[摘要] 仅靠传统手段难以解决库存积压的现象，未来需要更多的创新举措，更多引入市场手段，从而达到激发房地产市场的内生动力的目的。
新数据显示，商品房库存依然居高不下，去库存已成当务之急。自11月以来，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、“以加快户籍制度改革带动住房等消费”等高层声音连续出现，这意味着楼市去库存仍将是政策关注的，未来有望出现更多去库存措施。但也要看到，仅靠传统手段难以解决库存积压的现象，未来需要更多的创新举措，更多引入市场手段，从而达到激发房地产市场的内生动力的目的。
楼市全面步入过剩时代
中国社会科学院财经战略研究院12月发布的《中国住房报告(2015-2016)》报告指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。
具体来看，新开工方面，自年初以来同比持续下滑，今年2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面，则仅维持在-10%到-20%。尽管投资、施工等数据大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14%。
国家统计局的新数据也显示，10月末，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。而在2013年9月，当时的商品房待售面积还只是44636万平方米。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。
多地“松绑”楼市政策
面对楼市库存高企的现状，政策风向发生了显著变化。今年以来，中央和地方纷纷出台政策，取消对房地产的各种限制条件，给楼市“松绑”。中央方面，从“3.30新政”到“9.30新政”，降低首套房首付、提高公积金使用效率等政策起到了减轻一部分人的购房压力的作用，从2014年末至今的6次降息，也大幅降低了购房者的房贷负担。
各地的楼市松绑动作也陆续呈现。近日，四川省宣布取消限购限价，90平方米以下住房所占比重限制同时取消；甘肃省出台25条促进房地产业发展的具体措施，包括取消商品房开发项目套型和面积限制、取消居民购买新房限定购买套数和取消异地购房限制。11月19日，山西省发布通知，取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。
解除来自政策方面的种种限制，让房地产处于更加宽松的市场环境中，从而加快住房交易，对于去库存以及活跃市场都有积极意义。但面对宏观经济下行压力以及楼市库存高企的现状，仅仅做到这些似乎还不够。社科院报告就指出，今年以来，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较好缓解。
一揽子创新政策有望亮相
目前中国房地产大的痛点正是高库存，而传统的手段并不足以解决这一问题。从近期高层的动向来看，未来更多刺激楼市的新政策有望出台。11月召开的中央财经领导小组会议专门提出化解房地产库存，不久前召开的国务院常务会议也强调加快户籍制度改革以带动住房家电等消费。值得注意的是，同为保障房及棚户区改造也有望与楼市去库存衔接。在今年的政府工作报告中，李克强总理明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。
有业内专家表示，在保障房和商品房之间打通一条轨道，是一个“一石多鸟”的创新型调控思路。既解决了房地产去库存需要的，而2015年740万套的保障房目标，又是政府民生工程的一大亮点；另一方面，明年是“十三五”的开局之年，实现房地产的转型升级，解决好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。
在去库存会战中，除保障房货币化安置之外，包括财税、户籍领域等配套一揽子政策也有望密集亮相。此前，中央政府曾提出努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，这被认为将对楼市产生长久利好。目前，户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等政策已在陆续落实过程中。此外，有消息称，相关部委在公积金额度管理、房地产交易税费等方面已有政策储备，为保证政策效果，购房首付比例、利率等信贷政策也有可能同期出台。目前来看，用这些更加市场化的方式来解决供需问题，或许是楼市去库存较为有效的方法。
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