双竞(限户型、限房价、限销售对象；竞房价、竞地价)”的招标方式，首次明确限定具优先购买权的销售对象是广州市居民、中低收入家庭和区域内征地拆迁安置户。
此外，多个城市对限价房的购房者年收入、总资产等有明确要求。如天津则要求购房者家庭人口为3人及以上的，上年人均收入低于4.5万元；家庭人口为2人的，上年人均收入低于6.75万元；单人申请的，本人上年收入低于6.75万元；家庭住房建筑面积不超过60平方米，单人申请的应无私产住房且未承租公有住房。
购买者如何确定购房资格？
多个城市采取公示方式确定购房者名单
记者了解到，与经适房购房一样，北京、广州、西安、青岛、天津等地均在限价房公开摇号之前，设置了购房者名单公示环节。如北京市的公示表格上，就明确说明了购房者的姓名、工作单位、申请家庭人口、人均住房面积、家庭年收入、家庭总资产净值等信息，在公示期间，如群众有异议，可向住房保障部门反映。
“三限房”转让有何条件？
北京出让限价房需按比例缴纳出售价土地补偿款
在北京，除了早前推出的“三定三限”（定性、定向、定量；限户型、限价、限交易）房外，此后还推出了“两限房”。但当北京首批限价房满五年“解禁”时，市场售价翻了四倍。而参照2007年北京“三定三限”相关规定，房屋产权性质界定为普通商品房。房主卖房可以按照市场价格交易，但需缴纳35%价差的土地补偿款，同时部分定向安置房源还可获得立即上市流通的机会。因此，售价翻了四倍的同时，上缴35%增值成为销售一大门槛。
但此后北京出台的“两限房”新政又进行了新调整。其“两限房”申请对象为北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。其买卖政策为已购经适房未满5年的，不得按市场价上市出售，确需出售的向相关部门申请，由保障部门确定符合条件购买人原价出售或按原价回购；已满5年可按市场价出售，但需缴纳出售价的10%补交土地等价款。
购买“三限房”是否可以贷款？
可使用商贷及公积金贷款
虽然南昌市“三限房”购买细则仍未出炉，但记者查阅相关资料发现，目前已实施限价商品房销售的城市，如北京、广州、天津、南京等地，其限价房购买与普通住房一样，购房者可申请公积金贷款及商业贷款。部分城市则对购买定向安置经济适用住房和限价商品住房使用住房公积金贷款的职工进行住房公积金贷款担保费补贴。
专家：南昌“三限房”期满是否出现转让潮将与大环境有密切关系
“目前，南昌市推出的‘三限房’在整个楼市市场比重较小，因此对整个南昌楼市产生的影响也不会特别大。‘三限房’政策的出台，更多是传到一个信号，即政府调控房价的决心不会发生变化。”丰源集团副总经理李念认为，“三限房”政策的出台，对于开发商而言将不能再抱有侥幸心理。而向买房者传递的则是，由于其5 年内不得转让，因此刚需买房者可以购买，如抱着投资心态买房的则意义并不大。
那么，5年期满后，南昌市场是否会出现转让潮呢？对此，李念表示，是否会有转让潮出现与5年后房地产市场的大环境有着密切关系。如果房价涨了，投资性买房者可能会抛售。但如果涨幅不大或者下跌，继续持有的人将会更多。“现在政府在大力推租赁公共用房，如果这个比例达到一定的量，那对整个房地产市场肯定会产生重大影响。特别是集体用地作租赁用房这点，如果集体用地能做租赁住房的话，对整个房地产市场还是很有冲击性的。那时，买房并不是选择。因此，未来市场怎么走，现在很难做出判断。”
对比：经适房与限价房有何区别
此外，记者查阅各地限价房细则后，盘点了目前已知的经适房与限价房的区别，南昌是否与其他城市相同，则待相关细则出台后进一步跟踪解读。
1、保障对象不同
??经济适用房的保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。
限价商品房的保障对象为当地城镇中等收入以下住房困难家庭。
2、土地来源不同
经济适用房的土地为划拨方式取得，而限价商品房的土地取得方式为出让。
3、销售价格确定方式不同
经济适用房的销售价格是在开发企业办理销售（预售）许可证之前，由物价部门确定。
限价商品房的销售价格是在开发企业以出让方式取得土地前，在土地招拍挂文件中确定。
4、销售价格不同
经济适用房因为土地成本低（不含土地出让金）以及开发商利润受限制（3%），它的销售价格低于限价商品房。
5、准购面积标准不同
经济适用房在购买资格审批时，会根据家庭人口确定核准购房建筑面积，而限价商品房没有准购面积。
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