[摘要] 温州楼市在中国一直有风向标之称，从这里走出去的炒房团甚至影响到全国，不过近期关于温州楼市的报道中，缩水、暴跌、腰斩、崩盘等词汇却集中出现，有媒体说，在房价历经32个月连续下跌之后，温州最大的一座楼盘将以超低价9000元每平米开盘，这个价格是温州房价最高时的八分之一，温州楼市怎么了？
【温州楼市近三年的房价持续走低，不论是新房还是二手房市场都不甚景气。低迷的楼市背后所隐藏的真正原因为何？楼市的消极影响甚至波及企业、家庭，温州楼市该何去何从？】
温州楼市在中国一直有风向标之称，从这里走出去的炒房团甚至影响到，不过近期关于温州楼市的报道中，缩水、暴跌、腰斩、崩盘等词汇却集中出现，有媒体说，在房价历经32个月连续下跌之后，温州的一座楼盘将以超低价9000元每平米开盘，这个价格是温州房价时的八分之一，温州楼市怎么了，央视财经《经济半》记者经过努力，联系上了报道所指楼盘的负责人。
9000元超低价开盘实为误报，温州楼市被夸张、妖魔化
温州三江立体城就是诸多报道中提到的楼盘，楼盘位于温州瓯江北岸永嘉县，在一处高速公路的边上，央视财经《经济半》记者终于见到了还是一片荒芜的工地现场。根据报道，这里将以超低价9000元每平米开盘，是同地点房价时的八分之一。不过《经济半》记者见到三江立体城总经理姜孟军时，姜孟军告诉《经济半》记者，他也是从媒体上知道这一消息的。
温州三江立体城总经理姜孟军：如果是我说卖9000(元)，我亏着卖，那对我来说不利。第二个，我们公司也有一个严格的禁令，到现在为止，没到这个时候，那么我去定价，公司政策、制度上不符合。第三个，政府的制度也不行，因为价格还没到定价的时候。
站在瓯江边的临时大堤上面，央视财经《经济半》记者见到所谓的项目现场不过是几台打桩机在工作，还完全是处于刚刚开始打地基的阶段，如果9000元的价格是真实的话，不但要亏损，还直接会违反本公司和当地政府的相关规定。指着对岸若隐若现的一个楼盘，姜孟军告诉《经济半》记者，那个就是鹿城广场，是温州最贵楼盘，2011年售价时市价8万元/平米，但是把这两个隔江相望的项目放在一起相比，姜孟军也感到啼笑皆非。
姜孟军：目前看来还是有一定的距离，因为这边整个市政配套设施完全还没有，交通、水电等等的配套设施都还没有，都要靠我们项目未来来修建。
姜孟军告诉央视财经《经济半》记者，立体城的项目是由万通地产、新希望集团总共投资210亿元，项目规划用地面积765亩，建筑面积180万平方米，将会成为温州楼盘，项目一期刚刚破土动工，成本价至少要在15000元左右，作为一个外地来温州投资的开发商，他对近期关于温州楼市的一些消息表示很不理解。
姜孟军：我觉得大家把它夸张化了，或者是妖魔化了。因为温州，实际上说我们身处其间，虽然它价格连续三十个月下跌以后，但是市场并没有像想得那样差，它的销售量实际上我们观测它是有所上升的。现在的很多人在传播这个过程当中，或者是还有个别媒体，它们在报道当中只抓住了表面上的东西，没看见实质、真正的东西。
连温州三江立体城的总经理姜孟军都不知道报降价的消息从何而来，报道的真实性可想而知，姜孟军采访中所提到的妖魔化引起了央视财经《经济半》记者的兴趣，那么，时下温州楼市的真实情况致底是什么样呢？
二手好房源仍难出手，房地产商以价换量盼全身而退
鹿城广场是温州标志性的豪宅项目，几乎每个温州人都知道关于它的故事，开盘均价在4万左右。2011年楼市火爆时，鹿城广场在炒房客手里的房价曾被叫到每平米八到十万元，而今它的价格又会是多少呢？
央视财经《经济半》记者：这个价格，四万三千八百(元)。如果真要买的话？
温州某销售人员：它还可以少，如果诚心的话它还可以少。
央视财经《经济半》记者：底价大概多少？
温州某销售人员：房东现在整个市场上讲，没有底价，如果说客人诚心买，都是可以考虑的，价格只要合适。
在一家房地产中介的报价单上，央视财经《经济半》记者了解到一处鹿城广场的挂牌价是四万三千八百元，这里还是一套顶层的房屋，属于最贵的户型，即使是这样的好房源，依旧很难出手。
温州易居销售人员：这些基本上都是欠债的，现在大部分像这种高档住宅，出售急售的都是欠债的比较多。挂过来的时间是这样子的，它现在挂过来的时间是两到三个月了，因为之前价格比较高，大概要五万(元)左右，现在只要三万多，四万多(元)，因为这些的话，市场，比如说客户，如果他需要的情况下，才会去看这种。
