[摘要] 继广州首提“租售同权”后，有关住房租赁市场的动作便未见停歇。
最近，“租售同权”这个词火了。
继广州首提“租售同权”后，有关住房租赁市场的动作便未见停歇。7月18日，住建部等九部委发文，要求大中城市加快发展住房租赁市场，并圈定首批12个住房租赁试点城市；7月26日，住建部将立法保障“租售同权”的消息刷屏；7月28日，无锡推“租房落户”新政；8月10日，济南发布新政，有序放开租赁住房落户限制……取消购房落户政策，将租赁房屋纳入“合法稳定住所”范畴似乎是大势所趋。
从广州的“租售同权”到无锡、济南的“租房落户”，租赁市场受到前所未有的关注。南昌此次虽未列入试点城市，但一石激起千层浪，反响依然很大。“租售同权”立法，能否引领南昌迈向“租房时代”？本期《江报直播室》带你一起探讨相关话题。
嘉宾：
李木韦 江西省住建厅房地产市场监管处处长
戴庆锋 南昌市社科院社会所副所长
郑好 融创中国南昌公司营销总监
牛金钟 中环地产营销总监
罗金寿 江西豫章律师事务所律师
策划：南昌市民郭女士和丈夫带着两个孩子挤在一间仅30余平方米的房子里。他们原本住在青山湖边一个临湖小区100多平方米的套房里。2014年，为了让儿子上南昌市育新小学，夫妻俩咬牙花50余万元购买了这套与育新小学仅一墙之隔的小房子，如今7岁的儿子已经上小学二年级了，郭女士觉得，为了孩子的教育，一切都是值得的。
7月17日，广州市人民政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确赋予符合条件的租房者子女享有就近入学等公共服务权益，保障租售同权。7月26日，住建部表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
戴庆锋：如今，房子的价值已不再主要是住宿的需要，而更多地体现在附着其上的公共福利，如教育、医疗、社保等方面。“租售同权”听起来很美好，但现实情况是，租房入学在户籍、房产情况等方面设定了一些前提条件，只有完全符合的群体，才有可能通过租房来就读理想的学校。如此看来，“租售同权”并不能从根本上解决优质教育资源分配不均的问题。
郑好：在学区住房价格居高不下的情况下，租售同权似乎打开了一个新局面：通过租房就能上名校。如若真能将“租售同权”落实到学区学位上，对于教育资源不均衡配置的现状，是一次不错的调整和完善。但是，“租售同权”毕竟难解优质资源供不应求的结，因此，不能对租房解决教育问题、学区住房降温期望太高。
从古至今，子女的教育问题一直都是每个家庭的头等大事，也牵动着家长们最为敏感的神经，许多买不起房的家长听到“租售同权”的消息都欢欣鼓舞。记者日前从南昌市教育局了解到，其实，在南昌，租房人子女本身可以就近上学，只是入学顺序排位最靠后。
李锋：南昌早已有租房就近入学的政策，但相比而言，有产权有户籍的居民子女才有优先入学权。如果真正实施“租售同权”，会减少部分家庭对学区住房的刚性需求，但由于优质教育资源有限，基于优先级别的不同，承租人子女上优质学校未必能实现，这也是当前“租售同权”的瓶颈之一。
牛金钟：租售同权，旨在将租赁和教育、医疗等公共资源挂钩，使租房与买房居民享受同等待遇。不过，天上不会掉馅饼，每月花千元的租房者，和花百万买房的房主能享受同等权利？想想就不太现实，况且，这其中还需要兼顾买房者的利益。
罗金寿：承租人依据租赁合同取得房屋使用权，而“租售同权”将房屋租赁与公共服务权益进行捆绑，如此，房屋租赁纠纷可能引发公共服务权益冲突，产生新的法律纠纷。要处理好权利分割问题，关键是要看政策细则如何设置与落地。否则，房东没有理由把租赁受教育、医疗等权利“让路”给承租者。
南昌迈向“租房时代”还有多少痛点？
千元出租屋与百万学区住房，要想实现真正的“租售同权”，从“看上去很美”到“真的很美”，恐怕会有一段相当漫长而艰难的道路。而实际上，南昌租赁市场还有诸多亟待破解的痛点。截至2017年6月30日，南昌市公安机关登记的实有人口约582.7万，其中，户籍人口约526万人，流动人口数为56.7万，流动人口中租赁房屋租住人数约26.4万。而上海易居房地产研究院7月21日发布的《50城房租收入比研究》报告显示，南昌今年6月份人均住房租金为775元，房租收入比为27%，这意味着租房者近三成收入交了房租，属于住房租金相对较高的城市。
郑好：相比北上广等一线城市，南昌外来流动人口较少，租金率低，市场风险较高，以致房企进军租房行业顾虑较多。目前，南昌鲜有房地产企业大规模开拓住房租赁市场，不排除未来会有较大发展空间，但当前尚不具备大规模发展住房租赁市场条件。
