[摘要] “紧邻青山湖，仅4500元/平方米；17楼电梯房，交钱即可拎包入住……”记者走访发现，目前南昌高新区等地小产权房扎堆，交易活跃，价格也一路飙升。不过专家表示，虽然三中全会报告中的改革方向为解决“小产权房”问题提供了大的原则，但“小产权房”转正面临着诸多需要解决的问题，并不能立即“转正”。
近日，国务院发展研究中心的一份为十八届三中全会提交的建言报告（被称为“383”报告）中提到：“已形成的小产权房按不同情况补缴一定程度的土地出让金”。而十八届三中全会公报中提到，在一定条件下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁等……“小产权房转正”的猜测再度甚嚣尘上，受到社会关注。
“紧邻青山湖，仅4500元/平方米；17楼电梯房，交钱即可拎包入住……”记者走访发现，目前南昌高新区等地小产权房扎堆，交易活跃，价格也一路飙升。不过专家表示，虽然三中全会报告中的改革方向为解决“小产权房”问题提供了大的原则，但“小产权房”转正面临着诸多需要解决的问题，并不能立即“转正”。
现状：小产权房“低价诱惑”吸引中低收入者
长期以来，小产权房处境尴尬。它是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门发放，而是由乡政府或村委会发放。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会备案。
为何有人明知购买小产权房有风险却“偏向虎山行”？记者调查发现，小产权房交易难以禁止，的原因是商品房价格高得让人难以承受。由于少了土地出让金等费用，小产权房的价格一般是商品房价格的1/3至1/2。在低廉价格的诱惑下，一些中低收入者不惜冒险一搏。
“我大学毕业后在南昌工作了6年，可仍然付不起首付。”来自丰城的胡先生告诉记者，他在红谷滩上班，一直梦想着在离公司近一点的地方买套房，可一直无法实现。近期，他托中介在高新区买了一套小产权房。“每平方米只要3000元多一点，大概是附近同类商品房价格的一半。”
走访：高新区等地 小产权房扎堆
“靠近京东商圈，仅4000元/平方米；17楼电梯房，交钱即可拎包入住……”记者走访南昌不少地方发现，南昌各个县区均能看到小产权房的身影，还有大量小产权房建在城区甚至市中心地段，高新区等区域更是小产权房扎堆。
在南京东路的一些地产中介机构，记者发现3、4处农民公寓在售，其中仅青山湖大道沿线在售的小产权房就有祥和花园、五联农民公寓、杨坊山庄等。
知情人称，农民公寓也就是所谓的“小产权房”，实际上就是在集体建设用地上建成的房子，外村农民不能购买。由于没有土地使用证和预售许可证，相关部门也不会备案，因此，交易只能在“地下”进行。
调查：小产权房价格暴涨 部分涨幅逾千元
“383”报告中提到：“已形成的小产权房按不同情况补缴一定程度的土地出让金”。十八届三中全会公报中提到，要建立城乡统一的建设用地市场，在一定条件下允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价……记者调查发现，受此影响，“小产权房转正”的猜测再度甚嚣尘上。南昌不少小产权楼盘房价也是一路看涨，部分涨幅逾千元。
在南昌高新南大道旁新建了10多栋17层高的农民公寓，记者以购房者的身份咨询时，附近有居民告诉记者，17层的楼房基本完工，现在在建二期工程。“前段时间只要2000多元每平方米，现在没3000元肯定买不到。”
随后记者联系了卖房的男子，他表示，房子140平方米，一口价40万元。“现在政策有变化，价钱肯定会涨啦，万一哪天政府允许补缴土地出让金，能拿到房产证的话，那我卖3000元就亏了。”
祥和花园小区位于青山湖大道旁，不少楼层还无人入住。记者发现，小区内贴着不少住房租售的广告。“现在房子卖得很火爆，基本上卖光了，价钱也涨了不少，以前3500元左右每平方米，现在要4500多元每平方米，在小产权房里算贵的了。”小区一名居民告诉记者，小区内共有500余套住房，出售者大多是分得数套住房的村民，目前已经基本售完。
另外，五联农民公寓、杨坊山庄等小区的情况也基本相同，每平方米售价普遍达到4000多元。对于购买流程，不少卖房村民表示非常简单，除了和房主签订合同外，只要到村委会办理相关过户手续就行。
探究：我省近年发生多起 小产权房纠纷案
那么，这样的交易是否合法？对此，南昌市房管、国土等部门提醒，购买小产权房，获得的只是居住权或租住权，并无产权。
另外，南昌大学法学教授，江西艾民律师事务所副主任彭丁带表示，小产权房的买卖行为不受法律保护，也就不能办理合法手续，一旦遇上征地拆迁，补偿费用只给产权所有人，较难保障购买人的权益，容易出现纠纷。
实际上，我省近年也发生过多起小产权房买卖纠纷案件。2010年9月，南昌市中级人民法院公布了一起小产权房买卖民事纠纷案：法院确认农房买卖合同无效，判决卖主赔偿买主60余万元的经济损失。2011年4月，吉安市青原区法院也审理了一起小产权房买卖纠纷案件，法院一审判决该房屋买卖合同应属无效合同，由双方各自返还房屋和房款，卖主赔偿买主损失12万元。
专家：按现行《土地管理法》 小产权房不能买卖
“383”报告中提到：允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，收缩政府征地范围。对已经形成的小产权房按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，有条件转正。这是否系小产权房“转正”的讯号？
对此，南昌市房管局表示，还没有相关政策，有关情况还不明朗。针对这个问题，对小产权房颇有研究的南昌大学彭丁带教授认为，十八届三中全会《决定》，对现有法律制度做出了颠覆性的突破，原有的国有土地和集体土地的二元结构将被彻底破除。但是，与小产权房相关的具体制度的出台尚待时日，关键是要解除法律上的障碍。
“《决定》中的改革方向对于解决小产权房问题提供了大的原则，但转正面临着诸多需要解决的问题，并不会立即‘转正’。”彭丁带表示，按照现行的《土地管理法》，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。所以，如果“小产权房”要“转正”，就必须先修改法律，否则“转正”的行为就是违法的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
