[摘要] 楼市在各项新政刺激下，有了回暖表现。面对琳琅满目的楼盘，购房者们该如何选择?记者调查房产市场发现，目前刚需和改善型住房需求成为购房主力，然后新政楼市回暖情况下，开发商面临着高人气低成交尴尬现实。
近日，青岛楼市在各项新政刺激下，有了回暖表现。面对琳琅满目的楼盘，购房者们该如何选择?城市信报/信网记者调查青岛房产市场发现，目前刚需和改善型住房需求成为购房主力，然后新政楼市回暖情况下，开发商面临着高人气低成交尴尬现实。此外，城市信报将推出《汇聚社区力量，看房走起》新闻策划报道，将由记者带您去看青岛各大楼盘，盘点各楼盘优劣因素，为您提供一份客观公正的楼盘分析报道。
A谁在买房
单身族
买房要考虑长远打算
去年刚毕业的市民王先生，打算在青岛发展，经过长时间的思考和犹豫之后，决定在青岛买套房子 。“每年要花的房租也不少，不如买一套房，还不用经常搬家。”王先生说，首付还是要靠父母资助的，月供则由自己负责，即使将来真要离开青岛，也可以考虑把房子卖了。
面对众多房型与楼盘时，王先生的标准只有三个，首先是户型不要太大，小面积公寓佳，“房子太大自己收拾起来比较麻烦，一个人住也太冷清，不喜欢。”此外，要距离单位近，“我们一天的工作量也很大的，所以一定要距离近，好是步行15以内的，这样我也不用太早起床。”还有价格不能太高，“这样我每月还贷的压力不会很大。”王先生在谈及自己的购房理念时这样说。
对此，某中介工作人员表示，单身购房族作为楼市新生力量，有着自己独特的生活模式，比如工作流动性大、消费较随意，享受意识较强，他们要求住所交通便利，同时工作之余有充分的休闲空间。为方便工作和生活，面积小、首付少、总价低是买房的条件。业内人士建议，有的年轻人工作尚不稳定，不要把工作地点作为自己买房地点的指向标，买房时好选出行便利的小区，将来即使要出售、出租，这一点也是优势。
准婚族
看重房子性价比
郭先生今年29岁，女朋友是大学同学，经过7年的爱情长跑，两人决定在今年完婚。购置婚房自然成了重中之重，在谈到自己买房的标准以及要求时，郭先生这样说：“小区的环境以及屋内的环境是我看重的。所以位置偏一点也没关系。考虑到目前的经济能力也有限，想要购买大户型或者在距市中心近的地方购房有点困难。我们想购置一套距离一方父母近的房子，这样互相之间也有个照应，再综合交通医疗等因素，选择性价比高的房子。”
在谈及房款时，郭先生认为，自己与未婚妻这几年打拼的积蓄是足够支付首付款的，剩下的一部分要靠贷款来解决。面对未来还贷的压力时，郭先生说：“今后的钱肯定是要紧一些，不过买房也耽误不得，结婚还是要有自己的家。”
业内人士分析认为，从中国传统观念上来看，结婚要有房子一直都是不变的观点，婚房的购置是重中之重，不轻易受市场及政策的影响，这也使毕婚族成为市场的生力军。业内人士建议，年轻婚房族买房要量力而行，不要过多追求核心地段和面积，那些地段较偏但交通方便、潜力大，同时房价较低的楼盘值得关注，另外面积方面，购买两房或小三房足以满足二人世界或三口之家的居住需要。
改善族
换房生活配套设施要齐全
李女士夫妻俩的套房是高层 ，面积有点小，对于李女士来说，70平方米的房子虽不算宽敞，但完全可以满足两个人的需求，而且也方便打扫。但如果是一家三代要住在一起，那地方可就不算宽敞了，感觉总有点“施展不开”。目前，李女士结婚已有两年，上个月经检查确定怀孕了。夫妻双方的父母都很高兴，李女士的父母提出要搬过来照顾她和孩子的生活。想到父母要住在一起的场景，现在的小房子如何挤得下那么多口人?夫妻俩商量决定，买套三室来迎接新生命的到来。
