[摘要] 交房本是件高兴的事，可是南昌世茂大观楼盘的业主们却开心不起来。连日来，本报接到反映称，南昌世茂新纪元置业有限公司开发的世茂大观楼盘，销售时说是别墅，办产权证时又说是普通住宅，开发商涉嫌虚假宣传。情况是否属实？记者进行了调查采访。
交房本是件高兴的事，可是南昌世茂大观楼盘的业主们却开心不起来。连日来，本报接到反映称，南昌世茂新纪元置业有限公司开发的世茂大观楼盘，销售时说是别墅，办产权证时又说是普通住宅，开发商涉嫌虚假宣传。情况是否属实？记者进行了调查采访。
■信息日报记者修杰淼文/图
世茂大观外墙宣传语
世茂大观楼盘
合同补充协议相关条款
反映
“别墅”办证变成普通住宅
连日来，本报陆续接到世茂大观楼盘部分业主反映，称世茂大观相关楼盘销售时说是别墅，办产权证时又说是普通住宅，业主认为开发商虚假宣传。
记者采访了解到，读者反映的世茂大观楼盘所谓的“别墅区”指的是该楼盘的13栋5层住宅，共200余户，现已售出60余套。记者以购房者身份拨打世茂大观的售楼热线，彩铃提示音为：“您好，欢迎致电心城度假生活区世茂大观，首批130~183㎡新亚洲城心别墅正在火爆认筹。开盘在即，风情样板区即将惊艳绽放，诚邀您莅临品鉴。”由此可见，该楼盘确实在以“别墅”的名义对外销售房源。随后，在一次世茂大观业主与开发商派出的客服代表的探讨会上，其间的措辞，开发商均用了“别墅”这一称谓。
此外，在网络上搜索世茂大观楼盘推送的宣传，物业类别明确标有住宅、别墅两种类型。而该楼盘的网络推介宣传语中，也都明确写有“市中心的别墅区”字样。在世茂大观楼盘现场的外围墙上，仍挂着印有“艺墅，即将倾城揭幕”的广告语。
那么，世茂大观宣称的“别墅”，真的是别墅吗？早在2006年5月31日，国土资源部就发布通知，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。同时明确，联排、双拼等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。
由此可见，禁令之下，开发商是不可能拿到别墅的规划许可证的。
调查
规划部门批复的是多层住宅
该项目在进行规划许可和审批时，规划部门对其明确的项目用地性质是什么？近日，记者就相关问题采访了南昌市规划部门。
南昌市城乡规划局给记者的回复函称，依据国有土地使用权出让合同（合同编号3620130113000156），世茂大观这一楼盘的项目用地性质为：居住用地（约140亩）。回复函称：依建设单位申请，我局于2014年1月批准了世茂朝阳洲D13-02、D12-07地块规划、建筑设计方案。D12-07地块规划布置了4栋高层住宅和13栋5层多层住宅，D13-02规划布置了8栋高层住宅和17栋5层多层住宅。
显然，读者所反映的“别墅区”，其实就是规划部门批复的13栋5层多层住宅，和别墅没有关系。
“花了每平方米1万多元的价格买了普通住宅，楼盘周边同等区位的高层每平方米仅需要7000多元。”对于房屋被认定为普通住宅，不少业主感叹说。
对于何谓“别墅”，国土资源部早有明确界定，是指独门独户独院，两至三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”等都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。
闹心
承诺赠送露台 交房却要收钱
除了质疑楼盘虚假宣传外，业主们还提出，“原来买房时承诺赠送的露台，现在开发商交房时把它算作阳台，这样多出的3.55平方米，要求我们每户多交4万多元钱差价款。”
以该楼盘1号楼四层户型为例，宣传页上写明为E户型。按照业主提供的当初购房时户型宣传样册，该户型为三房两厅三卫。户型平面图标识出的露台为赠送面积。而在相应的《南昌市商品房买卖合同》中，该户型标注为3室2厅1厨2卫0阳台，合同中房屋平面图上，房屋阳台部位标明了“台”字样，宣传页中赠送的露台区域，在房屋平面图中并没有明确的标识和体现。
那么，当初承诺的赠送面积缘何变成了阳台？在南昌市城建档案馆，记者随业主共同调取了该户型建筑施工图。一名业内人士看过施工图后指出，通过对比该户型四、五层平面图可以明显看出，当初宣传册上标注的赠送露台区域就是阳台，而阳台按规定，是要收费的。
房屋面积缩水 退差价算法不一
据了解，世茂大观楼盘还有一部分业主的房子因为实测面积缩水，得到了开发商退款的通知，可是退款金额却让让业主头痛。以世茂大观南苑6栋1单元401室139㎡户型为例，由于实测面积比合同中预测可售建筑面积少了9㎡，开发商要进行差价补偿。可是，业主次收到的退款通知单上写明退14万多元，隔日再发的通知单却改成9万多元。
按照《南昌市商品房买卖合同》中的条款，商品房交付后，房屋面积误差比值超过3%时，买受人有权退房；不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，值超过3%的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。这一约定也符合《商品房销售管理办法》的规定。
业主房屋少掉的9㎡除以总面积139㎡等于6%，数值远超3%。按照以上约定，其中面积误差值在3%以内的面积4.17㎡，应该按售房单价10134/㎡返还。剩余4.83㎡，应按售房单价的双倍返还，终得出14万多元的数据。
但是让人疑惑的是，在业主出具的合同上，对于产权登记面积与合同约定面积发生差异时，写有双方同意按第1种（记者注：合同上的“1”是印刷体，这意味着业主只能接受）方式进行处理，而第1种方式具体处理办法详见合同附件的补充协议相关条款。而相关条款中指出，当面积误差超过-3%的时候，出卖人应按每平方米建筑面积单价，将不足面积部分多收的房款据实退还买受人，终按照这一算法，得出9万多元的返还结果。
回应
均是参照合同执行
对于开发商根据补充协议相关条款只退9万多元，业主认为，这是开发商利用购房者非专业法律人士，在合同补充条款的文本设置上误导购房者，合同有的条款明显是霸王条款，目的就是在发生纠纷时，让业主处于不利低位。张女士还认为，开发商的这种不平等条款，在和《商品房销售管理办法》规定相抵触时，应该遵循国家规定，而非补充条款的约定。
对于业主反映的上述问题，世茂地产客服代表李先生解释称，公司的做法均是参照合同执行的，如果业主们对面积测算有异议，可以到房管部门进行复议。
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