[摘要] 8月以来，房地产政策接连释放重大利好，给这个“金九”的楼市频频注入强心剂。在这个“没有做不到，只有想不到”的新媒体时代，开发商们又将如何hold住“金九银十”呢？重拳出击，且看“金九银十”楼市开发商将如何“翻云覆雨”“各显神通”，不负政策利好，不负卿。
房天下讯：8月以来，房地产政策接连释放重大利好，国土部、住建部、央行、国税总局等多个部委先后发布通知，对土地供应、个人住房贷款政策作出系列调整；降准降息，降低二套房首付比例，公积金贷款政策宽松化等一系列利好政策的出台，给这个“金九”的楼市频频注入强心剂。在“没有做不到，只有想不到”的新媒体时代，开发商们又将如何hold住这个“金九银十”呢？
备受关注的“金九”已过尽半，今年成色如何？为此，南昌房天下在9月22日下午3：00，诚邀南昌业内精英，针对当下楼市政策、市场及房地产营销现状，对话如何去把握当下的”金九银十”？
时间：9月23日(今天)下午3：00
地点：红谷滩泊园茶馆
主题：新媒体时代如何hold住金九银十
活动嘉宾：(排名不分先后)
国贸地产副总经理罗杰平
奥克斯地产营销副总经理邓宇明
中国铁建地产副总经理温雅萍
南昌房天下媒体集团总经理廖玲芳
国贸地产副总经理 罗杰平
奥克斯地产营销副总经理邓宇明
中国铁建地产副总经理温雅萍
南昌房天下媒体集团总经理廖玲芳
南昌地产大咖们的沙龙盛会：地产论剑即将开始，让我们先来一睹沙龙现场布置，静候南昌各地产大咖之间的思想碰撞，看看业内人士都是如何备战“金九”，如何打赢这场金九营销之战。南昌楼市“八仙过海”将如何“各显神通”呢？
房天下为你现场直播业内解码南昌楼市金九银十
古色古香的沙龙会场
下午三点整，地产大咖们，陆续现身，在简单的寒暄和问候之后，本次地产论剑直奔主题了：如何打赢金九营销之战！房天下媒体中心的记者小邓作为主持人，轻松开场，将此次“地产论剑”比作“华山论剑”。
嘉宾热烈讨论当前南昌市场走势
房天下：今天有幸主持地产论剑，各位地产精英百忙抽空聚集在此，群贤毕至，高手云集。我个人倍感荣幸，好像有一种参与华山论剑的感觉。当然我们今天讨论的中心不在切磋 ，而是金九银十。据房天下数据统计，前8个月南昌新房住宅总成交量已突破3万套，商品房住宅可售面积355万方，库存消化周期已降至7、8个月，9月份楼盘销售业绩也不错，整体来看，南昌整个市场活跃度有回升的态势。今天我想向在座的各位业内人士诚信请教，聆听各位的智慧精英。接下来就请各位老总通力合作，一步步揭开金九银十的神秘面纱。
房天下：新媒体时代撞击金九楼市，能否有幸听听罗总的观点呢？
国贸地产副总经理罗杰平：有幸被邀请至此和业内外人士分享探讨个人观点。总体来说如今房地产行业偶遇新媒体时代，我不认为是历史的倒退。反而，这应该是与时俱进，新的媒体传媒的方式和信息传播渠将房地产行业推向一个新的节点。我们的应对方式应该是“改变”，改变是必然的过程，只是改变的路途可能会很艰辛，形式会有点难看，但这并不意味着我们在倒退。时代的召唤需要的是“改变”。
房天下：如今的营销方式似乎缺少包装，有别于之前的推销。推销容易让人觉得太过功利。那么，为何会出现此类转变呢？从推销到营销您怎么看呢？
国贸地产副总经理罗杰平：这种转变是接触渠道变化的直接结果。购房者希望能够很直接的了解到产品的全貌，不等于不需要包装，只是产品的输出变成了组合拳：大部分营销渠道以面对面形势呈现，树立品牌的人还是需要一点形象的，除非是快销产品，需要快速周转，可能不太需要形象，部分好的快销产品，也还是需要形象的。
房天下：能够两全吗?
