[摘要] 蛰伏半年之久的御墅国际，现如今房子都封顶了却仍然看不到太多推广。在这个营销泛滥的年代，显得是多么的异类。本期房天下有约，就让御墅国际的营销总监聂福祖为我们去了解“江中御墅国际”背后的故事！
编者按：“猴姑饼干,猴头菇制成,上午吃一点,下午吃一点,养胃!”就是徐静蕾这句有点俗的广告语，让的消费者再次认识江中。而对南昌人民来说，提及江中，某种程度是一种傲骄的情感。从早的江中花园，到紫金城，再到现如今的御墅国际。“这或许是冠有江中头衔的后一个地产项目了”80后的聂福祖在被问及江中地产开发情况时如是说。
御墅国际营销总监聂福祖
作为御墅国际的营销总监，聂福祖既是老人又是新人，科班出身的他，在2006年以前一直在南昌地产界打拼，赶上了中国房地产发展的波行情，从06年以后，他辗转多个地市及外省做项目，2013年中秋，他选择重返南昌。用他本人的话就是，“我是地产老人南昌新人”。能直言自己的不成功创业史，坦言自己在地市遇到的瓶颈，这让聂福祖为人真实、坦诚的一面给我们留下深刻印象。在1个的交谈中，他多次提及一些品牌房企、90后的新思维如何值得他学习和借鉴。在对自身项目的推广中，他更多的是以实例相衬，没有太多的专业术语。
蛰伏半年之久的御墅国际，现如今房子都封顶了却仍然看不到太多推广。在这个营销泛滥的年代，显得是多么的异类。本期房天下有约，就让御墅国际的营销总监聂福祖为我们去了解“江中御墅国际”背后的故事！
“省政府西低密度阳光墅区”
【房天下】：御墅国际的推出与中江地产有怎样的渊源？
【聂福祖】：中江地产作为国资委下属企业，将逐渐退出房地产开发业务，这也是国资委对下属企业的要求。我们项目还将沿用“江中”的品牌，毕竟这是割舍不掉的。御墅国际从广义上来说是江中后的一个项目。在对外的推广中， 我们也不会刻意去强化"江中"的概念，主打“御墅国际”。
【房天下】：中江地产为何选择在湾里区拿地？
【聂福祖】：当初江中的想法很简单，就是想拿块地给集团员工做点集资房谋些福利，并不是说想要去市场上销售，所以容积率很低，只有1.13，非常低。产品上，一期是以洋房和别墅为主。但在二期上我们更多的是洋房和高层，这种高低配的产品，所以才进行了规划调整。一期容积率只有1.13，二期容积率1.74，综合率在1.5左右。
【房天下】：御墅国际是怎样的产品？
【聂福祖】：一期是以别墅和洋房为主，配合两栋高层。一期对外销售的就只有242套房子，其中里面大概有120套的高层和143余套的洋房。一期项目有四种产品：双拼（类独栋）、联排别墅，三层的六联排、八联排；125平六层带电梯洋房，赠送面积大，阳台非常大，客厅都是4.8米的、卧室3.6米面积不是很大，但得房率很高；高层只做两梯三户，没有压缩面积，为了做两房而做两房，比如说60多的两房，80多的三房，那样会影响舒适度，我们还是做正常的114、121的三房、89的两房，这也是市场上比较主流的面积，没有牺牲舒适度。目前来说湾里属于价格洼地，所以不需要牺牲舒适度来降低总价。
“用1/5的地盖房子！”
【房天下】：御墅国际大的卖点是什么？
【聂福祖】：这个项目蜇伏了大概有半年。，质量过量，品质很高。在很多一段时间内公司只专注于做产品。从江中地产接手过来的老板是昌两位进贤的老板，是做土建出身，其中股东之一昌贤建设集团公司注册资金1个亿，房建国家一级资质，这半年多它一直专著于做产品本身。房子已经封顶，但广告还没有出去。其二，湾里区的大环境，背靠天宁寺的山体公园，这都是性保留的，然后1.13的低容积率，在湾里区是属于前三阵营的，低容积率带来高舒适度。第三，建筑覆盖率22%，人车分流满铺式的地下停车场，42%超高绿化，只用1/5的土地盖房子。第四，看得见的交通便利，首先是一号、四号地铁线已经在规划中，站点就在项目附近；其次昌湾大道的城市快速路已经开建，即昌湾大道（改造现有的招贤公路，连接前湖大道、朝阳大桥），预计2016年12月份全线通车。通车后，从洪都直接上九州高架桥，经朝阳大桥、前湖大道、昌湾大道进入湾里，将成为快的入湾通道，比目前红湾公路要快一倍。第五，教育地产即将呈现，目前南昌大学已经基本确定将在湾里区新建南大附属学校和医院，就在项目附近，步行几百米，大约500亩地。第六，省政府的今年年底即将搬迁，在目前高铁站、长运西站、国体中心、会展中心、学校等的大型配套工程同步启动，将带动整个九龙湖片区进行实质的发展阶段。
