[摘要] 上周末众多楼盘纷纷扎堆入市，市场热度开始回归。据房天下统计，上周末上海楼市共有10个项目入市，推盘总量达1036套，其中全新盘达到4个。
楼市新政的强刺激成交出现强劲反弹，也助推了开发商的推盘信心。
经历过清明假期，上周末众多楼盘纷纷扎堆入市，市场热度开始回归。据房天下统计，上周末上海楼市共有10个项目入市，推盘总量达1036套，其中全新盘达到4个。
大宁“地王”项目首次开盘
4月18日，闸北大宁某楼盘首次开盘，推出284套三房、四房房源，据参与楼盘分销的某中介负责人介绍，开盘当天卖出250多套，回笼资金21亿元。该负责人说，开盘当天，选房现场客户众多，销售人员一直忙到深夜，“夜里12点都还有客户在签约。”
该楼盘系2014年初上海的“地王”项目，整个地块的终出让价格达到101亿元，溢价率111.59%，折合楼板价4.76万元每平方米。由于当时周边区域的新房价格在4万-5万元/平方米，二手房价格在3万-4万元/平方米，当时业内曾纷纷认为日后如何开发、销售是个问题。
某外资房企总经理说，该楼盘开发商选择如此好的时机开盘，不排除其之前对政策走势是有研究和预估的。
不过参与分销的中介负责人称，该楼盘从拿地到首次开盘前后一年半时间不到，开发建造基本符合其一向的时间节奏。
“不过确实赶上了好时机，连续的降息、降准，‘3·30’新政出台，过完清明节假期。”该负责人说，开发商从3月初开始蓄客，到正式开盘用了一个半月时间，开盘前的认筹客户已经达到约1000组，为了进一步挤压意向客户，开发商随后又进行了“升筹”，将认筹金额由1万元提升至5万元，认筹客户也进一步压缩至400组，这对于284套的开盘量仍然绰绰有余。
该负责人称，开盘前，开发商给出的价格预期是7.5万元/平方米，实际开盘均价在6.1万-7.1万元/平方米之间，考虑到当时4.76万元/平方米的楼板价，首次开盘的定价其实是没多少利润的。
“作为上市公司，现金流是的，其次才是利润。”上述外资房企总经理说，这次该楼盘直接跳过区域原先的5万元/平方米的价格水平，将定价跳开到6万元以上，同时又卖得那么好，可以说很是成功的。“这也同时树立了区域价格新标杆，200多套的成交量也使得这一价格站住了脚，以后的销售就很好做了。因此即便这次开盘不赚钱，也是值得的。”
据一名销售人员介绍，购房者中首次置业和置换型买家约各占一半，其中大宁区域内的购房客户在总客户中占比达60%~70%，“这些客户原先就住在楼盘附近的其他老小区里，有的只相隔几百米远，但听说地王开盘，纷纷把老房子卖了再来买新房，一方面居住环境确实改善了，一方面所买的房产更值钱。”
部分开发商酝酿提价
嘉定某小型楼盘开发商表示，他们的一个全新项目预计会在4月底开盘，虽然目前区域的均价水平都在2万元/平方米以内，但他们打算将价格拉高到2万-2.1万元/平方米，做之前各开发商都想做而不敢做的事。“我们会开100多套房子，我们不追求能卖七、八十套，但只要能卖掉30套，就说明我们的新价格站住了。”
嘉定新城某刚需楼盘也在上周末推出250套两房、三房房源，据参与分销的中介负责人介绍，此次推盘的均价在1.8万-2万元/平方米，开盘当天销售量接近200套。
嘉定某开发商销售负责人表示，他们目前在嘉定新城有两个在售的项目，一个为总价120万-150万元的刚需楼盘，一个是总价在300万-400万元的改善型别墅楼盘。“刚需的项目上周末加推了68套，一周时间内已基本卖完，本周末我们又加推了68套，周六当天卖掉29套，预计周日也能卖掉30套左右。”该负责人说，他们刚需的项目均价去年下半年时为1.5万元/平方米，而目前的报价为1.98万元/平方米，扣除掉优惠，实际均价在1.8万-1.9万元/平方米，“我们认为目前区域的价格都已经到顶了，今年全年不会再有大的调价动作，预计都将保持在2万元每平方米以内。不过以这样的价格销售，已经不能算是跑量了，而是追求利润。”
该负责人说，他们刚需项目总价在150万元以内，购房者可以直接享受“3·30”新政以及公积金贷款额度调整新规，这对他们提升销售作用很大，“不过也就是新政出台周成交明显向好，进入第二周之后又显得有些乏力，意向客户心态上比较犹豫，我们也在分析原因，是不是都把钱拿去炒股了。”该负责人说，与刚需项目相比，新政出台以来，他们改善型项目的销售提升并没有预期的那么好，“平均一周的成交量也就是比之前多个五六套。”
据佑威联合金丰易居数据，2015年4月1日至18日，上海市新建商品住宅成交量为69万平米，较3月份同期增加53.44%，新建商品住宅新增供应量56万平方米，环比3月份同期增加了252.20%。“新政刚出时，大家预测4月全月的成交量会突破100万平方米，但从现在的情况看，突破120万平方米也是很有可能的。”上述外资房企总经理说。
来源：东方财富网
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