[摘要] 自2006年开始，房地产调控政策一直在收缩和松绑间摇摆，官方调控房地产业，不是围绕价格制定政策，也没有办法围绕价格定政策。但是在数次的调控下，房价如陀螺般上涨至目前的高位。
4.2亿平方米
从2013年初开始，房地产销售同比增长一路下滑，2014年，更是进入负增长区间，待售面积持续增加，截至目前，超过4.2亿平方米。
17.8%
2015年前两个月，住房销售面积同比下降了17.8%；住房销售额同比下降了16.7%；房地产总开工面积同比下降19.8%。
自2006年开始，房地产调控政策一直在收缩和松绑间摇摆，官方调控房地产业，不是围绕价格制定政策，也没有办法围绕价格定政策。但是在数次的调控下，房价如陀螺般上涨至目前的高位。
尽管降了首付比例，减了房产交易营业税，市场会回暖吗？换句话说，如此高位接盘的理由是什么？
目前，楼市库存仍然巨大，市场不可能回避以价换量的销售策略。因此，从投资角度来说，房产造富时代已经终结，无论是住房刚需，还是改善型需求，与供给方的议价能力已经明显提高了。
关于房地产市场，3月30日下午13点30分到16点，短短150，戏剧性十足。
“央行金融市场司下午3点有新闻发布会。”当日下午1点半左右，这句话令A股市场莫名兴奋：银行股飘红，地产股开始发飙。
首先辟谣，“央行新闻发言人称，不知道今天有新闻发布会”。与这则消息几乎同步发出的一则消息是，“楼市松绑新政今天出台”。地产股彻底失控，一路冲上涨停板。
15点30分，三部委联合发文，松绑楼市。之后的半，《国际金融报》记者的微信朋友圈被房地产中介刷屏，推介房源。玄乎的一则消息是，“一位客户羽毛球打到一半，得知楼市新政，立即跑到售楼处，买下之前纠结于首付比例的一套商品房。”
如此时点，政府松绑楼市，新华社发文称，“全面认识地产政策"新动向"，要从三个"去"化着眼：去干预化、去杠杆化、去库存化”，这是“大匠手笔”。
资本市场当天冲高呼应，但第二天地产股全线飘绿。其实，无论政策多么独具匠心，还需市场消化。如此时点，买还是不买？真是一个问题。
供需双方要弄清一个问题：经济下行压力巨大、资本市场节节高之时，购买高价房的逻辑是什么？
如果过不了房价这一关，超过4.2亿平方米的代售商业地产只能再等政策。
市场持续低迷
2014年，招拍挂的土地出让收入3.79万亿元，仅增长1.7%。房地产销售同比增长一路下滑，待售面积持续增加，截至目前已超过4.2亿平方米
房地产市场需不需要稳？
“从2013年初开始，房地产销售同比增长一路下滑，2014年，更是进入负增长区间，待售面积持续增加，截至目前，超过4.2亿平方米。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷透露，与此同时，房地产施工面积也在持续增加，仅住宅在建施工面积超过39.8亿平方米。房企土地储备高企仅24家上市房企土地储备超过6.59亿平方米。
数据显示，2014年，商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降7.6%，商品房销售额7.6万亿元，同比下降6.3%。尤其进入2014年7月之后，商品房月度销售面积同比降幅明显放大。2015年以来，情况并未改观。前两个月，住房销售面积同比下降了17.8%；住房销售额同比下降了16.7%；房地产总开工面积同比下降19.8%。
销售疲软，房价也受“牵连”。
截至2014年12月，国家统计局统计的70个大中城市，有68个城市出现新建商品住宅价格同比下降。杭州（楼盘）的房价只有2012年6月的水平，三年里停滞不前，而温州（楼盘）的房价更是2011年起就跌跌不停，如今已经跌去三成。即便是北京（楼盘）和上海（楼盘）这样的超大城市，房价永远不跌的神话也被打破。2015年2月，北京和上海的房价已跌回到了2013年7月前的水平。
如此低迷，对经济面的负面影响已显现。
摩根大通首席经济学家朱海斌认为，房地产投资增速可能会进一步从2014年的10.5%下滑到2015年的6%，这将继续拖累经济增速。同时，住房开发活动的调整将会继续对土地出让金收入产生影响，给地方政府的融资能力带来压力。
数据显示，2015年前两个月，规模以上工业增加值同比实际增长6.8%，规模以上工业企业实现利润同比下降4.2%，25个月以来首次转负。瑞银证券首席经济学家汪涛认为，房地产下滑拖累了大宗商品、原材料，以及机械设备的需求。工业生产和需求疲弱又进而拖累了工业投资。
