[摘要] 对于购买了地下车库、车位的业主来说，这无疑是一个好消息。然而，记者调查发现，虽然该政策实施已“满月”，但目前南昌市房管局产权科并没有接到申请，尚未成功登记1例。
自今年4月1日起，按照南昌市房管局公布的《南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法》(以下简称《办法》)，有地下车库、车位等地下建筑物的居民，可到房管部门申请登记“地下不动产”，获得相应的不动产证。
对于购买了地下车库、车位的业主来说，这无疑是一个好消息。然而，记者调查发现，虽然该政策实施已“满月”，但目前南昌市房管局产权科并没有接到申请，尚未成功登记1例，其“症结”在于不少业主购买的地下车位并没有计入建筑容积率中，因此无法办理产权登记。
新政实施“满月”仍无一人申请
根据《办法》，城市地下空间建筑物是指在依法批准建设的城市地下空间内，界址明确、能够独立使用、可以按照基本单元予以登记的性建筑物，包含地下车库、车位。在南昌市不动产登记职责整合完成前，由市、县人民政府房产主管部门负责管理本行政区域内的城市地下空间建筑物登记，以及城市地下空间建筑物登记的受理、审核、记载于登记簿和发证等具体事务。
这也意味着，从2015年4月1日起，有地下车库、车位等地下建筑物的南昌居民，可持登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明等材料，到房管部门申请登记“地下不动产”，并获得相应的不动产证。
对于业主来说，能够为自己购买的地下车库、车位拿到一张不动产证无疑是一件好事。然而，截至目前，该政策实施已“满月”，南昌市房管局尚未颁发一张地下车库、车位的不动产产权证书。
“政策发布以来，咨询的人特别多，但至今没有一个真正的申请者。”南昌市房管局产权科科长陈浩介绍，目前南昌尚无1例成功登记的例子。
未计入容积率地下车库不予登记
谈及咨询者众多，却没有申请者的原因时，陈浩表示，很多人在咨询后知道自己不符合登记条件，因此作罢。
《办法》中明确，经依法批准建设的地下建筑物，申请人可以向房屋登记机构申请地下建筑物所有权初始登记。结建地下建筑物应当与地面建筑物合并办理初始登记。单建地下建筑物的初始登记应当独立登记。而未计入容积率的地下建筑物不予登记。
记者通过采访了解到，南昌许多业主购买了地下车库、车位却“不符合登记条件”，究其原因就在于购买的地下车库、车位并未计入容积率。
容积率，又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。计入容积率相当于取得了占用范围的土地使用权，有了使用权后才有该地下建筑物的所有权；没有计入容积率，虽然在某种程度上也会有使用权，但是这不属于国家规划范围内的权属。
多数楼盘出售车位仅有使用权
据了解，小区地下停车位分人防车位和产权车位两种。昨日上午，记者采访了南昌市内多个有地下车库的楼盘，但得到的答复均是：房地产商销售的是业主对地下车库或车位70年的使用权，并没有产权。
“我们的车位是按照其与楼盘户数1比1的比例配置的，每个车位19.3万元。”红谷滩一楼盘售楼中心的吴经理说，业主在购买地下车位后会签订一份地下车位购买合同，将获得和商品房一样的70年的使用权，“地下车库是没有产权的，南昌很多楼盘都是这样卖的。”
另一家楼盘的销售员则向记者坦言，随着城市私家车与日剧增，小区停车位越来越紧张，购房买车位已成为业主的普遍选择，甚至有很多楼盘的业主为抢车位还需要竞价，一个车位的价格炒到20万元以上，但获得的仍旧是70年的有偿使用权。
“因为楼盘的地下车位基本都没有计入容积率里，按照规定，是不能办理产权的。”该销售员表示。
记者了解到，目前南昌有不少住宅小区出售的地下停车位属于人防车位。而人防车位是位于履行法定义务配套建设的防空地下室中，这类车位是由开发商投资、使用，产权属国家，平时可归建设方使用、出租，没法办理私人产权证。实际上，没有产权的“销售”相当于租赁，《合同法》明确规定租赁期限不得超过20年，所谓租期70年并不受法律保护。
新政或将“倒逼”车位产权规范化
既然房管部门规定办理地下车位产权证必须满足“计入容积率”这一条件，那么管控容积率的南昌市规划部门是否有此规定呢？
据悉，根据南昌市规划局相关规定，只对地下餐饮、食堂、商场、娱乐场所等经营性地下建筑物计容，地下车库、车位不属于经营性场所，通常都不计入容积率。而对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。因此，业内人士认为，为了规避地下车库计容的规费，获取大利益，开发商是没有必要主动向相关部门提出地下车位计容要求的。
记者查阅资料获悉，近年来因地下停车位的归属以及产权问题所产生的各类纠纷不断，有不少地方对地下空间建筑物的产权问题进行了明晰。其中，北京、上海、天津等地都按照《物权法》的规定，给车位办理了产权登记。而海南省则在去年11月实施容积率新规，明确地下室用作车库，其面积不计入容积率中。
对此，有相关专家认为，南昌市出台《办法》旨在规范城市地下空间建筑物登记行为，维护房地产市场秩序，保护权利人的合法权益。而随着新政的出台，业主对地下车库、车位的产权观念日益增强，也在某种程度上让业主买房时增强车位产权方面的意识，从而促使开发商作出一些改变，如在新规划的楼盘中，考虑将地下车库计入容积率等。而随着越来越多的开发商有这种趋势，相关政策也会进行适当的调整。
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