[摘要] 在“3·30”政府楼市“组合拳”的重击下，刚刚开始的4月南昌各大售楼处、二手房中介都忙碌了起来。昨日，记者走访市场了解到，尽管官方文件尚未明确调整二套房首付比例，但南昌已有银行开始执行二套房首付四成政策；如首套及以上贷款已结清，再次购买执行首付三成的政策。
在“3·30”政府楼市“组合拳”的重击下，刚刚开始的4月南昌各大售楼处、二手房中介都忙碌了起来。昨日，记者走访市场了解到，尽管官方文件尚未明确调整二套房首付比例，但南昌已有银行开始执行二套房首付四成政策；如首套及以上贷款已结清，再次购买执行首付三成的政策。
此外，二手房交易营业税“5改2”政策加速了刚需客户的购房脚步，但有些业主反倒不着急卖房了，而是纷纷涨价。
政策1：
二套房首付七成变四成
3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发布了关于个人住房贷款政策有关问题的通知：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。
与此同时，住房公积金政策有所调整：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
据悉，2014年9月，南昌居民二套房低首付比例由70%降至了60%。目前，南昌市相关部门并未对政策调整下发具体通知。
市场：
已有银行执行“首付四成”
昨日，记者分别采访了青山湖区、西湖区以及红谷滩新区多个楼盘，得知目前已有商业银行开始执行“新政”。“政策还没有完全实施，目前只有招商银行可以办理二套房首付四成，但不能进行公积金和商业组合贷款。”红谷滩一售楼中心的销售主管甘小姐表示，受政策刺激清明小长假卖出了10余套房，该楼盘目前在售的仅剩两套房。
招商银行南昌分行个贷部的负责人告诉记者，该行的政策为：如果已购买一套或以上并已结清贷款，再次购房的首付比例为三成；有一套房正在按揭，再次购买二套房的，首付比例为四成。“购房贷款新政从4月1日起就全面实施了。”随后，记者从中国银行南昌分行也证实了这一新政的落实。
在红谷滩某楼盘售楼中心，“二套房首付直降至40%”的宣传牌被放置在显眼的地方。“我们这边只要合作的银行都可以办二套房首付四成，包括招行、建行、交行、浦发银行等等，现在买非常划算。”售楼中心的陈小姐面对记者的询问，立马介绍道，现在买一套116平米的房子首付只需要30多万，比之前少了10多万元。不过，记者注意到，该楼盘目前仅在认筹阶段，本月中下旬才开盘。
有业内人士透露，目前有些银行还没有得到明确的新政通知，但提前与楼盘合作让客户申请首付比例四成，边等边审核。
记者从采访中还了解到，在新政基础上还有开发商推出进一步的贷款政策。“你的首付是四成后，还可以和我们的合作商贷款，这样首付低降至1.5成。”
政策2：
二手房交易营业税“5改2”
3月30日，财政部和国家税务总局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中提出：从即日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年（含2年）。
南昌市地税局的相关人士表示，与过去的税收政策相比，此次调整包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
市场：
卖房者变卦急着加价
沉寂了一段时间的二手房市场在政策影响下快速复苏，让不少二手房中介忙得不亦乐乎。
“政策影响还是很明显的，4月份以来，每天至少有1套成交量，就是现在房源不多。”中环地产联泰香域中央店的店长助理于琴告诉记者，营业税免征期限由5年改为2年，对南昌购买满2年但不满5年二手房需求的市民来说，是个利好消息，所以很多市民都加速了买房的脚步，“签单”速度明显加快。
清明小长假让位于红谷中大道骊特房产的经理邓文忙得够呛，“看房的人明显多了起来，门店交易量上升了30~40%。”他告诉记者，新政出台后，他们立马把有购房意愿客户的电话全打了一遍，很多客户都加速了购房脚步，现在门店手上的房源数量不多。
然而，令不少二手中介都意想不到的是，不少卖房者紧急“变卦”，把销售价格直接提高10%，或是直接把原本可以减免的营业税的钱加到房价里。
“好几单这样的情况，原本都约好买房者签单，一夜之间就变了，到手的生意也‘黄了’。”于琴给记者算了一笔账：假设市民购买的是一处满3年低于90平方米的普通住房，成交价格为100万元，按目前5.6%的征税比例算下来，原来需要缴纳5.6万元的营业税，而新政出台后，营业税可全部免交。“现在业主直接把这5.6万元加到成交价中去，买房的人自然也不愿意了。”
我爱我家地产经纪公司的置业顾问周福秀也向记者坦言，有部分卖家把出售价格提了上来，原本100万的房子，可能会涨1、2万元。
分析：
刺激改善性住房需求
提振市场
从南昌市房地产信息网发布的交易来看，4月1日至6日，南昌新房和二手房的成交量并没有明显增长，分别为487套、258套。但业内人士表示，这是受官方网站公布的数据比实际成交滞后的影响。
另据记者了解，在新政的刺激下，南昌有少数楼盘在酝酿涨价计划，幅度为每平米几百元。不过更多的开发商处于观望状态，会根据银行的政策来调整。中原地产高级分析师刘秋良表示，近期南昌各大楼盘的开发商已放缓了新盘入市的步伐，以消化现有库存为主。
对此，省社科院经济研究所所长麻智辉教授认为，“3.30”政策对于南昌楼市，首先将减轻购房者负担，吸引更多购房观望者积极入市；其次将刺激南昌二手房市场成交量上涨，在一定程度上压制了新房成交量；此外还将通过促进改善性住房市场拉动楼市整体回暖和提振房价，整体会往利好楼市的方向发展。
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