[摘要] 目前，国外普遍实行不动产登记制度，将登记作为不动产交易的重要制度内容。这不仅促进了不动产信息公开和透明，而且还成为征收房产税和反腐的重要工具。
中国统一的不动产登记簿证2015年2月26日正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。对大多数人来说，各种本本含金量高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。
目前，国外普遍实行不动产登记制度，将登记作为不动产交易的重要制度内容。这不仅促进了不动产信息公开和透明，而且还成为征收房产税和反腐的重要工具。
瑞士：法律保障 审查严密
在瑞士，不动产登记制度属于权利登记制度体系。瑞士《民法典》采用给动产下定义的方式，来区分动产与不动产，这种分类凸显出以物可否移动的物理标准为主的特点。《民法典》第七百一十三条规定，性质上可移动的物及法律上可支配的不属于土地的自然力，为动产所有权的标的。而不动产则基本限于土地、矿山及其土地定着物。
瑞士法律采用不登记则不动产物权不得变动的公示原则，登记对象是不动产物权。瑞士《民法典》第六百五十六条规定，取得土地所有权，必须在不动产登记簿登记。
瑞士的土地登记事务一般由土地登记所承担，但大多数州法定的主管部门则是各州的地方法院。由于瑞士是联邦制国家，所以，瑞士《民法典》第九百五十三条规定，各州可自行规定本州土地登记所主管官厅的设置、登记区域的划定、主管官员的任命和俸禄及监督组织等。瑞士通常以一个州为管区，每一管区均设有土地登记所，登记的具体业务由登记官掌管。如果没有设立主管官厅，《民法典》规定由州政府代理土地登记主管官厅的职责。除任命及俸禄事项外，各州制定的其他有关土地登记的规定须经瑞士联邦政府批准。
依据瑞士《民法典》第九百六十三条和第九百六十五条，登记机关审查的范围包括登记申请、不动产所有权人的书面声明、申请人的处分权利书证、法律原因的书证，其中“法律原因”就是导致不动产物权变动的基础法律关系。对大多数不动产物权变动情形而言，其原因行为均须公证，否则不产生法律效力。只要具有公证形式，登记机关就无须再审查实体法律事实的合法性。
瑞士不动产登记簿制作及测量的费用负担细则由联邦议会制定。瑞士《民法典》第九百五十四条规定，为不动产登记及测绘，各州可收取手续费，但对于以改进农业经营为目的而进行的土地改良或土地置换，则不得收取手续费。
对于具体承办土地登记的登记官员，瑞士制定了详细的规定。对于登记官员的责任，瑞士《民法典》第九百五十五条规定，各州对登记官及对直接监督的机关，有追究其过失并请求损害赔偿的权利。对于登记官员的监督，《民法典》第九百五十六条规定，登记官在执行公务中接受定期监督，对登记官执行公务所提出的异议，以及对已呈交的或待呈交的证件或申请发生的争执，由州监督官厅裁决，若当事人对裁决不服，可继续上诉联邦主管官厅。《民法典》第九百五十七条规定，对于登记官及职员中渎职的，州监督官厅应给以纪律处分。法定纪律处分分为警告和1000瑞郎以内的罚款，渎职严重的亦可开除公职。除这些纪律处分外，还可继续追究渎职官员和职员的刑事责任。
根据物权法和不动产登记的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果登记发生错误，当事人及其他利害关系人均可能遭受损害，因此，有关不动产登记机关应承担相应的赔偿责任。瑞士专门设立了登记赔偿基金，以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害。正是这一整套合理的责任追究机制的建立，保证了瑞士登记制度的功效得以充分发挥。(原文来源：经济日报 作者：许安结)
新加坡：以房查人很清晰