李锋：今年3-5月份，省房地产业协会及相关主管部门对我省住房租赁市场进行了调研。当前，南昌的住房租赁市场房源较多、租赁需求较大，但绝大多数属于“散户”式，租赁双方直接交易，双方权益不能得到有效保障。在南昌，专门做住房租赁的企业几乎没有，更别提规模。成熟的住房租赁市场应是机构为主、个人为辅，机构占比大，而个体所占份额小。这样，租赁市场才更便于规范管理，发展才更有保障。
牛金钟：在一个成熟的房屋租赁市场中，通常，租房者40%以上的收入用于租房。而南昌的房屋租赁市场不符合这一特征，且绝大部分是个人房东，机构出租人较少。除个别高端租赁企业外，很多个人租赁不可控，阴阳合同、隔断房等问题得不到解决，租户权益难以保障。
戴庆锋：当前租赁市场发展的着力点在于推进“租售同权”，但值得注意的是，“租售同权”可能会带来热门区域房租上涨，这既让租房者更难承受经济压力，也会间接助长优势地段房“坐地起价”，从而加剧租售差距，变相剥夺租房者的权益，造成更大的不公平。除此之外，也可能带来黑中介、“阴阳合同”等系列问题，给正常租赁市场秩序造成隐患，这也是发展租赁市场的一大“痛点”。
李木韦：培育发展租赁市场是一个系统、复杂且漫长的过程，需要时间。去年11月，省政府办公厅已印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。我省将在大力发展住房租赁企业、规范住房租赁行为、规范住房租赁中介服务、落实住房公积金使用政策等方面提供政策支持。省住建厅会同相关机构目前也在进行调研，研究并推进这项工作。在房屋租赁市场中，公租房扮演了重要的角色。今年6月，我省出台的《江西省保障性安居工程省级专项资金管理办法》明确了政府主导的公共租赁住房每套补助10000元，相关政策对发展培育房屋租赁市场有一定的助推作用。
如何激活租赁市场一池春水？
7月28日，无锡市发布了修订后的《无锡市户籍准入登记规定》，取消了有关投资、购房落户政策，增设了租赁住宅落户政策，将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅，新政将于9月1日起正式实施。8月10日，济南发布户籍改革新政，有序放开租赁住房落户限制……记者梳理发现，除了无锡、济南，郑州、扬州等地也在推“租房落户”政策。
罗金寿：包括南昌在内的许多城市，目前都面临着流动人口、城市无住房人口难以平等地享受教育等公共服务的问题，“租售同权”值得期待。但是，仅以居住地为依据，不附加其他限制性条件，才是真正的“同权”。这一政策的实现，依赖于公共服务的投入，且要解决资源稀缺的约束下如何公平分配的问题，特别是要完善并细化房屋租赁、户籍、社保等方面的政策法规，增加可操作性。
戴庆锋：“租售同权”是一种探索和尝试，旨在推进待遇公平，初衷虽好，但必然会面临诸多困难，要让“租售同权”真正带来实惠，特别是在教育公平、人才吸纳以及城镇化等方面带来积极影响，就要从户籍制度改革、增加公共资源供给、健全完善制度等多个方面发力，落到实处，才能让这项政策走得更深、更远。
李锋：现在业界的普遍共识是，要建立房地产长效机制，必须大力培育和发展住房租赁市场。通过立法明确“租售同权”，可以说是国家层面对加快发展住房租赁市场开出的一剂良药。当然，要实现“租售同权”还有很长的路要走，公共服务资源能否配套将成为“租售同权”能否真正实现的重要羁绊。不过，只要破除这些障碍，构建起“购租并举”房地产市场供应体系，就能实现“居者有其屋”。
牛金钟：租售同权，可以在一定程度上帮助租赁客户，但租户的弱势地位很难有大的改变。由于目前入学等重要公共福利都是与户籍挂钩，假如租赁不能落户，那么“租售同权”便无从谈起。如果在社会保障、教育等公共服务方面，能给予租房者平等的权利，那么未来租赁市场一定会大大地瓜分房产市场的蛋糕。
郑好：“租售同权”是大势所趋，但是需要足够多的租赁型住房供应和充足的公共服务资源配套两方面作支撑，即使越来越多的开发商看准租房市场前景，但如果没有“优质公共资源”“房产增值保值”的“真金白银”，想要大力发展租赁住房市场，并不容易。所以政府相关部门在前期规划时就要前瞻性地引入更多的公共配套资源。
主持人：“大租房时代”是一个美好的愿景，让梦想照进现实，应多一些制度性关怀，确保城市居住者无后顾之忧。让住房回归原本属性，未来依然任重而道远。
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