[摘要] 2015年9月23日下午15:00，房天下新一期大话地产——“新媒体下如何hold住金九银十”，在红谷滩泊园茶馆如期举行，本次活动由南昌房天下主办，来自南昌部分代表楼盘的开发商和代理商相聚一堂，围绕在新媒体下，如何去把握当下的“金九银十”进行了深入的讨论。
2015年9月23日下午15:00，房天下新一期大话地产——“新媒体下如何hold住金九银十”，在红谷滩泊园茶馆如期举行，本次活动由南昌房天下主办，来自南昌部分代表楼盘的开发商和代理商相聚一堂，围绕在新媒体下，如何去把握当下的“金九银十”进行了深入的讨论，其中奥克斯地产营销副总经理邓宇明针对这个话题发表了自己的看法。
奥克斯地产营销副总经理邓宇明
房天下：现在是新媒体、移动互联网时代，大家都没有看到你投入线下，也没有看到你去拉人代客，这是为什么呢？
邓宇明：我认为，营销做到了境界的状态，就是产品物超所值，哪怕是价格高，还是会有很多人买！对于我来说卖得好和量大，这不是水平，我这里是有特殊情况的，具体揭秘请大家到现场去看。
房天下：现在市场上比较成功的全新的营销模式是渠道营销，这个你怎么看？
邓宇明：从营销来讲，我们公司从去年年底到今年年底已经在做营销总结，现在市场上比较成功的全新的营销模式是你们创的，那就是渠道，还有就是万科的转型。3月份我在杭州学习融创的渠道，他们是30多个人卖一栋楼，就是在钱塘江边上，营销团队有30多个人，还不包括外聘在那个区域销量是好的，他们现场的感染力并不是很好，但是他们的销售做的非常成功。
于是我们就去探秘，其实融创做的就是它把传统的营销投入转移到渠道上面，是的转移。传统的营销大家都知道2.5到3.0，都是总销金额的一部分，融创的阶段我不知道是多少，我去学习的时候是5.5到6，这都是渠道投入，而且每卖一套房，就有钱，就是用钱来拉人，当然不需要传统媒体大量的铺。
一般现在市场竞争拿地的格局，可能我们的净利润率在10%以下，甚至是5%，可能需要靠时间去得到利润的空间，很多人不敢做。后面我们又去学习了万科，我觉得万科的项目转型非常不错，万科是传统营销加渠道，传统营销分阶段进行，它有什么红线黄线具体很复杂，开盘的时候，传统营销造势，在加上万科品牌吸引关注度，到了开盘之后，包括它的营销代理公司也根据不同的项目有不同的组合，就是为了开盘一下子轰动，后面持续热销都是渠道的人，渠道的人有话术，还有就是老带新，很核心的，很扎实，这样渠道就可以有很好的辅助功能。
房天下：那你怎么理解派单这个营销手段呢？目前新媒体环境下，这样的营销可行吗？
邓宇明：派单我这样理解，点说退化，以前做营销做房地产从来不派单，也不存在退化，因为派单以前并没有过，所以不存在退化；第二点，原来是打广告在售楼处等客户，现在中间有一个过程，代理公司在外面去拉客户，售楼处里面一帮人，售楼处外面还有一帮人，这是因为竞争越来越激烈，我需要走进客户，还要维护客户；第三个我觉得这是行业进步，房地产是商品，回归了商品本性，商品本来就是这样卖。谁说举牌就是退化，只不过是说营销在新的营销方式形成之前，只要是有效的方式就要尝试，核心的就是我要走进消费者边上，只要你想买房，我就在你身边推荐房子。
房天下：邓总讲的很有道理哈，那你应该是比较善于新媒体的吧？你是如何打好新媒体的营销之战呢？
邓宇明：现在房地产市场竞争激烈，包括二手房存量的涌现市场，因为现在人口红利没有了，80、90这一代独生子女都是夫妻俩一结婚都是好几套房子，这样二手房存量就出现了，就会出现和上海一样的情况，开发商会被二手房打下，我怀疑以后有一种模式，开发商建立签约中心，房源都给到外面的渠道平台和二手房平台，你引客户进来我就签约，这一步是迟早的。
外面的人怎么做我不管，在我里面我会有规定，没有一个开发商会说不要拉客，因为所有人都在这么做。营销我个人认为这个时候我们的推广要把销售撇开，回到传统推广，要根据时下有效的方式进行转变。拉品牌和形象都是为了卖出更好的价格，让客户选择。我经常和别人说，当你看到我们买家电的时候，一个热水器，当你看到一个品牌的热水器你就会选择有品牌的，因为他打了广告，这就是营销回归本真。所以我们现在在做的过程中，我做了小蜜蜂和拓客，只是做的比较低调，我觉得我做的好的是老带新。
房天下：那你看好哪个区域？
邓宇明：当然是看好经开区和朝阳洲。
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