[摘要] 在修水,江西玖坤实业有限公司以团购优惠为名收取购房预付款;岂料购房者付款两年后发现工地仍是一片空地。
在修水，江西玖坤实业有限公司以团购优惠为名收取购房预付款；岂料购房者付款两年后发现工地仍是一片空地。
面对购房者的疑惑，公司称将开发土地转让给修水县盛隆房地产开发有限公司，而购房者欲续约却被告知涨价了。
记者调查了解到，两家房产公司实为同一实际控制人，且至今尚拖欠政府1亿元土地出让金，土地能否转让存疑。
对于修水县存在的违法售房问题，法律专家认为，有关部门须及时建立企业征信系统，并适时向社会公布不诚信的开发商“黑名单”，以此提高开发商的违约违法成本；同时，应对监管不力者问责。
楼盘地块上依旧是一块空地
苦等两年 楼盘疑似易主
、江景房、城中央……这是位于修水县南城新区一个名叫“水木清华”的楼盘打出的宣传标语。
手持购房协议的丁丽（化名）站在秀水大道拐角处，看着楼盘说：“不会的，这是‘鹏程·金座’，不是什么‘水木清华’！”
原来，此前的2014年6月17日，为了购买一套，丁丽与鹏程·金座楼盘开发商——江西玖坤实业有限公司（下称玖坤实业）签订了一份“团体购房预订临时协议”。
《协议》内容显示：“乙方(购房者)以均价3300元/平方米向甲方(开发商)认购，乙方团购房必须在协议签订之日，将房屋订购款15万元/套预付给甲方。甲方建设工期为30个月，2016年12月30日前交房。”
丁丽所购的“鹏程·金座”位于县城秀水大道修水一小西侧。
让丁丽万万没想到的是，此后近两年时间里，开发商除了当初举行了盛大的营销活动外，项目却迟迟未开工。
近期，丁丽更是发现该地块围挡上打出了新的宣传广告语，且楼盘名称变成了“水木清华”。
“这块地我们已转卖给修水县盛隆房地产开发有限公司（下称“盛隆房产”），用于建设‘水木清华’楼盘。”丁丽告诉新法制报记者，对于水木清华打出的宣传标语，玖坤实业有关负责人是这样答复的。
对此，丁丽当即提出了异议。
因为《协议》第六条还特别载明：“为保证乙方利益，甲方同意以原地作为乙方已交付资金的抵押物，甲方如不能保证工程质量，乙方有权要求退房，甲方需按收款时间以月息2%进行赔偿。”也就是说，既然开发商明确土地是抵押物，开发商未交房之前是不能转卖的。
楼盘更名 购房者进退两难
在与玖坤实业交涉过程中，丁丽得知，不少人也有类似遭遇。
购房者丁紫生介绍称，2014年预售时，“鹏程·金座”售楼部热闹非凡，上百人来此，希望抢到一个“团购名额”。几天下来，有百余户居民认购，每人支付了15万元购房款。
新法制报记者调查了解到，他们之所以在项目尚未开工时就签订《协议》付款预购，主要是考虑这里交通方便，处于全县好的幼儿园、修水一小、琴海中学附近，再加之他们深信“鹏城·金座”所在地块是政府亿元挂牌出让的项目，玖坤实业既然能够开发该项目，其实力定然不俗。
事与愿违的是，2015年6月，“鹏程·金座”楼盘被更名为“水木清华”。
对此，玖坤实业很快拿出了解决方案：“团购户可选择退款，也可继续购买水木清华房子，但房子由3300元/平方米涨至3800元/平方米，交房时间延迟至2017年12月31日。”
据购房者卢广清介绍，有的人要房子，接受了涨价，并与盛隆房产重新签订了购房协议，也有人怕这个项目再出问题，选择退钱。
“说好的退款时间，玖坤实业与盛隆房产互踢皮球，从中秋节拖到年底，迟迟难以兑现。”一些购房者只得同意继续买房
在多次索回购房款未果后，小昇（化名）只能同意续房，并于2015年10月3日与盛隆房产再次签订了《购房预订协议》。
无证售房 开发商涉嫌非法集资
采访中，无论是在盛隆房产售楼部，还是玖坤实业方面，记者试图了解两者之间的关联，相关工作人员均三缄其口。
不过，记者从江西省工商局了解到，玖坤实业成立于2014年3月14日，法人代表邱庆保，执行董事兼总经理姜木水。2015年7月9日，玖坤实业已被工商部门列入经营异常名录。
而接手“鹏程·金座”楼盘的开发商——修水县盛隆房地产开发有限公司，法人代表为姜木水、执行董事兼总经理也是姜木水。
随着调查的深入，新法制报记者发现一件蹊跷事。
“姜木水至今拖欠土地出让金1亿元，根本不可能转让这块土地。”修水县国土局土地交易中心主任徐晏军说。