新加坡政府一直把解决公共住房问题作为一种公共责任而不懈努力，时至今日，新加坡已经成为当今世界上公认住房问题解决比较好的国家之一。新加坡虽然是一个市场经济国家，但是其公共住房的开发和建设并不完全通过市场来实现，而是由政府来主导。新加坡土地分为国家所有和个人所有两种，其中国有土地约占总数的80%左右。土地是国家财富之源，也是新加坡政府建设大众组屋的基础和命脉所在。新加坡政府将土地资源牢牢地掌握在自己手里，以确保建设大众组屋需要的土地供应。
新加坡政府长期以来一直严格限制炒卖组屋的行为，对大众组屋的政策定位是“以自住为主”，限制居民购买组屋的次数，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新组屋，必须退出原有组屋，以防投机多占，更不允许以投资为目的买房。
为了对公众的住房情况以及公众不动产情况有详细的了解，防止房地产市场出现混乱，进而扰乱市场，新加坡政府很早实行了不动产登记制度。新加坡初实施的是英联邦国家广泛采用的托伦斯登记制度，而这一土地契约制则随着上世纪60年代新加坡土地所有权法案的生效而逐渐淡出市场。
托伦斯土地登记制度是一种规范严密、权责分明的不动产登记制度，该制度具有的公信力。政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事宜，而所登记的土地或不动产均由政府担保，以确保其产权的权威性与合法性，而不是以双方交易或转让契约合同为保证。已被政府登记在册的土地及不动产，其权利人、土地面积、地块位置、边界及相关权益等，都经过政府登记机构的相关审核和认定，由政府确保准确性和真实性。
虽然在上世纪60年代就有了自己的土地所有权法，但新加坡也经历了较长一段老的地契登记系统与中央登记系统两套系统并存的时期，尤其在一些比较老的社区，房屋不动产登记长期依赖老的地契系统。到了上世纪90年代，新加坡相关土地管理部门开始加快新老系统的转换，要求所有不动产都必须转换至中央登记制度下。经过数年的整合，至本世纪初，新加坡全境不动产已经基本统一在中央登记系统下。
新加坡不动产中央登记系统未实现电子化之前，任何不动产单位在土地局都有一张登记卡片，上面记录着此单位自建成以来所有的买卖信息，这就避免了一些不法之徒利用原始的契约凭证作弊或者行骗的可能。这就如同图书馆的借书卡，记录着所有书籍的借出和收回信息。而以往的地契形式则如同现在的户口本，可以在人与人之间进行交换，很容易作弊，缺乏保障。
随着电子科技的不断进步，新加坡政府也在持续推进电子政府建设，以进一步提高生产力。与此同时，新加坡不动产登记系统的电子化也成为发展的必然趋势。在房产交易过程中，目前的不动产电子登记系统基本上可以做到让所有人都能查到某一张地契所在地块的详细信息，如房主姓名和国籍，以及这套房屋建好后曾经转手过多少买家、有无相关贷款和按揭等信息。如果有人愿意支付更多的信息费，甚至可以查到房屋所在地块的市政规划图，由此来判断未来地铁线路等基础设施建设是否会影响到房屋的前景等。而这种信息不仅是房屋买卖的委托律师可以查到，房产中介也可以查到，甚至普通人都可以在政府的土地管理局查到，而那里的工作人员也会很配合地提供这样的信息。
虽然新加坡的不动产登记制度能够通过某一个房产查询到业主信息，但是如果普通民众要查询某一个人名下拥有多少房产则是不可能的，因为这涉及个人隐私。但是，政府可以通过不动产登记制度，掌握和了解每一位公民的私人财产情况，以防止个人不正常地拥有多套房产，有效地制止了利用房地产贪污受贿等腐败情况的发生。(经济日报驻新加坡记者 陶 杰)
俄罗斯：便利化趋势明显
近日，俄罗斯经济发展部向联邦政府提交了有关简化房地产登记手续的法律草案，此举将为进一步完善俄房地产登记体系奠定基础。俄罗斯政府拟通过优化房地产登记“路线图”，让民众感受到公共服务改善带来的便利。
根据现行法律，房地产登记的主管部门是俄经济发展部下属的联邦国家登记、绘图局。为了确保国家对房地产交易的“知情权”，无论购买或是出售房产，都必须向俄联邦国家登记、绘图局进行登记备案，由该局审查相关证明文件，确认交易的合法性，购房者对房产的所有权将在完成相应登记手续后生效。俄联邦国家登记、绘图局还会将房屋所有者的房产信息提交给税务机关，作为课征房产税的基础。