国贸地产副总经理罗杰平：讲形象的还是可以做得很好，不能说面对面的宣传物料就不能做出调性，我不认为这是降低档次，还是那句话，形式的变化不能单纯的说是传统概念式的营销，也不是说讲究高调性就会导致营销的缺失。
房天下：您的是意思是这只是营销的一种方式，品牌也讲，成交也需要，是时代的需要。您这么一说，就忽然觉得茅塞顿开了。
国贸地产副总经理罗杰平：不只是你觉得矛盾，我们在转变的过程中也很矛盾，如果别人变了你不变，别人有效果，你没有效果，等于你在这方面不及格。但是，如果在这方面你和别人一起及格，你还可以在其他的方面实现超越。
国贸地产副总经理罗杰平：现在的大妈都是电动车带客，形式很卑劣，但是效果很明显，消费者没有觉得什么不好，因为从门口踏入销售现场的时候，所有的一切都很好，只是带客的过程看上去不是很高大上。以前都是做报纸，偶尔做一些外场的拓展，能够面对面接触到一小部分，现在是自媒体爆炸时代，自媒体只要有信息很快就会爆炸，你把各个售楼处都守死，自然就可以找到想要买房的人，我们也这样做过。朝阳洲确实是这样，我一直和电商的人说必须要这样做。朝阳洲竞争太激烈了，车子一开过去，每个路口都是3、4个人举牌，现实很残酷。但我觉得这个不残酷，你要看上海十年前就是这样了，早十年上海在楼盘和楼盘之间竞争激烈，两个楼盘之间有一堆人在那里拉客，而且那个时候上海的售楼员打架的现象很多。南昌现在才这样，我觉得这个没有什么，这个是很自然的一个过程，竞争越来越激烈，必然会这样。竞争不怎么激烈的就不需要这样。
房天下：前不久有个营销案例非常火，也让几家欢乐几家愁，标题也很劲爆，武汉万达卖房子，不投一分钱给传统媒体，吸引了超百万的阅读量，这虽然是个案，但任何人都不得不承认，未来已来，移动互联网时代，连续充满无限可能，请问该如何运用新媒体打好营销之战？
国贸地产副总经理罗杰平：我们不是怕传统媒体，国贸去年和今年用了两次传统媒体，我自认为用得特别好，我认为可以适当的把传统媒体当做爆点来使用，确切的说，我们是把传统媒体当做新媒体的爆炸点来使用，我只是“利用了”传统媒体而已。
房天下: 中国铁建地产在南昌经开区的项目推出之时也是做了大量的广告营销，当然这其中也包括传统媒体。那么当时在营销推广上是怎么考虑的呢？
中国铁建地产副总经理温雅萍: 我们当时做营销的时候，对于传统媒体的投入是非常少的。现在的竞争特别激烈、白热化。以前我们可能只需要做广告，现在的话需要线上线下同时进行才有机会打动购房者。
中国铁建青秀城是我们在南昌的项目。这个项目在经开区周围三公里几乎没有竞争对手。如果说我们只是简单的在报纸上做广告，购房者会觉得项目的位置比较偏远，不愿意过来。而现在，我们不仅是在线上做广告，线下还会做活动，打造属于我们的品牌形象。一旦树立了良好的品牌效应，线上宣传配合线下活动，多元化推广，必然会做出影响力。如果仅仅是单纯的做线上推广，不做线下活动，那这是营销手段的倒退。
房天下: 前不久有个营销案例非常火，它的标题很劲爆：武汉万达卖房子，不投一分钱给传统媒体。这篇报道一出来就吸引了超百万的阅读量。虽然这只是个案，但不得不承认，未来是移动互联网时代，充满无限可能，那么我们该如何运用新媒体打好营销之战。
中国铁建地产副总经理温雅萍: 据我了解，万达不投传统媒体，或许是他们的目标客户群不是看报纸的这类人群。他们项目的特殊性决定了可以做这样的一个尝试。无论如何，项目的推广还是要根据本身的实际情况因地制宜。
比如说我们中国铁建青秀城这个项目，它是首次进入南昌，品牌落地需要投入报纸和平面。我们在南昌晚报和江南都市报都做了预算，但后都被领导掐掉了，这就令我犯难了。如果说不投入报纸等传统媒体，那又该投入什么样的新媒体才能达到与报纸一样的效果。众所 ，新媒体的广告费用相比传统媒体还是要贵些，当费用固定了的时候，我们或许面临这样一个尴尬，公司批给我们的预算只够我们投入传统媒体做宣传推广。如果说不投传统媒体的话，这笔资金可能不足以支付高昂的新媒体流量付费。