这位销售人员告诉央视财经《经济半》记者，由于房主着急还债，如果诚心的话这个房源可以在四万左右甚至更低的价格成交，这与时的价格相比的确减去一半还多，但是并没有跌破它当初的开盘价格，那么，温州的一手房的销售情况如何呢？我们来到了永嘉县的一处售楼处。
中欧地产集团温州房地产有限公司总经理王宏伟：去年8月4日开盘，整个建筑面积是二十万平方米。楼房的销售整个去年，我们这个楼房销售，在温州市来说算是比较不错的，排在前三位。整个销售率80%以上，整个温州从去年开始，比如说去年、今年整个房地产都不怎么样。所以应该说我们整个销售这方面还算比较可以。
在王宏伟看来，开盘以后整体的销售情况还算理想，已经销售出去了80%以上的房子，但是，整个项目的效益却只是能够回收成本。
王宏伟：价格现在均价一万三、四(元)左右。但是一万三、四(元)左右，卖了以后基本上不赚钱，因为它楼面价拿得还是比较高，六千多(元)。原来我们拿这个地的时候，我们做预算这个地方可以卖一万八，那现在一万三、四的话，基本上就全部卖掉能保本。
原本计划能够卖到一万八的价格，销售的实际价格不过是一万三四，如果再算上每年至少10%的财务成本的话，这样的价格几乎就在盈亏点之间了，那么，王宏伟为什么会把价格压得这么低呢？
王宏伟：就是说温州所有的地产，包括房地产开发这几年，它不是赚不赚钱的问题，它是能不能退得出来，就是说原来投进去的钱能不能全身而退，现在很多像温州有些小的房地产，基本上就是这个项目做完或者就不做了，有些该亏掉就亏掉了，因为他们很多都是拼起来的稍微好一点，如果你是一家，比如说如果是一个房拿过来是一家的钱或者两家的钱，那亏得一塌糊涂，所有钱抽不出来，他就破产了。
采访时王宏伟说的的就是以价换量、保命和全身而退，他还在庆幸自己当初做了一个正确的价格选择，成功将投入的80%的资金回笼，这样的策略也基本成为温州当地绝大多数开发商的选择。
温州中梁地产集团常务副总陈永峰：即使利润不高，我的价格比原来都卖得低的多了，我还是怕这种去化率，就是我卖的了，卖不了，即使说你价格卖低一点，稍微有点利润，你能快速地把这个盘如果清掉、卖掉，而且把资金回笼了，这个也是可以的。所以现在担心还是去化率的问题，还不是价格的问题。
陈永峰谈到的这个楼盘要在9月底才正式销售，他心里现在已经主动下调了20%的销售价格，利润和价格在他看来都不是主要的，最主要的就是如何尽快的把房子卖出去，保证资金的安全，从事房地产行业的他经营着温州的房地产企业，而今他正在经受着前所未有的压力。
陈永峰：那么2013年的5月份到10月份，这个阶段还算是比较好的，房子卖的比较好，甚至一些盘的去化率都要达到90%以上，那是挺好的。一到了2013年的10月份以后，整个形势就是急转而下，就不好了，不好以后到现在的话，那肯定是比较差的。
陈永峰现在的压力一方面是销售数据的急速下滑，另一方面是他担心有太多的不可预知因素。
陈永峰：忐忑的原因也就是说，又没有什么政策，老的政策没打破，新的政策没出来，市场现在到底走势怎么样也不知道，因为我卖这个楼盘肯定是跟整个区域的经济相结合的，区域的经济当中，比如说整个区域走好了，温州的中小企业这些经济走好了，他们是购房的主力啊。
就是这一个个无法预测的因素让陈永峰很难做出一个正确的选择，但是销售价格的继续下跌已经是一个既定的事实了，那么，时至今日温州市区整体楼价究竟是怎样的呢？
温州平安房地产营销有限公司董事长姜毅：如果说原来的房子卖三万二千(元)的话，那应该打了六折，应该会有的，2万左右，2万左右要的。用了三、四十个月的时间。那大部分下跌的时间，应该是在2010年，或者2011年的这个结点是比较高峰期的。像近两年，像2013年、2014年，房价应该说，还是在数据上的表现还是阴跌的状态，但是尺度都不大，可能都是2%(跌幅).
如果按照姜毅所说，温州楼市确实是在下行，经过了32个月的跌跌不休，温州市区内商品房平均价格从3万2跌到了2万，应该说下跌了40%，那么，在过去的32个月也就是将近3年中，温州的房地产行业究竟发生了什么呢？
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