俄联邦国家登记、绘图局局长瓦西里耶夫日前表示，未来俄公民可以通过智能手机和平板电脑查询房屋所有权，只需轻轻一点即可看到该局出示的房产登记证书，而未来全俄所有房地产登记信息也将被集成至一个统一的数据库。根据俄经济发展部新近提交的房地产登记法律修正案，俄居民不久后即可感受到登记简化后带来的新变化：
首先，俄居民可以在俄境内任意一个联邦国家登记、绘图局的服务中心递交有关登记材料，而不必受房产所在地的地域限制。此前，俄罗斯政府已在于2013年10月1日起生效的《俄联邦房地产登记法》修正案中规定，俄居民可以不在房产所在地完成登记手续，但是对于在所在地之外应如何申请登记、履行何种程序却未予以明确，而这次修法过程中将有清晰界定。
其次，从2015年开始，俄居民可以在网上进行房地产登记。俄联邦国家登记、绘图局现在已经开始了行政管理电子化的尝试。目前，该局有27%的公共服务可以通过网上完成，今年1至6月共处理了440万个查询和公共服务要求。瓦西里耶夫表示，对于房地产登记，未来俄居民可以自行选择网上办理或是实地办理。
第三，纸质房产登记证书或将成为历史。根据现行登记法，房屋所有者可以选择从俄联邦国家登记、绘图局获得纸质房产登记证书，或者从国家统一注册中心的数据库中获得电子版或打印证明。而未来，俄罗斯可能彻底放弃纸质的房产登记证书，到2018年，房产所有权证明、房产转移信息等都将实现电子化。
第四，大幅缩短房地产登记的行政周期。到2018年，俄居民进行房地产登记所需时间将由现在的18天缩短至5至7个工作日。
不过，在登记程序走向电子化、便利化的同时，俄将从2015年1月1日开始大幅提升房地产登记税。现在俄罗斯对个人征收的房地产登记税为1000卢布，对法人机构为15000卢布，而从明年开始，将分别提高至2000卢布和22000卢布。(经济日报驻莫斯科记者 廖伟径)
日本： 交易发达 登记严格
日本是一个土地私有化的国家，私有土地占总面积的65%，国家和地方政府拥有的土地只占35%。由于土地的附加价值很高，所以，一般人只要持有土地，就可以比较容易地从银行贷款。因此，以土地为主的不动产交易十分发达，与土地相关的建筑物买卖、租赁等活动也非常活跃，由此产生了不动产的登记和税收。
日本的不动产登记依据“民法”和“不动产登记法”两项法律，不动产登记制度已经拥有百年的历史。相关法律诞生后，日本又根据经济和社会的发展状况进行了不断的改进和充实，进而形成了目前严密的法律体系。为了法律的严密性，日本曾对土地情况进行了长达近30年的调查勘测，并绘制成土地图册，作为有关部门依法实施不动产登记的依据。
日本的不动产登记分为土地登记和土地上的建筑物登记。如要进行土地或相关建筑物的交易时，交易者首先要去中介公司选择目标不动产，然后可以先去登记部门付费查阅相关资料，了解该不动产的性质和边界，还要请专家鉴定目标不动产的价格和税金，后再去登记部门登记。登记的主要内容是不动产的所有权、地上权、租用权、抵押权和开采权等权利。登记部门经过审查后向申请登记者发放“权利证书”，今后这些权利需要存续、流转、变更、限制时，凭证书再次申请并登记。
日本不动产登记管理机构隶属于政府的法务省，下设有8个法务局、283个支局和1200多个登记所。所有不动产登记都采用电脑联网系统，有专门的不动产信息管理平台和数量庞大的不动产资料库。负责不动产登记的是“登记官”，他们经过国家司法考试合格后被录用，并由地方法务局长正式任命。登记官责任重大，他们拥有两项权力，一是书面审查权，即对提出的申请登记依法审查；二是实地审查权，即到现场查看申请登记的不动产是否符合实际情况。