徐晏军称，2014年5月28日，姜木水通过公开竞拍方式取得修水县义宁镇小学（南城校区）西侧C3地块71.5824亩国有土地使用权，土地出让金为1.675亿元。
之后，姜木水又联合另一商人邱庆保，拟以玖坤实业的名义与修水县国土资源局签订土地出让合同。然而，姜木水只缴纳了6000万元，至今仍拖欠1亿多元的土地出让金。
“在没有缴清土地出让金的情况下，国土局不可能下发《国有土地使用证》。”徐晏军进一步介绍称，由于姜木水资金链出现问题，邱庆保实力也十分有限，想出以预售楼盘的方式吸引公众购房，以期达到集资建房的目的。
一份由修水县委办公室于2014年11月下发的《义宁镇小学西侧C3地块有关问题专题协调会纪要》称：“江西玖坤实业有限公司姜木水、邱庆保在未取得国有土地使用证和商品房预售许可证的情况下，利用鹏程·金座项目，面向社会以团购方式集资，共涉及105户，资金1547万元。其行为违反有关法律规定，涉嫌非法集资。”
为妥善解决此事，《会议纪要》要求：“，县公安局做好调查工作，掌握开发商非法集资证据，并责令其退回团购户的集资款；第二，姜木水必须向县政府承诺，与县国土局签订土地出让合同的公司，姜木水必须担任法人代表， 并明确其持股有55%以上，该项目完成前不得变更法人及持股比例；第三，由县房产管理局对项目楼盘销售资金进行监管；若该项目开发主体违反以上三个条款，县政府将依法收回共有土地使用权并重新进行公开拍卖。”
楼盘现场 违规预售仍在进行
然而，一波未平，一波又起。
据购房户介绍，开发商不但没有按照县政府要求退款，还在对外售房。
在微信朋友圈里，有不少关于水木清华楼盘的介绍：“内部指标，起步价3650元/平方米。可自由选房，咨询电话……”
为了求证，新法制报记者来到“水木清华”楼盘售楼部。
“很优惠，过几天，我们这里有团购。”一位销售人员向记者介绍道。
对此，江西财经大学法学院教授王柱国分析认为，根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售的条件是，开发商必须已交付全部土地使用权出让
金，取得土地使用权证书，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；而未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。非法销售6套以上，主管部门要没收其预售房款，并且给予1%额度的处罚。
“当行政处罚不奏效时，购房者有证据证明开发商意图占有这些预售房款，还可以追究他的集资诈骗罪或者合同诈骗罪。”王柱国如是说。
专家建议●设开发商“黑名单”提高违约违法成本
王柱国说：“由于买房涉及的资金比较大，一旦发生纠纷，上述《团体临时协议》不受法律保护。”
王柱国进一步分析道，在以往的判例中，因为开发商是在违规预售的前提下签订临时协议，很可能根据《合同法》第52条第5项规定，合同违反法律行政法规的强制性规定的，判定该合同无效。由于该协议不受法律保护，一旦房产涨价，开发商可以不履行原合同价格，甚至不履行卖房交易。如果房产跌价，购房者又面临血本无归的风险。
采访中，记者还了解到，在修水范围内，像这种签团购协议、交预付款的买房模式并非个案。
一份名叫“财富公馆”楼宇买卖认购书中看到，购房者也是先交一笔预付款，等签订《商品房买卖合同》的时候，要出具《认购书》和首期楼款收据，之后《认购书》将自动失效。
据当地人介绍，近几年来，修水“金秋湖畔”等楼盘也是这样操作的。
中国人民大学法学教授徐静认为，违法或违约成本过低是开发商肆无忌惮的根本原因。
徐静进一步指出，除了购房者积极主动的维权外，有关主管部门对违规售房也应积极介入。对出现上述问题的开发商，有关部门及时建立企业征信系统，将其相关信息纳入该系统，限制其申请银行贷款和参与公共工程建设等，并适时向社会公布不守诚信的开发商“黑名单”，以此提高开发商的违约违法成本。
王柱国赞同上述观点，他认为应该对监管不力的房管部门问责。如果监管部门不积极履责，引导、规范市场良性健康发展，而是放任或者漠视开发商在法律边缘游走，如果一旦发生资金链断裂，其引发的法律问题或将转化为社会问题。
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