上海财经大学教授陈杰撰文认为，总体而言，当前中国房地产市场确实正处于一个非常危险的境地，房屋不仅短期内，而且在长期内都出现了严重过剩，随时可能引发金融的系统性风险和加速宏观经济的下滑。
官方当然也感受到压力。央行货币政策委员会委员陈雨露就表示，价格和先行指标均表明中国经济一季度跌破7%的可能性很大，货币政策和财政政策均面临较大压力，真正的稳健很难守住。
无论是从提振宏观经济还是地产的角度，房产新政势在必行。
新政两大亮点
新政鼓励改善型人群，新政实施后，购买一套价值100万的普通住宅(144平方米以下)，只要房屋产权满两年，即可省下5.6万元的税款，可少付30万元首付
已经记不清这是第几个楼市新政了。
3月30日，中国人民银行、住房和城乡建设部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（下称“《房贷通知》”），二套房低首付比例由七成下降至四成。
同日，财政部下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税［2015］39号）（下称“《营业税通知》”），个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，全额征收营业税，此前规定为5年。
中行国际金融研究所副所长宗良认为，此次出台的楼市新政，是落实今年政府工作报告提出的“支持居民自住和改善性住房需求”的重要举措，体现了稳增长的意图。
央行此次政策的大亮点在于为第二套住房购买者提供了四成的首付比例。
上海房地产研究院研究员严跃进认为，六至七成的首付，在一定程度上抑制了住房交易，很多改善性购房者的资金压力难以提供此类高额度的首付。现在降到四成，成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。对于一、二线城市而言，此类城市改善型购房需求得到积极释放，这会带来整个市场成交尤其是中大户型的积极购置，对于相关房企来说也借这样一个政策积极去库存。
此次楼市政策的第二大两点是对营业税全额征收的免征期，由过去的5年转变为2年，这使得住房销售市场得以活跃。
按照此前的规定，二手房交易营业税免征期限是5年，税点为5.6%，实际操作中多会转嫁给买方负担。此次将普通住房免征年限改为2年后，意味着购买一套价值100万元的普通住宅(144平方米以下)，只要房屋产权满2年，即可省下5.6万元的税款。而对于非普通住宅(144平方米以上)来说，也将有更多的房源执行差额征税(首次购房和二次购房的差价)。
伟业我爱我家(博客,微博)集团控股公司副总裁胡景晖认为，两大新政亮点表明政府已经依据楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。
地产股出现分化
目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这些政策仅能缓和房地产下滑的幅度，难以扭转经济下行趋势
房地产政策落地之日，地产商年报也出炉，房企的毛利率大多出现下降。
从公布的年报来看，除金地外，万科、保利、招商的2014年毛利率均出现同比下降。其中，万科2014年毛利率继续下滑1.5个百分点，至20.8%；保利地产(600048,股吧)年内公司结算毛利率为32.03%，同比下降0.13个百分点；招商地产(000024,股吧)毛利率为37.33%，同比下降约6%。
在净利率方面，除保利地产小幅同比上涨0.2%外，报告期内，四大上市房企的净利率也出现下降。其中，万科2014年结算净利率较上年下降0.6个百分点，为11.41%。招商地产2014年净利率为12.7%，降幅为4.21%，与销售毛利率下滑幅度相当。金地集团(600383,股吧)的净利率同比下跌了2.07个百分点，为10.88%。
对此房企利润率的普遍下滑，万科总裁郁亮表示，房地产行业从黄金时代到白银时代是趋势，任何政策都有可能起到作用，但无法改变这个发展趋势。
松绑新政出台，不算太靓的年报也出炉，资本市场对此有何表现呢？
政策落地当日，地产股大都涨停。第二天，地产指数大幅高开后创下7年新高。但在地产权重股带领下，早盘地产板块开始集体下跌，周三地产指数继续震荡，板块内部出现明显分化。就房地产行业的四朵金花“万保招金”来看，招商地产跌幅大，达到1.49%，保利地产、万科A、金地集团分别有0.78%、0.72%、0.36%的跌幅。
