居民小区广告收益:物业不公开 业主不知情

电梯内、绿地旁、楼顶上……在居民小区公共区域，广告随处可见。

这些广告的不菲，作为业主的你，拿到了吗？

一面，国家相关法规明确：对这些位于公共区域的广告，应归全体业主所有；另一方面，实际却多被物业公司收入囊中。

记者调查发现，执法主体不明确、业主委员会难组建成为酿成这种苦果和糊涂账的主要病因。

广告，竟糊里糊涂

在郑州市区北部金杯路与银河路交叉口的金蓝湾小区里，大门内两侧的灯箱广告格外引人注目，一个灯箱广告的LED屏上在循环播放着广告。走进门洞里，两个电梯之间的显示屏在播放广告，电梯门上、电梯里粘贴或挂着广告框……仅从大门到楼梯，记者就看到6处广告位。

该小区业主梁女士说，虽然对这么多广告有时也比较反感，但已经习以为常了。“很少考虑这些广告分配的问题，小区物业也没说过这事，应该由物业和业主共同分配这些。”

梁女士认为，小区应该把这些公布出来，让业主们看看都用在哪里了。

记者来到该小区的物业管理处采访时，刚好碰到一位来续约的广告商。他告诉记者，他开的是个小公司，主要做电梯门上的贴纸广告，一个电梯门一个广告，每个电梯承包价300块钱一年。据他了解，电梯里面的广告位贵一些，一部电梯一年的承包费从1000元到3000元不等，这得看小区的位置和档次。

记者粗略算了一下，这个小区有12栋楼，大概有70多部电梯，一年仅电梯门和电梯内的广告，按低价算约能收入9万多元。再加上显示屏和灯箱广告，一年低能收入十几万甚至更多。

该小区物业管理处李经理告诉记者，这些广告有些是公益的，收入很少，用于小区内的维护、修理等费用，只是并未公示。

记者调查多个小区发现，小区内有灯箱广告和电梯广告是普遍现象，大多数小区的广告都是物业公司卖给了广告商，而却很少向业主公布，业主们也大多不知道这些用在了哪里。

法规条文，成一纸空文

根据国务院2007年10月颁布的《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

郑州市房管局物业管理处处长程建颖说，国家的相关法规已经很明确了，开发商或物业公司要想在小区、电梯、楼顶等公共区域安装广告设备必须经过业主们的同意，除去合理成本的可以用于专项维修基金，但必须有证据证明确实用于该项目，或者由业主大会决定。

河南财经政法大学教授杨红梅说，按照《物权法》的相关规定，“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，所以分配权掌握在业主手里。

但记者采访中发现，多数物业公司设立广告设施并未征得业主们的同意，对的分配大多避而不谈。

维护权益，先主张权利

记者调查发现，之所以业主的权益得不到维护，一方面是大多数小区没有成立业主委员会，召开业主大会很困难；另一方面是执法主体不明确。

程建颖说，目前郑州市有业主委员会的小区大概有400多个，仅占十分之一，大多数小区没有业主委员会，所以个别业主很难去主张自己的权益。

“现在的小区居民大多相互不认识，个人公信力很难得到认可，很难组织业主大会，进而选出业主委员会，而大多数业主也只是考虑物业服务是否到位，很少人去考虑小区广告问题。”程建颖说。

“我们只是对物业公司的服务质量和承诺承担监管责任，小区广告这一块儿的执法权并不在房管局，具体是工商局还是别的部门，相关法规没有明确规定。”程建颖说，“我们接到投诉，也只是去协调一下，但没执法权。”

杨红梅说，如果业主通过打官司来维护自己的合法权益的话，这个成本太高了，所以政府应当明确执法权，加大执法的力度，规范物业公司的相关行为，维护广大业主的权益。

据了解，已有一些较大较规范的物业公司做出了一些探索和示范，即使没有业主委员会，也对广告实行单独记账，每年主动进行公示，花了多少钱，用在了哪里，剩余的如何分配等很明晰，赢得了业主们的好评。

“物业公司应该学习这些规范的做法，公开、透明、合理地使用这些，不要肆意侵犯业主的利益，否则终将失去业主对物业公司的信任。”程建颖说。 (记者刘金辉)