日本的不动产登记具有严格的法律意义，不动产只有通过登记才能享有法律上的权利。也就是说，只有在登记部门履行登记手续并获得认可后，其拥有的不动产才具备法律赋予的权利，才能进行交易、担保、抵押、租借等行为。而没有登记的不动产如果进行上述交易时，既不受法律的保护，而且一经发现将受到严厉的惩罚，其不动产还会被没收。所以，日本的不动产拥有者都非常积极地去登记部门进行登记，确保自己的法律权利。
由于登记官权力很大，所以，对其管理也非常严格，以防止私下交易和以权谋私。有关法律规定，申请登记者发现因登记官的失误而造成自己的损失后，可以向法务局监督部门申述，或向法院提出诉讼。如查明确属登记官的失误，登记官必须向申请登记者赔偿所有的损失，而且还会被解除职务。此外，如果登记的案件涉及登记官本人或其配偶及直系亲属，该登记官必须回避，改由其他登记官办理，同时要经过上级领导的严格审查。这些制度是在多次腐败案件后总结建立的，因而很好地保证了不动产登记的公正性和合法性。(经济日报驻东京记者 闫海防)
美国：规矩不同 征税便利
房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，多数地方实行的是契约登记制度，主要用于公示和地方政府征税。
在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。根据美国房地产契约登记制度要求，凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等，都要登记。
房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。申请登记的文件契约必须附有完税证明，同时交纳登记费。由于每个州的相关法规有所不同，登记费用在数十美元到数百美元不等。例如，佛罗里达州50美元，马萨诸塞州400美元。房地产登记一般由买方(或贷款方)的代理律师或产权保险公司或交割处理托理机构代理。
购房人在政府部门进行注册登记后，一般情况下2至4周便可完成登记备案。虽然产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日已完成。进行登记以后，业主的信息全部在政府留有备案，未来将房屋出租或出售，均不需要类似房产证等文件。但是，经过登记的房地产权并不确保产权完全清楚，因此，在房地产交易过程中不能仅凭政府的登记来确定房屋产权状态，必须有其他保障制度。据记者了解，美国保障产权主要靠3种方法：一是在产权转移契约中要求转让人提供产权保证；二是通过代理律师查阅登记机关的档案资料并提供法律意见，确认产权的真实性；三是向专业的产权保险公司购买产权保险。
除了房款和登记费用，在美国购房还需要交纳其他费用，相关税费因各州地方法规不同而存在较大差异。在加利福尼亚州，买房时的一次性费用包括房款、600美元至1000美元的第三方公证手续费、大约1500美元的产权终身制产权保险费、由县政府收取的300美元至600美元的过户费、每年500美元的房子自然灾害保险费、300至600美元的房屋检查费、50至120美元的公证费登记费。所需交纳的持有费用包括房产税、物业费、自然灾害保险和火险、园丁费等。这些税费因所在位置、建造年份、占地和房屋大小而有所不同。房产税的一般基本税率是一年1.2%，新房的社区建设税可额外增至0.1%至0.7%。
在纽约，买房时除了付房款外，其他需要交纳的一次性费用包括约占房款0.4%的产权保险、1.8%的转让税、0.16%的律师、登记费用、0.1%的调查费等杂费等。持有费用包括2%至3%的房产税、每月的管理费等。房屋价格超过100万美元的，还需要交纳1%的豪宅税。此外，外国人需要缴纳税，并预缴外国人房产投资预扣税。目前，美国联邦税为净资本的15%。净资本金额即房产减去原购买价、交易费用，以及房屋整修费用。纽约州收取净资本的8.82%作为非居民税。根据外国人房产投资预扣税相关规定，外国人需在交易完成时承担预扣税义务，税率约为总售价的10%。
英国： 体系复杂 效果明显
