[摘要] 国家统计局近日公布的数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。11月中旬，中央财经领导小组第十一次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
国家统计局近日公布的数据显示，截至10月底，商品房待售面积68632万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。11月中旬，中央财经领导小组第十一次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
在去库存化的呼声之下，记者调查南昌楼市发现，截至目前，南昌楼市住宅可售库存约350万平方米，按十月成交量50.8万平方米计算，去化时间不到7个月，库存周期健康。然而写字楼等非住宅库存却持续高迄，部分产品按现有销售进度，去化时间将长达近8年。
● 购房政策宽松 住宅刚需强劲
今年以来，房地产政策日渐宽松。3月提出了调低二套房首付比例的“330新政”、营业税免征年限“5改2”政策，下半年二套房公积金低首付降至两成，不限购城市首套房商贷低首付款比例下调至25%等多项利好政策，与此同时，央行还频繁运用信贷杠杆，进行了五次降息和降准，截至目前公积金及商贷利率均降到历史低。
在一系列宽松政策影响下，南昌楼市呈现持续回暖态势。11月29日，青山湖南大道保利心语一期首批房源开盘，一次性推出700多套房源，开盘仅2即以销售金额3.5亿元售罄。11月21日，红角洲联泰天悦月度内二次开盘，二次售罄。今年以来，经开区万科金域国际三度开盘三度热销，正荣学府壹号持续热销，万达文化旅游城持续热销，九龙湖绿地国际博览城则更是销冠全年。
统计数据显示，截至10月底，南昌商品住宅共计成交逾390万平方米。自今年5月以来，南昌楼市商品住宅月成交量均在50万平方米左右，8、9两个月成交量略微下降之后，10月成交量再次达到50.8万平方米。
同时段南昌商品住宅新增供应量约430万平方米。南昌房地产信息网官方统计数据显示，截至目前，南昌商品住宅可售面积约350万平方米。判断南昌住宅供求关系健康与否，需要参考楼市存销比。即住宅库存量与月度销量之间的比值，如这一比值为9，就意味着库存房源可售9个月左右。一般来说，存销比3-6，意味着供应偏紧；存销比6-9，意味着库存正常，楼市平稳；存销比9－12，则表示库存偏大；存销比12以上，则表示库存巨大，房价存在下跌风险。按10月销量计算，存销比约等于7；按前10月销量平均值计算，存销比约为8。由此可见，南昌商品住宅库存正常，市场平稳。
● 非住宅市场大量供过于求
相比住宅市场，写字楼、商业的日子则明显不那么好过。统计数据显示，截至10月底，南昌楼市非住宅纯商业可售库存41.5万平方米，按前十月成交面积不足3.7万平方米计算，库存去化周期长达112个月。同期南昌楼市非住宅写字楼可售库存约有113万平方米，前十月共计成交面积11.7万平方米，库存去化周期预计96个月，即8年时间。非住宅部分公寓库存相对较小，预计库存去年周期37个月左右。由此可见，南昌楼市非住宅各类产品均库存压力巨大。
非住宅库存的数据仍在增加，南昌房地产信息网统计数据显示，截至11月底，南昌楼市非住宅可售库存高达近463万平方米。正因如此，在近期土地市场住宅地块地王频出之际，商业地块却多次流拍。
业内普遍认为，在去库存的大背景下，楼市后续政策仍有进一步宽松的可能，刚需购房者为此将持续入市。然而近年来，南昌土地市场供应逐渐走低，今年以来，截至10月底，南昌商住用地共计成交仅3100亩左右，同比下降近50%。近期，莱蒙、恒大、中信等在内不少品牌房企都在积极寻找可开发地块，不少房企业普遍出现了土地储备不足的现象。为此，在供应并不过剩的情况下，南昌商品住宅可售库存后续或将继续缩减。
12月1日午后，在A股市场恐慌抛盘之际，地产板块几乎全线爆发，板块指数大涨4.02%，万科、保利地产等9只地产股集体涨停。而造成这场地产股狂欢的，是一则未经证实的“住房按揭贷款将抵扣税款”消息。
“在目前提出的个税改革方案中，完善税前扣除是综合计征的一项重要内容，但具体如何增加、何时增加哪些项目仍需要很长时间来确定。”接近财政部税政司的一位知情人士对《华夏时报》记者表示，按照个税改革的要求，未来个税的计税方式将在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。
尽管消息并非空穴来风，不过具体实施起来还有很多障碍。
独立经济学家陈剑波表示：“个税改革是一盘大棋，是一项需要长期坚持的基本税制，对于决策者而言，在税务改革上附加更多经济功能并不现实，尤其是就拉动房地产需求而言，这只是当前的要务，而非长久之计。”不过，他也承认，在中央要求房地产去库存的大背景下楼市回暖预期正在加强。
税改大方向
“住房按揭贷款利息支出抵扣税款这一政策设计实际上并不是新政，税费抵扣的方针早在今年财税部门推进个税改革的工作中就已经有所提及，目前随着个税改革方案成型，对于改革中的具体内容和方向也难免反复探讨。”上述接近财政部税政司的知情人士称。
所谓房贷利息抵税，一般而言，是指在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分课以个人所得税。
而这一计税政策早在今年上半年就曾被提出。5月8日，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案。“个税改革的方向是将纳税人家庭负担计入抵扣因素，未来征收个人所得税或可与按揭贷款相抵扣。”财政部部长楼继伟曾公开表示。
