[摘要] 保障性住房的融资问题是解决保障性住房建设的核心问题，没有足额的保障性住房建设资金，就不可能确保保障性住房及时建成和质量安全。“两租房”是保障性住房融资的难点和重点
背景
融资：保障性住房建设的核心问题
保障性住房的融资问题是解决保障性住房建设的核心问题，没有足额的保障性住房建设资金，就不可能确保保障性住房及时建成和质量安全。“两租房”是保障性住房融资的难点和重点
根据保障性住房这些年的实际建设和使用情况来看，产权会直接发生转移的经济适用房、限价房等，由于在产权过程中会根据“保本微利”的原则，收回建设成本，因此融资问题相对好解决。但对于产权不会直接发生转移的廉租房和公租房来说，由于租金过于低，出租年限长，成本难以收回，导致其融资问题十分突出，投资主体的积极性难以调动。因此，就现阶段来看，廉租住房和公共租赁住房既是当前保障的重点，又是保障的难点。本文重点对这两租房的融资问题予以关注。
保障性住房建设的标准及规划
自上世纪90年代以来，我国多次通过出台相关文件的办法，对保障性住房建设进行规划，而且不断地进行量化，确立改革和保障的目标。2010年，《关于做好住房保障规划编制工作的通知》中提出，要适当提高保障标准，力争到2015年，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。2011年，《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）提出，到“十二五”期末，保障性住房覆盖面达到20%左右，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。“十二五”规划又对基本住房保障服务的数量给予了进一步的明确。包括廉租住房和公共租赁住房、棚户区改造、农村危房改造、游牧民定居等各种保障性住房共计在“十二五”期间建造3374.6万户，其中：增加廉租住房不低于400万套，新增发放租赁补贴不低于150万户；增加公共租赁住房不低于1000万套。
保障性住房投入及资金需求估算
近年来，我国不断加大对保障性住房建设的资金投入力度。2010年公共财政为住房保障实际支出2357.5亿元，其中，中央公共财政住房保障支出1125.73亿元。2011年公共财政为住房保障安排支出2583.63亿元，其中中央投入1292.66亿元，包括中央公共财政基建投资对廉租房和公租房建设投入350亿元，对煤矿、林区、垦区棚户区改造工程等支出202亿元。2012年，公共财政为保障性住房支出3148.81亿元，其中，中央投入2117.55亿元。
根据住房与城乡建设部估算的成本标准，保障性住房建设平均每套需要花费13—14万元，大中城市因土地成本和建筑成本较高于平均水平，据此可以大概推算出“十二五”期间，租赁性保障性住房的建设资金需求约2万亿元。而这是2011年中央投入廉租房和公租房建设350亿元的57倍。可见，保障性住房建设资金筹集形势非常严峻，开拓思路，拓展渠道，研究保障性住房的融资机制不仅十分重要，而且十分迫切。合理确定保障性住房范围、规模和水平
建设保障性住房也要分轻重缓急，要把握好度。一是在地价确实非常贵的特大城市、大城市等城市和地区，一般老百姓确实难以承担的、并且还有大量外来人口，尤其是大量外来人才引进的城市和地区，可以先建，有重点的建。二是数量也不是要一下子满足全部的低收入人群。三是保障性住房要充分考虑子女教育、医疗、就业出行甚至买菜购物等民生工程的需要。调动地方政府的积极性至关重要
从目前来看，真正调动起地方政府的积极性，对确保保障性住房建设至关关键。因为地方政府是真正牵头落实保障性住房建设的执行者，又是了解当地实情，便于管理当地房、地、财、人等具体情况。没有地方政府的大力积极参与，中央政府的政策意图难以贯彻，社会各界的主体和资金也很难吸引到位，导致保障性住房投资建设主体缺失，全民住有其屋难以实现，社会矛盾也会不断激化。
策略
融资路径
建设保障性住房，光靠财政资金不现实，也不能完全满足需求。因此，一定要调动各方主体和力量，采取各种政策和策略，创新各种工具和手段，构建各种机制和模式，扩大保障性住房的资金来源，拓宽各种资金渠道，发挥财政资金的引导作用，带动社会各界资金共同参与投入保障性住房的建设。
路径之一：用好现有融资方式和渠道、资金和政策