夫妻俩的目标很明确，三室的房子，交通方便，配套设施齐全。在经过一番咨询后，李女士看上了一套二手房，虽然价格比较高，但是属于标准户型，周围的市场、超市、娱乐场所都距离较近。“前几天，我跟家人去看房，了解了一下具体情况，大家都觉得不错，让人开心的是，这套房子属于，我这也算是一步到位，提前为孩子上学做好了铺垫。”李女士说。
在近期房地产市场交易中，以改善型需求为消费目标的置业者日益增多。随着近期楼市政策利好，许多这类购房者对楼市的判断也逐渐转向乐观，停止了观望开始入市。对于改善型置业的群体来说，绝大多数人都拥有首套房产，大多是为了改善居住环境和提高生活品质才再次出手购房置业。
业内人士建议,像李女士一类人群在购房前要做好前景预测，全家人共同探讨在未来一段时间里，工作、生活会有怎样的变化。比如是否考虑为子女购置一所优质，是否计划生育二胎，是否与父母住得近些等等，以此决定该买什么位置、买多大的房。
B 卖房难吗
人气虽旺转化率低
据房价点评网高级分析师张斌介绍，目前受新政影响，青岛楼市开始呈现回暖，不少新开楼盘售楼处都人头攒动，呈现一片火爆景象。但是在火爆看房人群下面，却是开发商尴尬的现实。“看房的人很多，但是买房的人不多。也就是说转化率低。”张斌分析说。
对于看的多买的少现象，业内认为，政策上没有多大改观，公积金贷款仍然按老政策来，并没有松绑。而商贷政策，目前首套房可以三成，利率基准或低8.8折，而二套房首付低四成，利率全部上浮10%。
此外，张斌认为，受去年政策影响，很多购房者心理价位较低，对目前房价仍不可接受。“不是说房价已经降了吗?为什么我去看了楼盘发现，价格怎么没有变化呢?”正计划买房的市民刘先生说。
业内人士表示，目前楼市“金三银四”刚刚结束，同时也是各家房企刚刚开始新一年销售计划，优惠活动都比较少，让利不多，也使得不少购房者仍在观望状态。
豪华盘市场冷淡
据张斌介绍，目前青岛楼市主要分为刚需盘、改善盘、高价豪华盘等三种。其中受刚需和改善型住房需求影响，刚需盘和改善盘都不太愁卖，但是高价豪华盘则明显有价无市。
“刚需族在整个购房者群体中应该能占到50%，改善族则占到30%，也就是说高价豪华盘购买者也就不到20%。”张斌说。
面对高价豪华盘销售冷淡行情，部分开发商纷纷想办法放下身价出售。以远洋公馆为例，地处市南区燕儿岛路稀缺地段、奢华高档住宅……从地王诞生开始到项目大肆动工，远洋公馆一直都是青岛地产圈的“风云人物”。然而近日，这片均价超过30000元/㎡的豪宅却开始“降价促销”。其中，远洋公馆3号楼原本400多㎡的豪宅全部被拆分成了“刚需小户型”销售，且总价很低。
此外，包括商铺、办公为主的楼盘，目前也是销售冷淡。“一个商铺就大约200平方米，总价也在三五百万，能买下的没有几家。”张斌说。
C 记者探房
上海房地产研究院副院长曾公开表示，中国房地产业其实已经告别黄金年代，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难。然而，房地产开发业的特征是生产周期长，前进的惯性大。行业已经变向，前方出现冰山，但开发商调转船头却需要更长的时间。于是，有些船已被冰山撞沉，很多船正夺路而逃，只有个别大船(尤其是央企)不惧冰山，暂无大碍。开发行业和开发企业，面临着许多困惑，转型之路注定艰辛。
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