“实际上，财税部门在推进税制改革的过程中，框定了不同税制的各种改革办法，房贷利息抵税只是涉及个税改革中计税算法的一个小项，符合建立分类与综合结合计征的个税改革方向。”上述接近财政部税政司的知情人士对记者称。
按照中央对个税改革的推进要求，“税收公平”是改革的基本方向，而个税分类与综合计征相结合意味着，未来在对部分所得项目实行综合计税的同时，将纳税人家庭负担，如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素，进一步体现税收公平。
“不过，从某种意义上来说，在什么样的时间节点推进什么税种进行改革，这与中央部门的经济政策密切相关，这是中央利用政策调控的一种方式。”国务院发展研究中心一位负责人告诉本报记者，而包括“房贷利息抵税”在内的个税改革确实“被提前推进了”。
早在2014年6月底中央政治局发布的《深化财税体制改革总体方案》中，个税改革虽是税制改革中的一项重要内容，但个税改革排在需要改革的六个税种里后一位。目前来看，个税改革已经超越消费税、资源税、环保税和房地产税，成为税制改革中快提交方案的税种。
“房地产‘营改增’之后，企业的税务轻重主要取决于进项抵扣计税的项目；但就目前的计税方式来看，‘营改增’之后大多数房地产企业的税负是上升的。”北京大学财经税法研究中心主任刘剑文曾对记者表示。
一把双刃剑
无疑，与房地产“营改增”相比，住房按揭利息支出抵扣税款对于房地产行业而言是个利好消息。
“今年以来，鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临艰巨的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为了千方百计实现去库存目标，出台减税政策是必然。”中原地产首席分析师张大伟表示。
根据张大伟的测算，按照目前北京正常的收入水平和房贷情况，个人扣除五险一金的家庭收入在2万元左右，如果购买一套房贷在150-200万元左右的商品房，月供在1万元左右。按照基准利率，如果贷款100万元，每个月的月供在6700元左右，其中约2400元是利息。据此计算，在目前剔除个税后的纯收入只有6880元，而个税改革后，收入将可以达到9255元。
据业内人士估算，对于普通中低收入者而言若房贷利息可抵扣个税，则可以节省15%-45%房贷利息，从而降低购房资金成本，激活购房投资需求。
“目前，中高端房产的购房客群多为中产阶层及财富阶层，其收入较高，因此缴纳的个税也更高，如果年薪达到百万级，个税将占到收入的25%。将房贷利息纳入个税扣除范围后，意味着每月实得收入的大幅增加，支付能力也因此得以加强。因此，该项政策如果得以落实，将更有效地起到拉动改善型需求、促进住房消费的作用。”亚豪机构市场总监郭毅称。
不过，也有业内人士对这一政策表示担忧。
“从去库存的角度来讲，房贷利息抵扣个税政策确实是一项利好。但这一政策也可以看成是一把双刃剑，与此前的购房退税不同，这一政策一经出台就将成为国家的基本税制不能再轻易被取消，当楼市去库存结束后，房价若再次大涨显然也不是中央愿意看到的结果。”房地产分析人士冯国亮称。
何况，这一政策对于收入没那么高、库存又非常严重的二三线城市，几乎不会产生正面作用。同时，对于地方政府而言，执行房贷利息抵扣个税也显得动力不足。
“一方面，个税由地方税务局征收，一旦实行抵扣，必然会减少地方税收收入；另一方面，实行税前抵扣的政策需要增加地方税务系统的征管成本与难度，这也令地方政府望而生畏。”陈剑波称。
计征难题
实际上，在国内早已有城市实行过这类政策，但终因政策不规范被叫停。
早在1998年，上海就曾实行过购房抵个税政策。该政策主要内容包括，凡在1998年6月1日至2003年5月31日期间购房的个人，可以享受抵扣计征税基的征税项目，抵扣对象为在本市购买或者差价换购商品住宅并在本市缴纳个人所得税的个人。抵扣采用“先征后退”的办法，购房者在购房行为确立后，向征收税务机关申请单独开具个人所得税缴款书据以退税。
“上海实行的购房抵税政策只是阶段性的，由于抵扣部分的计算差别以及政策漏洞，在执行期间相关部门感到难以规范，所以到了政策截止时间后这一政策就没有下文了。”陈剑波指出。
“据我所知，关于房贷利息冲抵个税的可行性与可能产生的征管成本等技术问题，相关部门仍在评估。而这一政策中，计税方法仍然是难点。”北京一位房地产业内人士告诉本报记者。
目前，个税采用分类计征的方式由用人单位进行代扣代缴。除养老保险、失业保险、医疗保险和住房公积金在税前予以减除外，其他项目均未被列入税前减除项目。而在此之前个税改革的内容也仅停留在起征点的提高上。
“目前的问题是，如果个税改革中采取分类与综合相结合的征收方式，那么除了住房按揭利息可以抵扣之外，一些此前没有计入征收的项目如股息红利、房租收入等也要纳入计征范围，但目前相关部门对此争议较大。”上述国研中心负责人指出。
此外，在房贷利息抵扣税款的计征模式下，以家庭为单位征收个税需成为个税改革的前提。但是，按家庭征收个税的“家庭”认定、抵扣项目、计算方式也存在难题，如：此前贷款是否计入，是否需要根据面积和价格进行减免，以及地方是否可以自行调节等。
看来，即便房贷利息抵税是楼市去库存一大杀手锏，真正实行起来还需扫清诸多障碍。
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