【房天下】：那目前御墅国际为入世有做什么样的准备工作？
【聂福祖】：首先，我们正在做一个L形的示范区，总面积1万平方米，是目前南昌楼盘里大规模的园林示范区，出自知名企业杭州畅达园林公司之手，预计6月上旬左右开放售楼处和示范区。其次，连接御墅国际门口和天宁寺景区的宁中二路已经开建，这条路将连接直接对接兴湾大道，预计7月份就能通车，客户前来看房会很方便，项目识别度也很高。第三，对消费群体进行前期分析，项目周边有五所大学及新建县15个社区会做定向推广。第四、用互联网+的思维，重新打通一条生态传播系统，整合电商平台，精准营销。
“不玩互联网意味着被淘汰掉！”
【房天下】：基于普通市民对湾里区的传统印象，咱们这边在营销过程中会去做一些什么改变？
【聂福祖】：就我们项目一期而言我们的目标客户仍然是新建县及红谷滩的租房族，以及被高房价挤压出来的这部分人群。我们的高层定价仅在4500-4600元/平的水平，价格没有任何抗性，接受度很高。对任何一个项目来说，环境、价格、品质是购房者关注的三大要素，而湾里区的环境不用多说，没有工业污染、只有生态绿氧，舒适度全城，而湾里区的价格也是全南昌的一个洼地，6000以内就能买洋房。在推广过程中，我们届时会在老城区做一些覆盖，此外就是电商类，像你们房天下这块就做的不错，现在的开发商如果不玩互联网营销，就意味着被淘汰掉！
“开发商没有降价预期也不会大幅涨价”
【房天下】：从330新政到511降息，一系列政策的出台对于楼市而言是利好不断，您觉得对后期楼市影响怎么样？
【聂福祖】：2015年是房地产政策为宽松的一年，比09年都要宽松。从上个星期的成交数据来看，南昌市的库存去化周期约10个半月，成交量有明显上升。因而，开发商的降价预期肯定是没有的。所以330新政中调低二次置业门槛让改善型客户入市，因为纯靠刚性需求是没有办法消化库存的，必须要有二次置业的人入市。4月份二手房交易量同比上涨48%，环比上涨23.6%，这是一个非常乐观的数据。现在的门槛很低，市场成交量出现很大增幅。降息后，我们这里的来电及到访量都有很大的改善，每个楼盘都有切身体会。但是，市场库存压力仍摆在这里，没有一个开发商表示要立即大幅涨价，因为大家并没有渡过危险期。一个楼盘只有当销售量达到在50-60%在左右才算安全，在去化率没有达到这个数值之前，开发商不会去大幅涨价。其实，这对购房者而言，是一个买房的好见机行事会，因为成交量的确有比较大的攀升。从南昌今年的交易量来看，销售10里品牌房企占到七成，白银时代，品牌开发商去化会明显靠前。此外，高性价比的楼盘才能赢得购房者青睐。御墅国际正是借助江中品牌进行推广，对南昌老百姓来说，江中不是不陌生的。对我们本身而言，因为一期对外销售的量有限，资金方面没什么压力，所以我们才愿意做大面积的展示区，让南昌老百姓看到我们的诚意！
“地产老人南昌新人”
【房天下】：您一直是从事房地产行业么？
【聂福祖】：我是学房地产经营管理的，02年入行，到现在有13年了。我的经历也很简单，代理公司5年、自己单干4年、开发商3年多。在06年以前，我一直在南昌工作，像经纬府邸、隆鑫广场都是我操盘的项目。09年以后，我也在宜春、萍乡、上饶、湖南等地接项目做，2013年中秋我返回南昌。
【房天下】：为什么考虑回南昌呢？
【聂福祖】：南昌还是大本营。地市项目的去化量有限，人工成本高，且地市信息相当闭塞，我需要充电，所以选择回南昌。目前一年的房地产策划推广的手段和水平相于于过去的三年，倚老卖老是没用的，过去的只是代表历史。像现在的90后有的想法就很不错，他们能放开手脚去做事，他们可以在某一个领域钻的很深。我们需要去学习和借鉴他们身上的创新思维。现在是一个体验的年代，原来可以卖图纸，现在样板房、售楼处、示范区已成了卖房标配。再看看市场上的营销活动，更是层出不穷，南京就有开发商把洗脚城开到售楼处。所以，总结一句，我其实是个“地产老人南昌新人”，重新出发，抛却原来旧有过时的观念，去不断吸收新的营养。
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