在英国，土地承载的不动产从属于土地，其不动产登记制度实为土地登记制度，对于土地上建房屋仅在土地权属证书中予以标明，并不颁发专门的房屋权属证书。
虽然土地登记制度与其他国家类似，但英国的不动产登记制度也有着自己鲜明的特点：一是英国的不动产登记制度历史悠久。英国是早进行工业革命的国家，也是较早建立明确土地权属关系制度的国家。英国土地登记局的资料显示，英国于1535年进行了早的自愿土地登记，随后建立了早期的权利契据制度。直至1990年底，英国开始在英格兰和威尔士境内实施强制土地登记制度，早期的土地制度才得以终止。
二是英国的不动产法律和权属体系相对复杂。当前，英国主要的土地登记法律依据不仅有2002年前后颁布的《土地登记法》和《土地登记规则》等立法和规则，而且还包括1925年制定的一系列不动产立法。由于英国自身特殊的土地制度，其国内主要的权属形式为完全保有权和租赁保有权，而完全保有权还包括非限定继承地产权、限定继承地产权、终身地产权等。
三是英国不动产登记管理机构相对分散。当前，英国土地登记系统分为英格兰和威尔士系统、苏格兰系统、北爱尔兰系统。其中，英格兰和威尔士系统管辖范围大，其土地登记机构为英国土地登记局。该部门主要负责英格兰和威尔士地区尚未登记土地的登记、已登记土地交易后的登记、利用已登记土地进行抵押贷款和租赁等活动的登记工作，目前管理着超过2300万块土地的所有权。苏格兰地区和北爱尔兰地区则分别设立土地登记机构，独立负责本地区的土地登记事务。
英国不动产登记制度虽然复杂且管理分散，但相对完善的制度，对英国房地产业和总体经济的发展起到了积极的促进作用。在英国的不动产登记制度中，完全保有地产权的交易、租赁保有地产权的交易与获得、房屋抵押贷款的开办等，都必须到土地登记局进行登记。当前，英国国内民众普遍认可这一强制性国家土地登记制度。民众认为，强制登记制度能给土地所有权提供额外保护、避免土地权益遭受非法侵害，同时也能够提供准确的地产信息，进而简化房地产交易的法律程序和手续。这一强制登记制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同时，还提升了土地作为抵押品入市的便利化，一定程度上促进了英国国内资本的流动。
英国的不动产登记制度与房地产业和经济发展的正向联系，近两年体现得尤为明显。从2013年下半年开始，英国经济逐步呈现企稳复苏态势，截至目前，英国经济规模已经超过国际金融危机前的峰值；房地产市场同期也在快速发展，当前英国房价较去年同期上涨超过10%。和总体经济、房地产业发展趋势相一致，英国不动产登记活动同期大幅上升。英国土地登记局新数据显示，2012年至2013年度，该部门处理不动产交易数量为2260万；2013年至2014年度处理的交易数量为2630万。
德国： 严谨透明 防止腐败
德国实行不动产登记的历史由来已久。不动产登记制度保证了100多年来德国不动产交易市场的平稳有序运行，也保证了不动产市场的透明规范。德国的不动产登记制度被称为“权利登记制度”，又称实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。
不动产登记是由德国民法典规定的，关于“物权的变动和登记”的规定在德国民法典中占据了重要位置。德国民法典物权编“土地权利通则”中，主要规定的就是物权的变动和登记。此外，作为《德国民法典》中的实体法《土地登记法》，设置了当事人与国家机关之间土地登记的程序关系，规定了不动产物权如何设立、移转、变更和废止的程序规则，与民法典所确立的实体规则共同构筑了德国不动产物权变动的法律机制。另外，《住宅所有权和居住权法》和《建筑法》等法律也设定了相应的关于不动产登记的程序性规范，是德国不动产登记制度的重要法律依据。