中国铁建地产副总经理温雅萍: 万达的尝试可能取得了一定的效果，但我不认为其他项目不投入传统媒体也会有这样的效果。我觉得这个项目给我带来很多探索：营销没有对和错，只有合不合适。为什么说做营销很痛苦纠结，因为很多时候你只能根据经验去投入，只有投入之后去计算费用和效果的时候，才知道事情做的对和错，事前只能靠经验和团队的判断，以及其他项目的指导性经验，这些都不能代表营销的结果，所以做营销的人很困扰，很多东西并不是那么确定性。
房天下：现在是新媒体、移动互联网时代，大家都没有看到你投入线下，也没有看到你去拉人代客，这是为什么呢？
奥克斯地产营销副总经理邓宇明：我认为，营销做到了境界的状态，就是产品物超所值，哪怕是价格高，还是会有很多人买！对于我来说卖得好和量大，这不是水平，我这里是有特殊情况的，具体揭秘请大家到现场去看。
房天下：现在市场上比较成功的全新的营销模式是渠道营销，这个你怎么看？
奥克斯地产营销副总经理邓宇明：从营销来讲，我们公司从去年年底到今年年底已经在做营销总结，现在市场上比较成功的全新的营销模式是你们创的，那就是渠道，还有就是万科的转型。3月份我在杭州学习融创的渠道，他们是30多个人卖一栋楼，就是在钱塘江边上，营销团队有30多个人，还不包括外聘在那个区域销量是好的，他们现场的感染力并不是很好，但是他们的销售做的非常成功。
于是我们就去探秘，其实融创做的就是它把传统的营销投入转移到渠道上面，是的转移。传统的营销大家都知道2.5到3.0，都是总销金额的一部分，融创的阶段我不知道是多少，我去学习的时候是5.5到6，这都是渠道投入，而且每卖一套房，就有钱，就是用钱来拉人，当然不需要传统媒体大量的铺。
一般现在市场竞争拿地的格局，可能我们的净利润率在10%以下，甚至是5%，可能需要靠时间去得到利润的空间，很多人不敢做。后面我们又去学习了万科，我觉得万科的项目转型非常不错，万科是传统营销加渠道，传统营销分阶段进行，它有什么红线黄线具体很复杂，开盘的时候，传统营销造势，在加上万科品牌吸引关注度，到了开盘之后，包括它的营销代理公司也根据不同的项目有不同的组合，就是为了开盘一下子轰动，后面持续热销都是渠道的人，渠道的人有话术，还有就是老带新，很核心的，很扎实，这样渠道就可以有很好的辅助功能。
房天下：那你怎么理解派单这个营销手段呢？目前新媒体环境下，这样的营销可行吗？
奥克斯地产营销副总经理邓宇明：派单我这样理解，点说退化，以前做营销做房地产从来不派单，也不存在退化，因为派单以前并没有过，所以不存在退化；第二点，原来是打广告在售楼处等客户，现在中间有一个过程，代理公司在外面去拉客户，售楼处里面一帮人，售楼处外面还有一帮人，这是因为竞争越来越激烈，我需要走进客户，还要维护客户；第三个我觉得这是行业进步，房地产是商品，回归了商品本性，商品本来就是这样卖。谁说举牌就是退化，只不过是说营销在新的营销方式形成之前，只要是有效的方式就要尝试，核心的就是我要走进消费者边上，只要你想买房，我就在你身边推荐房子。
房天下：邓总讲的很有道理哈，那你应该是比较善于新媒体的吧？你是如何打好新媒体的营销之战呢？
奥克斯地产营销副总经理邓宇明：现在房地产市场竞争激烈，包括二手房存量的涌现市场，因为现在人口红利没有了，80、90这一代独生子女都是夫妻俩一结婚都是好几套房子，这样二手房存量就出现了，就会出现和上海一样的情况，开发商会被二手房打下，我怀疑以后有一种模式，开发商建立签约中心，房源都给到外面的渠道平台和二手房平台，你引客户进来我就签约，这一步是迟早的。
