[摘要] 指出，房地产企业生存拐点正在到来，长期看，必定会有越来越多的开发商退出这个行业，而继续呆在这个行业的多数企业也将转型，这是行业大势所趋。
从近期相关统计数据看，房地产市场总体比较平稳，甚至较去年有所回暖，无论从区域还是房企来看均持续分化。根据国海证券近数据显示，8月重点城市一手房成交量环比与同比分别下降5.4%、增加30.9%，全年累计同比增加30.5%；去库存化方面，重点城市去化周期平均为29周，一线城市平均为23.8周；二手房方面，8月重点城市二手房成交量环比与同比分别下降14.3%、增加128.8%，全年累计同比增加91.3%；8月百城住宅平均价格为10787元/平方米，环比升0.95%，同比升0.15%。
指出，房地产企业生存拐点正在到来，长期看，必定会有越来越多的开发商退出这个行业，而继续呆在这个行业的多数企业也将转型，这是行业大势所趋。
半数上市房企效益下滑
9月11日，龙湖地产公布8月份数据显示，8月单月实现合同销售金额40.6亿元，销售面积31.3万平方米。1月到8月累计合同销售金额301.2亿元，同比增长7%，销售面积248.4万平方米。龙湖地产前8个月销售金额301.2亿元人民币，同比涨幅7%。
业内此前曾经预计，8月万科、保利、金地、招商、首开、华夏幸福(咨询和买卖)的签约销售额为415.6亿元，整体环比下跌9.6%。
从上市房企已经公布的中报来看，业绩出现分化，部分转型多元化发展。A股房地产上市公司上半年整体销售转好，毛利率企稳。但Choice金融数据终端的数据显示，144家房地产上市公司中，67家收入同比下滑，74家盈利下降甚至扩大亏损，而区域之间则差异明显。
值得关注的是，67家收入同比下滑的企业中，大多是业务集中在二三线城市的区域性地产公司。
另外，根据142家上市房企2015年中报显示，上半年负债合计近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，创下近年峰值，超过四成负债率超过70%红线。净利润率只有约9%，相比2013年已显著下滑约3个百分点。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，这组数据说明哪怕是上市公司型的房企，日子也并不好过。负债率超过70%，属于风险增加的区域。在楼市繁荣期，部分房企高负债，就意味着高 ，这是有利于快速扩张的。但在市场平稳期或低迷期，仍出现高负债，多属经营压力和风险的显现。
杨红旭还提到，截至今年7月末，商品房待售面积为66259万平方米，其中商品住宅待售面积同比增长18.1%。今年以来，楼市复苏，但是区域差异明显，一线城市显著回暖，二线城市有所反弹，而广大三四线城市复苏乏力，住宅库存仍处历史偏高水平。
“上市公司业绩已经显现承压，而更多的中小房企的经营压力更是在继续恶化之中。”杨红旭说。
国家统计局数据表明，2005年房地产开发企业5.6万家，2013年增至9.1万家，其中仅在受金融危机冲击后的2009年房企数量略有下降。
在杨红旭看来，从房企数量变化来看，看似并无压力加大的迹象；但事实上，房企数量由增转降的历史性拐点正在到来。
转型发展成常态
房地产开发的同质化严重，房企业绩的分化等因素迫使部分房企寻求转型当前，房企转型已成为一种常态。当然也有一些例外，譬如龙湖地产在转型方面就没有迈出实质性的步伐，仍然坚持区域聚焦策略，深耕环渤海、长三角、华南等经济发达区域，具体在操作层面主要是布局具有较大发展 和 价值的区域，如在北京日前正式亮相的东坝项目就是如此。此外，融创地产的情况和策略也与龙湖地产 相似。
中粮地产在丰富产品结构方面进行了新的探索，其打造的北京 “城市微度假”国际生活小镇祥云小镇日前也高调亮相，试水“特色小镇+城市微度假”模式。不过，中粮地产相关人士强调目前只是在尝试探索新业态，主要精力还会放在“大悦城”的扩张方面，计划未来3到5年，“大悦城”数量要从目前的6个增长到20个。
眼下，2015年已经过半，房企转型展现出众生百态，从“互联网+”，到“+保险”、“+金融”、“+医疗”，再到布局大消费、大金融，房企正将触角伸向各行各业，甚至抛弃房地产主业。
据媒体报道，江苏一家原本每年利润只有一两百万元的物业管理公司，近两年做起了代客养花生意，利润迅速扩大四五倍。通过这一不起眼的业务，该公司掌握了 的客户数据，下一步准备利用这些数据，联络三甲医院发展社区医疗服务。它们还希望借助强大的苗圃培育能力进入更多小区，并在形成一定规模后，打造一个面向社区的电商平台。
这样的故事或许对房企转型带来一定的启发。据了解，截至目前，宣布转型的上市房企已超过50家。
在转型方式上，房企是各显神通，瘦身、分拆、跨界五花八门。如恒大地产扩张矿泉水、粮油等领域。万达坚持去地产化，先后将目光投向马德里竞技足球俱乐部、同程旅游等企业。绿地集团参股了上海市农商行、东方证券等。万科则发力物业管理。今年上半年，碧桂园、中海等房企先后宣布，计划分拆旗下业务独立上市，碧桂园筹划分拆酒店业务，中海地产则宣布将物业管理业务分拆上市。
杨红旭说，其实2011年已经是中国房地产业 时代与白银时代的分界线。2011年之前的约十年，行业利润率很高，绝大部分时间段，开发商不管大中小，过得都是胡吃海喝的蜜日子。而从2011年开始，行业利润率持续下滑，微利项目甚至亏损项目越来越多。三四线城市中小房企的苦苦挣扎自不必说，即便是在一线城市风光抢地的那些大房企，谁也不敢拍胸脯保证高价地一定能带来高利润。
(责任编辑：DF155)
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