在德国，一项不动产的变动需要4个行为来完成：首先，需要买受人与出售人签订一个债权合同，称为债权行为；其次，需要双方当事人签订一个专门以移转标的物的所有权为内容的物权合同，称为物权行为；再次，需要双方当事人签订一个以移转价金的所有权为内容的合同，同样称为物权行为；后，需要双方当事人到登记机关登记。另外，在德国，不动产转让中的物权合意必须进行公证。由于公证机关的参与，交易自身以及交易方的信息的准确性都能得到保障。只有物权合意与登记均已完成，不动产物权才算真正变动。
德国的不动产登记簿一般由3部分组成：地产、所有权和阻碍。登记簿按土地所有权人设立，一个所有权人一个号码。根据当事人的需要，登记后可以出具登记证明(也称房产证)，证明的内容与登记簿记载的内容一致。
德国不动产登记由地方法院的不动产登记局掌管。不动产登记局虽然属于法院的组成部分，但它不管辖一般的民事、刑事案件，而专司不动产登记，并且许多地方的不动产登记局还受当地州政府的领导。
在德国，房产登记制度在很大程度是公开的。如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等房屋登记簿的相关信息可以在不动产登记局进行查询。
这种公开透明的不动产登记制度，一方面配合着德国的税收政策，对房价起到了调节作用。由于登记制度提供了可供查询的准确记录，无论是自然人还是公司购买房产，都回避不了房产投机税收问题。按照相关规定，自然人购买房产10年之内如果出售，必须缴纳投机税。另一方面，也能防止官员腐败问题的滋生。德国前总统武尔夫就是因为被媒体发现一笔可疑的购房抵押贷款后，不得不于2012年2月17日宣布辞职。而在这一过程中，不动产登记制度给调查取证带来了方便。
法国：不断完善 弥补缺陷
1804年，法国颁布著名的《民法典》，其中关于公民无权变更效力的规定，成为世界上早的关于不动产登记的法律文献。但出于对贵族阶层利益的考虑，终施行的《民法典》对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件，而非必要条件。换句话说，所谓对不动产登记，即对不动产物权变更行为起证明效力，以对抗第三人，如果登记事项实质上不成立或无效，则该登记不得对抗善意第三人。法国这样的立法对后世影响深远，一定程度上解决了不动产交易的风险问题，但是，专业人士分析认为，这种契据性质的登记模式，其本身所具有的“非必要条件”使得保障效果打了折扣。
在这种登记制度下，因登记不作为不动产物权变动的要件，登记机关也就无须对不动产变动进行实质审查，仅为形式审查行为，登记机关的责任也远不如德国产权登记制度下的登记机关重。但是分析认为，综观法国《民法典》可以看出，立法者对更为重要、更为复杂的不动产物权变动，如抵押、赠与、强制出卖不动产等，均法定要求公证，非经公证不生效。
法国民法制度下，对于物权变动，取得了债权就等于取得了物权，登记的目的是为了对抗第三人，其大缺陷在于交易安全方面存在漏洞，即出售人在出售不动产后，如果尚未登记公示，可能将该不动产再行出售，对后来的出卖行为予以登记公示，也就是“一房多卖”现象；原买受人依原合同已取得该不动产的所有权，在未公示情况下也可将该不动产转让。这种制度在实践中容易导致物权重复现象，也不利于保护合法买受人和善意第三人利益，登记公示对抗制度对交易安全的补救，并不能从制度上消除这一安全隐患。
但随着法国公证人制度和不动产买卖制度的不断完善，上述情况出现的可能性已接近于零。法国不动产业内人士介绍称，法国不动产为产权，公证人代表国家公职机关全权负责登记。实际上，在进行一桩不动产买卖或变更的过程中，公证人会根据不动产的登记情况，对该不动产相关的各个方面进行评估和审查，而这一评估和审查的长追溯期可长达30年。公证人会认真核查30年来涉及该不动产的所有贷款和赠予情况、买卖纠纷，甚至邻里协议，以确保买卖双方的合法利益。当然，有些不动产购买人出于隐私或避税方面的考虑，会选择成立个人民事公司，然后以该公司名义购买不动产。( 记者 张 伟 蒋华栋 王志远 胡博峰)？
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