加强住房公积金、土地净和保障性住房租金收入等的管理工作，切实贯彻好国家的相关文件精神，及时足额的使住房公积金增值在扣除相关费用后全部用于廉租住房和公共租赁住房建设；使土地净以不低于10%的比例用于保障性住房建设；使保障性住房租金收入专项用于保障性住房维护、管理、投资和偿贷。减少因为管理不善、监督不够，造成保障性住房投入资金流失，影响保障性住房建设进度和规模。相关的财政、税费、金融、土地等优惠政策还应专项用好用实，切实为保障性住房的建设服务。
路径之二：拓展政策性金融创新政、银、企合作新模式
普通的商业性金融逐利色彩很浓，没有一定的利益诱惑，难以触动其对保障性住房融资的兴趣。而政策性金融可以在保障性住房建设中发挥重要作用，它既可以起到联结政府、金融机构、民间投资与建设实体的作用，又可以集中发挥这三者资金的优势，大力推动保障性住房的融资与建设。
要拓展政策性金融的支持模式，让政策性金融发挥更大的作用，让更多的社会资本参与保障性住房的建设与管理。这一方式可以通过现有的政策性银行或其他金融机构实行。地方政府出台建立风险基金等优惠措施，引导商业银行和企业的融资支持，并打消其风险顾虑，缓解保障性住房建设风险。鼓励通过担保等手段，推动商业银行与保险（放心保）公司合作，推动金融机构和民间企业对保障性住房的投资。把地方政府建立的风险基金作为缓解和弥补其损失的资金池。也可以按“名单制”管理，鼓励金融机构对保障性住房建设企业优先信贷，鼓励金融机构投身保障性住房建设事业。此外还可以根据名单制，建立国库现金存款与投放保障性住房贷款联动制度。目前上海（楼盘）为国库现金商业银行存款招标，其条件为中标企业须按照接受国库现金存款金额的两倍投放保障性住房建设贷款。这种创新“存贷联运”的模式，其实质是让国库资金发挥更大的作用，起到了政策性融资的目的。
路径之三：采用PPP、BOT、BT等模式
在保障性住房建设中引入PPP模式，可以发挥市场和政府各自的优势，弥补二者的不足，提高保障性住房建设的综合水平。既可以发挥财政资金的杠杆作用，灵活多样地调动银行和其它社会投资主体的积极性，又引导更多的民营资本参与保障性住房的建设与管理，而且将各主体相结合比任何单独一方势将运营建设管理都更具优势。
采用建设—经营—转让（BOT）方式的基本思路是,由政府授权项目公司对项目进行建设和经营管理,项目公司在经营管理期收回投资并获得合理的商业利润,最后根据协议将该项目无偿转让给相应的政府管理机构。BOT方式可以明显减轻政府资金压力，让更多的民营资本参加到保障性住房的建设与提供中来。民营资本除了利用自有资金进行建设外,还可以通过资本市场为保障性住房建设融资,从而进一步扩大融资渠道。
建设—转让方式（BT）是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。通过设置回购承诺和回购担保条款，可降低项目投资风险，通过BT方式参与工程项目的投资建设，能够充分发挥企业自身技术和资金的综合优势。
路径之四：积极利用并创新多种金融模式与手段
一是发行期限较长的债券进行保障性住房建设融资。目前国家已明确规定，通过发行债券方式支持保障性住房建设项目企业进行融资，应进一步用实用好相关政策，加大保障性住房融资力度和规模。但同时，目前允许发行的相关债券期限一般较短，而保障性住房项目所需还款周期较长，特别是对租赁类保障性住房项目来说，短期债券不利于保障性住房建设融资。因此，应当支持保障性住房项目建设的企业发行长期债券进行融资。可以的话，还应允许这种长期债券上市进行交易。
二是利用保险资金投入保障性住房建设。保险资金应当成为两租房建设的一个主要力量，是具有很大潜力的资金来源渠道。目前上海已经启动了利用保险资金建设保障性住房项目。
三是发展房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）支持保障性住房建设。RE鄄ITs是房地产资产证券化的一种表现，是由专门资产管理机构发行、汇集特定多数投资者的资金进行房地产投资、并将投资净分配给投资者的一种信托基金。它的好处在于：一是房地产所有者可以提前收回初始资金，通过将存量房地产打包出售给外部投资者的方式；二是REITs能够给投资者带来长期稳定的，因为商业性房地产能够带来租金和房产增值，REITs的分红比例一般不低于的90%。虽然保障性住房REITs方式的率低于证券市场上股票的率，在率方面不具备优势，但是有政府信用做担保，有政府的政策性补贴和相应税金减免做支持，风险较小，并且增加了资产的流动性，便于投资者的参与和退出，因此，保障性住房REITs对于对资金安全性有较高要求的客户，如养老金、捐赠基金等长期机构投资者有很大吸引力。因此，可设立租赁性保障性住房REITs，来解决当前我国面临的租赁性保障性住房建设所需资金管理运营的问题。这项金融创新工具在我国刚刚起步，还需不断总结经验，扩大应用范围。
