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买楼放租 回报好过存银行

房天下房天下综合整理   2015-07-20 13:54

[摘要] 白云、番禺、海珠、荔湾、天河、越秀6个区域45个板块的269个中高档住宅楼盘的实际成交租赁价格显示,住宅租金 率有所回升,到2015年6月,租金 率超过3%(相当于银行一年定存利息)的楼盘达到26%,比去年同期的13%的比例增长了13%。

近期股市震荡,各种“宝宝系”理财产品也在下跌,在 渠道少的状态下,大家又把目光投向楼市,但投入高而租金 却不断走低的印象还停留在大家脑中,曾有人算过一笔账,100万元存银行的利息还高过买房金,买房金的 方式不划算,不过,近几年这种状态又慢慢发生了变化。

根据中原地产监测的白云、番禺、海珠、荔湾、天河、越秀6个区域45个板块的269个中高档住宅楼盘的实际成交租赁价格显示,住宅租金 率有所回升,到2015年6月,租金 率超过3%(相当于银行一年定存利息)的楼盘达到26%,比去年同期的13%的比例增长了13%,业内人士表示,这也意味着 住宅吸引力会有所增加。

8个月4次降息

跑赢存款利息

从2011年2月到2014年11月,银行一年期存款利率都在3%以上,高到达3.5%,而同期住宅租金 率则多在百分之二点几的水平,存银行的确实好过房产租金。今年随着房贷政策放松,楼市回暖明显,而央行8个月内4次降息,在对贷款基准利率下调的同时,也对存款利率进行了下调,银行一年期定存的利息从3%以上降到2.25%左右。而租金却在悄然上涨,使得住宅租金 率也有所提升。

据中原地产租赁指数和价格领先指数,住宅租金 在2004年几乎接近8%,而2014年高房价下,租金 低接近2.4%。2015年 季度房价下滑,4月份,租金 达到2.7%。从中原地产监测269个样本楼盘来看,2015年6月有26.8%的楼盘 率超过3%,高出2014年6月13.4%,可见目前租金 有好转趋势。其中,珠江新城的公寓租金 基本超过3%。

从租金 高的10个楼盘的数据来看,珠江新城的领峰租金 高达4.6%。据中原地产隽峰分行高级营业经理郭亚锋介绍,领峰的在珠江新城属于表现较好的,一房月租金大约在8000元左右,售价约320万~340万元,比珠江新城一般一房租金高近一倍,主要是一房面积比较大,有80平方米左右。事实上,珠江新城的公寓租金基本都能达到100元/m2左右的水平,地理位置好,装修高档,面积相对较小的单位需求旺盛,这类公寓一般为一房一厅,每周有1~2次统一打扫卫生, 适合社交生活丰富,居家时间较少的单身白领居住。对 客户来说, 公寓总价相对少,出租 ,租金 也较为有保障。住宅 提升主要是因租金在上涨,今年以来珠江新城租金约有10%左右的上涨。

中原地产研究部客户主任熊小洪表示,租赁市场相对是较为“刚需”的市场,预计下半年需求量会保持平稳,但由于租赁市场与买卖市场高度关联,而下半年二手住宅市场成交量价都有望上涨,因此租赁市场租金或会随着租盘减少以及成交价格上涨而上涨。

一手 偏低

二手性价比更高

商业公寓售价难涨租价尚可

近期,南沙、黄埔商业公寓销售行情相当不错,业内人士表示,从目前已经进入二手市场商业公寓来看,其 缓慢,不过租金尚可,面积差不多的小户型商业公寓与住宅公寓租值其实相差不大。目前,很多人将目光投向首付几十万,不限购 的商业公寓上,虽然 偏低,尤其是一些新兴区域公寓,还需持有相当长时间才能看到。不过市场变化难说,例如福建就出台促进去库存的新政,允许开发商根据市场情况主动调整项目类型和户型,尤其是允许房地产项目转型,意味着商业项目不好卖,可以转成住宅性质。

3.1万买两年后3.3万难卖

卢先生前年底以3.1万元/m2左右的优惠价格购买了珠江新城一套110平方米左右商业公寓的现楼尾货,很快以7000多元的租金放租, 率不到3%,今年因急需资金,卢先生将公寓以3.3万元/m2放售,不过一直难以脱手。

商业公寓并不像同地段的住宅带 ,加上是商业性质,本身价格已较高,市场需求量和交投活跃度都比不上住宅,因此近年商业公寓价格涨幅不大。如保利中环国际公寓成交均价与前两年基本持平,三木国际公寓近一两年价格上涨较缓慢。不过,近三年这些商业公寓租金却逐年上涨。2012年时保利中环国际公寓租金约80~90元/m2/月,2013年约90~100元/m2/月,如今已上涨到100~110元/m2/月,年均涨幅10%左右,时代you公寓近三年来租金年均上涨8%左右。

合富置业 分行主管卢炼炼表示,珠江新城二手商业公寓的价格比住宅公寓要 一些。不过,面积差不多的小户型商业公寓与住宅公寓每平方米的租值其实相差 ,而单价稍低的商业公寓在上会高一些。但由于住宅公寓带有 ,因此不少买家都有买 房然后放租的打算。

珠江新城的住宅公寓当中,铂林国际公寓目前较受市场欢迎,租金 在3%以上。其中,36~38平方米的复式小户型,二手售价约155万~160万元,租金约4300~4500元/月。50~55平方米两房一厅二手售价约200万元左右,租金约5500~6000元/月。

卢炼炼表示,铂林国际公寓租售客户群中年轻白领占70%,主要因为铂林国际公寓是区域总价相对较低、有复式设计且有 ,对预算不宽裕的年轻白领来说,性价比较高,门槛较低,可 自用。珠江新城的商业公寓中,如盈丰、盈力等45~50平方米商业公寓售价约130万元,月租约3600~3800元左右。

   二手公寓

中原地产商铺部高级营业经理 表示,近期南沙、黄埔、番禺一手商业公寓成交行情相当不错,价格在1.2万~1.3万元/m2, 上盖型的公寓,虽然其租售行情可能还需要等待相当长的一段时间,以持有为主,但其发展 不错,而且主要是投入不高,在 渠道有限的情况下,还是能吸引 客的,不少公寓都有客户一次购买几套的情况,因此此类公寓可以买来用于办公,相比写字楼其使用办公成本更低。

与一手商业公寓相比, 二手商业公寓性价比更高,较适合追求稳定月租金的 客。相对而言,二手公寓单价 ,小户型总价低,如越秀区许多商业公寓租金 能达4%~6%, 不差。如有多个公寓项目可选择,首先是要看地段,地段不同,商业氛围也就不同,这决定了公寓本身的价值和租赁活跃与否,直接影响 ,另外选择公寓时还要留意其税费。住宅二手交易可免收土地 税,但商用公寓交易不能免收。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税,各项税费相加通常达总价10%~14%。

(新闻来源:广州日报)

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