“区间涨幅过大，在利好消息正式出台后，获利资金回吐明显。”接受记者采访的地产行业分析师表示：“虽然地产板块高位出现震荡走势，但板块内部涨跌互现分化加剧，目前来看地产股还没有被资金集体抛售。短线客获利了结背后，大资金仍在淡定持股。”
实际上，万科，招商、保利、金地等房企都在谋求各自的地产主业和创新业务的协同发展。在业绩交流会上，保利地产副总经理刘平就表示，保利将以地产开发为主业，同时整合相关资源，谋求在商业运营、养老地产、房地产金融等方面的创新发展；招商地产则将地产主业作为“一个根基”，海外拓展和轻资产平台作为“两条新路”，城市综合体、主题产业园和健康医疗地产作为“三片沃野”，大力开拓新业务；金地则在去年推出新系列的住宅产品满足不同生命周期的居住需求，并且其“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼”的“一体两翼”发展战略也在稳步推进中。
政策效力存疑
房地产行业已经从黄金时代过渡到白银时代，任何政策有可能起到作用，但无法改变这个发展趋势，房企的未来必须坚定转型、勇敢试错，在巩固传统业务的同时，探索新的利润增长点，在真正的拐点来临前找到属于自己的那张船票
市场如何看待松绑政策呢？
3月30日楼市刺激政策出台当天，来自新浪新闻的调查显示，65.4%的网友表示“不会因楼市新政购买二套房”，在不买房的网友中，有53.7%表示“因为房价太高买不起”。
对于政策效力，专家们一致认为，短期是大利好。
“此次政策的调整将会给中国楼市带来非常积极的影响，成交量有望迅速回暖，房价总体上有望企稳。”仲量联行华东区研究部总监周志锋告诉《国际金融报》记者，“中国各城市的楼市基本面有很大的差异。大部分二、三线城市目前库存巨大，未来新增供应也是非常可观。开发商在这些城市还是应该继续将重点放在去库存方面，而非考虑提高售价。在一线城市和1.5线城市整体市场基本面健康，此次政策的放松将可能导致房价进入上升通道。”
房地产业界一般认为，待售面积除以销售面积的去库存周期不宜超过10-12个月，但2014年1月以来一线和二线重点城市商品房存量大多一直持续处于高位。
一线城市中，广州（楼盘）相对安全一些，去库存周期通常在10-15个月，北京、上海和深圳（楼盘）在15上下波动，天津（楼盘）则危险，去库存周期经常超过40个月。
二线城市，南京（楼盘）相对安全，去库存周期超过10个月的时候不多，但其他二线城市去库存压力都较大，风险大的是杭州，2014年中段一度达到40个月。
中原地产首席分析师张大伟告诉《国际金融报》记者，新政可以增加直接有效购买需求，整体市场成交量将在4月会快速上涨，预计一二线城市二季度成交量较大幅度环比上涨，去库存压力会减轻。
不过，市场对于政策的长期效力有限。
瑞银报告预计，受益于政策支持，今年房地产销售可能仅小幅下跌5%-10%，不过新开工面积同比跌幅可能会扩大到10%-15%。这些政策仅能缓和房地产下滑的幅度，难以扭转结构性下行趋势。
“房地产复苏周期分为政策松绑、销售反弹、库存去化、拿地反弹等几个阶段。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出，所以，仅靠房地产政策放松无法扭转经济下行趋势。”在民生证券研究院执行院长管清友看来，政策对房地产市场的影响，短期压力缓解，长期压力不减。本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果。“房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，不要去接"下落的刀"。”
在陈杰看来，即使现在一平方米商品住宅也不再新开工兴建，2020年预期城镇住宅存量也将接近300亿平方米。那时候城镇常住人口比较乐观的预计是8.4亿，城镇人均住房面积将达到36平方米，超过大多数中等发达国家的水平。如果未来每年再继续新开工商品住宅10亿平方米，2020年城镇住宅存量将突破360亿平方米，城镇人均住房面积将达到43平方米，相当于发达国家的平均水平。住房总体供大于求，局部出现严重过剩是不可逆转的。
（新闻来源：国际金融报）
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