保障性住房建设尤其是廉租房、公租房在我国的建设还处于起步阶段，对保障性住房的融资，其实不只局限于保障性住房开始建设的筹集资金问题，还应包括保障性住房后续的在建中与建成后在营运管理中的融资问题。也许在若干年后，随着人们物质生活的改善，廉租房、公租房也向经济适用房一样可以把产权转让给租房者，其投资收回力度明显加大加快。也许在若干年后，保障性住房的资金规模大了，还需要建立专门的保障性住房融资管理机构，负责筹资、融资，也需要负责投资和增值。不过当务之急，还是要在中央政府的领导和引导下，真正调动起地方政府的积极性，并运用各种手段和措施，带动和引导金融机构和社会资金投身到保障性住房的建设中来。（作者单位为财政部财政科学研究所）
媒体人视线
当高价房屡禁不止
赵宇辉/文
近些年，国内一二线城市不断加快发展步伐，在渐渐成长为世界瞩目的国际化大都市的同时，吸引了越来越多本土求职者与外来投资者的兴趣。他们纷纷远离家乡，千里迢迢落户于此，只为寻求更好的发展契机。但正因如此，以北京（楼盘）、深圳（楼盘）、武汉（楼盘）等地为代表的大中型城市房价也开始水涨船高，并且居高不下。
于是，政府及有关部门将如何调控房价，使之回归到合理区间内，便一直是无数人关注的焦点。近日有报道称，北京、深圳等地再度有高价房涌入市场，购房者那根敏感的神经也又一次被触及。
2013年以来，国内诸多大中型城市都将严控楼盘价格涨幅及高价项目入市作为楼市调控的重中之重。比方说，北京就曾明确要求每平方米高于4万元的新建楼盘不得发放预售证；其他一些地区也加大了对中小型、中低档价位新盘的审批力度。不过，进入2014年后，“天价楼”并未继续沉寂。仅在1月份，北京市就有三个每平方米超过6万元的项目获得审批，其中价楼盘的均价已达到9.5万元/平方米；无独有偶，深圳市新近开盘的两个项目均价同样突破了4万元大关，带动新楼市场价环比上涨30%；即便是之前长期保持着每平方米8000元左右的武汉光谷地区，许多新项目的价格也一跃超过了1万元/平方米。
不可否认，房价时高时低不止是给购房者造成较大困扰，同时也严重违背了市场规律。但更值得关注的是，相比一二线城市的持续走高，国内中小型城市的楼市却开始呈现出萎靡的趋势。数据表明，2014年1月以来，调查范围内的25个国内三线城市与14个四线城市的新建楼盘成交量分别只有11.22万套和1.63万套；前者不仅连续三个月成交量走低，更是创下近六个月的新低；后者的成交量则跌至最近十一个月的值：城市规模不同造成楼市明显分化的问题正被日益凸显。
事实上，一二线城市房价增速过快、供需矛盾突出，而中小型城市楼市相对较冷的顽疾早在十年前就已经显现，却始终未能得到根治。究其根源，还是在于国内三四线城市的发展速度过慢，同大都市的综合实力差距过大，导致城市之间的人口比例严重失衡。
仔细观察不难发现，虽然近两年有部分身处一线城市的人们选择离开，但更多是源于其无法承受就业、生活带来的繁重压力所采取的无奈之举，并非甘愿放弃在国际大都市立足的机会，而他们的新栖身地也多为二线城市。相反，不少中小型城市的工作压力和生活环境都非常宽松，却依旧因经济、教育、医疗、科技发展相对滞后，职业发展空间相对较小，商业不够发达、综合型娱乐资源匮乏等缺陷而很难获得同一二线城市竞争外来资源的机会，同时也就无法改变众多有志青年投身大都市的意愿，即便那里的职场竞争十分激烈；即便那里的日常消费让人不堪重负；即便那里的空气污染严重、交通异常拥堵；即便那里的房子已是。
当大都市聚集了太多外来常住人口时，房屋住宅的需求量势必不断攀升。与之对应，中小型城市的硬件设施不甚理想，人口不断流失，楼市自然就会持续降温。因此，政府及有关部门诚然应继续加大对于一二线城市房价的调控力度，尽可能限制高价房入市。但更重要的是，地方政府应及时对自身城市的特点和发展方向进行准确定位，打造具有自身优势和特点的品牌。例如，某城市可以重点扶持发展食品产业；某城市可以重点扶持发展服装产业；某城市则可以重点扶持发展旅游产业。这样一来，不同专业领域的资源和人才方能根据自己的特长投身到不同城市，进而在合理分配城市资源及人口比例的基础上，使城市之间房屋住宅的需求量变得更加均衡，以求实现大都市房价回归合理区间的最终目标。
当一二线城市的高价房屡禁不止，我们有必要思考应对之策了。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