外面的人怎么做我不管，在我里面我会有规定，没有一个开发商会说不要拉客，因为所有人都在这么做。营销我个人认为这个时候我们的推广要把销售撇开，回到传统推广，要根据时下有效的方式进行转变。拉品牌和形象都是为了卖出更好的价格，让客户选择。我经常和别人说，当你看到我们买家电的时候，一个热水器，当你看到一个品牌的热水器你就会选择有品牌的，因为他打了广告，这就是营销回归本真。所以我们现在在做的过程中，我做了小蜜蜂和拓客，只是做的比较低调，我觉得我做的好的是老带新。
国贸地产副总经理罗杰平：拉形象做品牌这是内涵，只是通过什么方式透露出来，是通过传统媒体还是把人拉来感受他，因为其他渠道可以拉来人来感受，我就不需要传统媒体的狂轰乱炸，所以这些都是基本功，我想我们三个人都没有丢掉这一点，前面并不是没了，前面都还在，只是表现形式不一样，而且越来越夯实。
今年的市场有几大明显特征，一是政策利好频频，二是钢需钢改为市场购买主力，90后进入婚龄，买房群体年轻化，三是受股市影响，投资形产品去化较慢。在这种特殊的环境下，客户在那里，今年的金九银十是否会呈现旺季态势。那些区域那些产品将会被青睐。
房天下：大家都看好那个区域？
奥克斯地产营销副总经理邓宇明：当然是看好经开区和朝阳洲。
国贸地产副总经理罗杰平：九龙湖不能说不好，只是需要一些时间，其他那是都很好，就看你怎么做！朝阳洲已经签约了华侨城，再上还有象湖，未来会很好！南昌市场总体都还不错，应该说各个板块都还有机会，没有哪一个板块会特别好。
房天下：红谷滩因为有万达和绿地的存在，从成交的角度来看相当热门！
国贸地产副总经理罗杰平：我觉得目前朝阳洲目前低于8千的房子是还有投资价值的。你看我们国贸阳光的板楼的均价都已经到了一万了，还是有人买，我觉得现在市民也认可朝阳洲。
房天下：国贸阳光在朝阳的价格算是比较高的，大家都认可是基于哪方面的因素呢？
国贸地产副总经理罗杰平：品质加上现房加上学区，决定性因素，核心就是这里。
中国铁建地产副总经理温雅萍：经开区是比较老的片区，我们和奥克斯完全是两个位置，奥克斯是在黄家湖，我们是在华东交大，我的项目基本上都是孤盘，我的批客户肯定都是地缘性的。
国贸地产副总经理罗杰平：经开区有地铁一号线，以后的客户一定会有其他区域来买房的！
房天下：现在有一些热盘，卖得好，你觉得他们的热销原因是什么？
国贸地产副总经理罗杰平：国贸阳光热销就是学区、现房、品质好。从现房的实景展示，外围的形象，还有园林的形象感受更好，所以现房我们卖房不需要多推销，不像之前需要废很多口舌，这个就是品牌的积累，因为这些都是会给品牌冲量，当然国贸阳光原来的营销做得不错。
南昌房天下媒体集团总经理廖玲芳：我觉得现在的市场是女性消费市场，很多地产商会借助热门市场来做营销案例，比如说影视剧，红人，明星等等，所以我觉得这些消费里面都抓住了一个心理，无论是打广告，比如说现在在网络还有在传播上面比较火热的花千骨，齐天大圣等等，女性他们消费有一个特点，女性很独立，然后女性也有经济条件。女性看中了的一定会有市场。如果现在的营销哪怕是刚才说的直接转化成成交结果或者是利用传统媒体包装也好，如果营销走进了女性的心里应该是一个非常成功的营销，比如说国贸的“如果是夫妻俩”、”情旅去买房”等！如果抓住了女性的心理，成交的概率会非常大。
房天下：对于当前房地产市场现状，业内人士对于购房者有没有什么建议？
中国铁建地产副总经理温雅萍：如果我是一个购房者，我就想房子的很个性的商品，大家都知道莱蒙好，或者某个盘很好，但是不是适合你，买房要看个性化的需求，比如说小两口经济比较紧张要考虑价位，如果条件好一点，可能就需要买市中心哪怕房子小一点，因人而异，要看什么样的需求！
国贸地产副总经理罗杰平：符合自己的就是好的。
地产论剑，果然是不同凡响，业内专家对新媒体时代hold住金九还是很有信心的。即使是新媒体时代带来的转变是一个痛苦的历练和进化过程，各知名开发商对“金九银十”仍是信心满满。新媒体时代偶遇金九，且看，各地产大咖如何成“百变新君”。
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